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駐車場経営で土地活用しよう!メリット・デメリットを解説

いえらぶコラム編集部

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土地活用をしたいと思っているけれども、どんな活用法をしようか悩んでいるという方もいらっしゃるかと思います。

土地活用のなかでも駐車場経営は初期投資が少なくて済み、狭小地・変形地でもできるため、比較的試してみやすい方法と言えます。

今回は、駐車場経営の方法やメリット・デメリット、うまく儲けるコツなどを解説します。

駐車場経営の方法とは?月極駐車場とコインパーキング

一言で駐車場経営と言っても、経営方法として大きく分けて2つあります。

同じ契約者とひと月契約する月極駐車場と、利用時間の分だけ料金を支払うコインパーキングです。

駐車場経営の方法とは?月極駐車場とコインパーキング

<月極駐車場>

月極駐車場とは、一か月ごとに駐車場のオーナーと駐車場利用者が契約を交わし、駐車料金を支払ってもらうというものです。

メリットとしては、契約者が決まりさえすれば収入は安定することです。

また、コインパーキングと違って機械の導入などはなく、駐車場も地面をアスファルトをする必要もないことから、初期投資額は極めて低く事業を始められることも特徴です。

ただ、契約者が決まらず空きが出てしまうと、収入に大きく響いてしまうことはデメリットと言えます。

<コインパーキング>

コインパーキングとは、駐車場利用者が駐車場を利用した分だけ料金体系にあわせて支払いをするというものです。

利用料金などを計算・支払い対応をする機械を置く必要があります。

メリットとしては、料金体系次第では月極駐車場より収益が得られる場合があることです。

たとえば、駅や繁華街の近くで交通量は多いけれども駐車スペースが少ないなど、立地が良い場合は回転率も高く、料金体系によれば儲けることもできるでしょう。

デメリットとしては、コインパーキング向きの土地であるかを見誤れば空きが出てしまい、収入に大きく響いてしまうことです。

<経営方法は2つ!委託か個人運営か>

駐車場の種類としては、2種類あるとご紹介しました。

続いては、その駐車場の「経営方法」についてです。

駐車場の経営方法としては、運営をすべて管理会社に委託する方法と、自分自身で運営する個人経営の2種類があります。

①管理会社に委託する方法

管理会社に委託するとその管理会社の契約内容にもよりますが、料金回収のとりまとめや、機械を導入している場合は機械のメンテナンス、掃除やクレーム対応など、運営に関するほぼすべてを任せることができます。

