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戸建ての賃貸は住宅ローンが残っていてもできる?残債がある場合で賃貸する方法とは

いえらぶコラム編集部

戸建ての賃貸は住宅ローンが残っていてもできる?残債がある場合で賃貸する方法とは

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「戸建ての住宅ローンを支払っている最中だが、転勤などの事情で戸建てを賃貸にできないか検討している」という方も多いのではないでしょうか。

賃貸ではなく売却するという方法もありますが、マイホームを手放したくはないと感じる方もいるでしょう。

そこで今回は、住宅ローンの残債がある状態で戸建てを賃貸する場合の注意点や、方法をご紹介します。

戸建ての賃貸は住宅ローンが残っていてもできる?

まず、戸建ての賃貸を住宅ローンが残っていてもできるのか、また、住宅ローンの残債がある状態で戸建てを賃貸する方法についてご紹介します。

戸建ての賃貸は住宅ローンが残っていてもできる?

<住宅ローンを払いながら賃貸は基本的にはできない>

住宅ローンを支払いながら、戸建てを賃貸することは基本的にはできません。

理由としては、住宅ローンの基本ルールに反することになるからです。

住宅ローンは、ローン契約者が居住を目的として、土地や建物などを購入するために借入するものです。

また、住宅ローンは、国や金融機関が、国民が生活の基盤を得やすくするために金利を低く設定しているなどの経緯もあります。

しかし、賃貸となると、目的が「居住」ではなく「賃貸事業」になるため、住宅ローンの利用用途とそぐわなくなってしまいます。

したがって、住宅ローンで借入している物件を賃貸にしてしまうと、住宅ローンの契約違反になってしまうのです。

住宅ローンで借入することができないため、住宅ローン控除などの優遇措置ももちろん対象外になります。

<住宅ローンの残債がある場合に賃貸する方法>

それでは、住宅ローンの残債がまだある場合、戸建てを賃貸する方法はあるのでしょうか。

①住宅ローンから賃貸用ローンに変更する

先述したとおり、住宅ローンで賃貸をしようとすると規約違反になるため、違約金を支払う必要があったり、一括返済を求められたりすることもあります。

まだ残債が残っている場合は、事業用である賃貸用ローンに変更すれば、賃貸に出すことができます。

住宅ローンを借入している金融機関に、賃貸を始めたい旨相談すると、同じ金融機関内でローンの切り替えなどを提案してもらえるかもしれません。

また、転勤や介護などの特別な事情がある場合であれば住宅ローンを継続してもらえることもあるので、いずれにせよ、一度金融機関に相談してみるとよいでしょう。

②賃貸併用住宅にする

戸建ての場合は条件に合うケースが少ないかもしれませんが、選択肢の一つとして賃貸併用住宅にするという方法もあります。

賃貸併用住宅であれば、賃貸部分は事業用の賃貸ローンにはなりますが、自らが居住する住宅部分については住宅ローンを引き続き受けることができます。

なお、条件としては、「自宅部分が床面積の50%以上」であることが必要です。

その条件に合う戸建てであれば、賃貸併用住宅として一部住宅ローンの借入を維持することができます。

③フラット35を使用していれば住所変更届で賃貸可能

住宅金融支援機構のフラット35も、居住目的の住宅の購入を想定しているものです。

ただし、転勤などのやむを得ない事情で、一時的に居住することができなくなった場合、その住宅に戻ることを前提に賃貸をすることは可能となっています。

その場合は、住所変更届を提出することになります。

もともと居住目的でフラット35を契約している方で、戸建て賃貸を一時的におこなおうと考えている場合は、一度相談してみるとよいでしょう。

戸建て賃貸をする場合の注意点とは?

さて、住宅ローンを支払いながら戸建て賃貸をする場合、気を付けておきたい注意点はどのようなものがあるか、見ていきましょう。

戸建て賃貸をする場合の注意点とは?