もちろん管理費用は発生するものの、駐車場のオーナーの負担は極めて低くなるでしょう。

②個人経営する方法

管理会社に委託せず、自分で経営する方法もあります。

コインパーキングの場合は機械を導入するケースも多いと思いますが、機械は自分で購入・設置することもできます。

とにかく費用を抑えたい人にオススメの経営方法です。

駐車場経営のメリット・デメリット

そもそも、駐車場経営はどのようなメリット・デメリットがあるのでしょうか。

駐車場経営のメリット・デメリット

<駐車場経営のメリット>

①初期投資が少なくて済む

駐車場経営の最大のメリットは、初期投資が少なくて済むことです。

同じ土地活用でも、マンションやアパート経営などの場合は数億以上の初期費用が発生することもあります。

その点、駐車場経営は費用が発生しても100万円でおさまることが多いです。

費用がかかる例としては、コインパーキングの場合は料金収受機の導入、アスファルト舗装(必須ではない)、車止め、場合によっては歩道の切り下げなどがあります。

それでも、銀行に融資を受けることなく、自己資金の範囲で抑えられるレベルの初期投資額です。

②狭い土地でも可

駐車場経営のメリットとして、マンションやアパート経営、戸建てなどが建てづらい狭い土地、変形地であっても土地活用ができるという点です。

狭小地や変形地は、住宅地として活用することは難しかったりします。

しかし、駐車場経営なら車が停められるスペースさえあれば、問題なく土地活用することができます。

目安として、10~15坪の土地であったとしても、車は2~3台は駐車することができます。

③手軽に始められ、やめられる

初期投資額が少ないことや駐車場は更地でも事業を始められることから、土地活用を手軽に始められることも大きなメリットです。

そして、やめる際も委託している場合は管理会社に伝え、個人経営の場合は契約者に1か月前に契約解除の予告をすれば、事業をスムーズに撤退することもできます。

<駐車場経営のデメリット>

①税負担が大きい

賃貸住宅で収入を得る場合は土地は「住宅用地」の扱いになり、固定資産税や都市計画税などの優遇措置を受けることができます。

ただ、駐車場経営の場合は建物がなく更地の扱いになるため、税制面の優遇措置を受けることはできず、満額の課税となります。

また、相続税が発生した場合も、居住用の住宅地であれば「小規模宅地等の特例」が受けられ、相続税の負担が軽減されますが、駐車場の場合はありません。

このように、税制面の負担が大きい点は、駐車場経営のデメリットと言えるでしょう。

②マンション・アパートに比べ収益性は低い

マンション・アパートに比べると利用料金(単価)は低くなります。

また、更地の駐車場経営の場合は、マンション・アパートのように何階も建てるわけではないので、土地の利用効率も低いです。

初期投資が低く、事業を始めるハードルが低いため仕方がないとも言えますが、収益性は高くはないことはデメリットの一つとして挙げられます。

駐車場経営が儲かるコツとは

さて、駐車場経営を成功させ儲かるコツは何かあるのでしょうか。

駐車場経営をするうえで、ぜひ心に留めておきたい事項をご紹介します。

駐車場経営が儲かるコツとは

<立地から需要を想定し、駐車場形態を決める>

駐車場経営は、立地でその需要が決まります。

基本的に、以下の立地は駐車場経営に向いていると言えます。

・コインパーキング向きの立地条件:駅や病院、商業施設など「多くの人が集まる、一時的に立ち寄りたい場所」の近くで、近隣に駐車スペースが少ない場所

・月極駐車場向きの立地条件:住宅地や会社、工場など「毎日車を駐車する用事がある場所」の近く 

事業を始めやすいからと言っても、需要が見込めない地域であれば、儲かる可能性低くなってしまいます。

駐車場経営は立地が重要なのでそもそも駐車場経営に向いている立地か、向いているのであれば、コインパーキングと月極駐車場どちらの方が良いか、またコインパーキングであれば料金体系はどうすれば収益が高まるか、などを考えておく必要があります。

<周辺の競合駐車場の相場をチェックする>

ユーザーが駐車場を使う際に、立地以外に重視する点としては価格があります。

ただ、周辺の競合駐車場が価格を下げたからといって、こちらも価格を下げてしまうと、利用者数は増えたとしてもトータルでの収益が下がってしまう恐れがあります。

価格をやみくもに下げるのではなく、利用時間帯によって料金を変えてみるなど、需要を分析したうえでの料金体系の設定が必要です。

<経営状態は「実質利回り」でチェック>

駐車場経営をするなかで経営状態をチェックすることは必要ですが、その際に「表面利回り」ではなく「実質利回り」でチェックするように気を付けましょう。

・表面利回り=収入÷土地価格×100

・実質利回り=(収入 – 経費)÷(土地価格 + 初期費用)× 100

つまり、実質利回りは経費を考慮して考えた利回りのことです。

儲かる駐車場経営をするならば、実質利回りは15%ほどをキープすれば良いでしょう。

経費を最大限おさえ、収入を増やし経営健全化を図り、儲かる駐車場経営に資してください。

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まとめ

以上、駐車場経営のメリット・デメリットや儲かる駐車場経営のコツについてご紹介しました。

駐車場経営は初期投資が少なく手軽に始めやすいのがメリットではありますが、立地や需要に合わせた土地を選ぶことなどが肝になってきます。

これから駐車場経営をして、土地活用をしたいと考えている人は参考にしてくださいね。

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