<賃貸用ローンの金利が高く返済が苦しくなる>

住宅ローンは、国民が住居を手に入れやすくするように負担を軽減すべく、金利は低く設定されています。

一方で、賃貸用ローンは、金利も高くなるため、毎月の返済が苦しくなります。

もちろん、賃貸であるため家賃収入は発生しますが、高い金利になることを考慮したうえで、トータルで黒字になるかはきちんと計算しておきましょう。

<ローン借入時の手数料が発生する>

ローンを切り替える場合は、諸々の手数料が発生することも、注意点の一つです。

たとえば、繰り上げ返済手数料や事務手数料、印紙税や抵当権費用などがあり、トータルで30~80万円は発生することになります。

とくに、短期間の賃貸を考えている場合は手数料が割に合わないことも考えられるので、注意が必要です。

<住宅ローン控除を受けられなくなる>

賃貸用ローンにすることで、住宅ローン控除を受けられなくなります。

住宅ローン控除は、毎年40万円を限度に10年間控除を受けられるものですが、住宅ローン支払い中に離れてしまった場合は適用されなくなってしまいます。

住宅ローン控除を受けられる期間がいつまでかを考慮したうえで、賃貸を始める時期を決めても良いかもしれません。

<融資が厳しい可能性がある>

戸建て賃貸の場合、賃貸用ローンの審査が厳しい可能性もあります。

一般的に、「高い費用を出して戸建てに住むなら、自分で購入したい」と考える方が多く、物件価格が低いものが選ばれる傾向にあります。

そのため、金融期間も戸建て賃貸への融資に積極的でないという理由があります。

また、転居先の家賃も賃貸用ローンの審査に含まれることもあるため、審査が厳しくなるともいわれています。

<借り手がつかないリスクがある>

賃貸をする場合の注意点として、借り手がつかないリスクがあります。

賃貸するために賃貸用ローンに借り替え、手数料を払ったものの、借り手がつかなければ家賃収入すら発生せず費用はどんどんかさんでいきます。

空き室対策としては、管理会社に委託して募集や管理などをしてもらうというのも一つの手でしょう。

戸建てを賃貸に出す流れとは?

最後に、戸建てを賃貸する流れについてご紹介します。

戸建てを賃貸に出す流れとは?

<①不動産会社選び>

まずは、戸建てを賃貸する際に一番最初にすることは、お世話になる不動産会社を選ぶことです。

不動産会社によっては、得意ジャンルは異なるため、売買よりも「賃貸」に強い不動産会社を探すことが重要です。

なお、いえらぶでは9,300以上の不動産会社が登録されています。

ニーズに合った不動産会社がきっと見つかるはずです。

是非、検索してみてくださいね。

>>いえらぶ不動産会社検索

<②不動産会社との契約を結ぶ>

利用する不動産会社を選び、不動産会社との契約を結びます。

一般的に、賃貸に出す場合に不動産会社と結ぶ契約は以下の2種類があります。

媒介契約:不動産会社が入居者募集をおこなうが、入居者決定は貸主が決める

代理契約:不動産会社が入居者募集も入居者決定もおこなう

<③賃料などの条件を決めて募集開始>

賃料などの条件を決めたうえで募集を開始します。

とくに賃料は、入居者が入居を決めるにあたって大きな決定要素になります。

賃料が高ければ収入は多くなる一方で借り手がつきにくくなる可能性もあり、賃料が安ければ借り手は獲得しやすいですが、家賃収入としては減ってしまいます。

不動産会社と相談し、近隣の相場も確認したうえで賃料を決定しましょう。

<④内覧後に賃貸契約を結ぶ>

興味を持った入居者が実際に内覧し、その後賃貸契約を結ぶ流れになります。

内覧には、貸主は立ち会う必要はありません。

賃貸契約が締結されると、無事家賃収入を手に入れることができます。

その後も、大家として賃貸事業を営む事業者の視点を持つことが大切になってきます。

いえらぶ大家さん相談所では、大家さんの悩みを専門家が答えています。

是非、参考にしてみてくださいね。

>>いえらぶ大家さん相談所

解体の窓口

まとめ

以上、住宅ローンを支払いながらも戸建てを賃貸できるか、そして賃貸する場合の注意点や実際の流れについてご紹介しました。

家賃収入が得られるメリットもある一方で、賃貸用ローンになり金利があがる、住宅ローン控除を受けられなくなるなどのデメリットもあるため、総合的に見てどうすることがお得なのか検討して結論を出してみてください。

不動産投資の相談一覧」では、不動産投資に関するさまざまな質問と回答を確認することができます。

ご自身にとって、有益な情報がないかをご確認するだけでもおすすめです。

また「大家さん相談所」には、他にも様々なお悩みが寄せられています。

引き続きまとめ記事として発信を続けますので、ぜひ今後もご覧ください!

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