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- 遊休農地とはどういった土地？最適な活用方法を選ぼう
目次
遊休農地という言葉を聞いたことはありますか？
近年、よく取り上げられ話題になる遊休農地。
今回は遊休農地と何か、遊休農地の活用方法などをご説明します。
この記事で遊休農地について、くわしく見ていきましょう！
遊休農地とは
遊休農地とは、どのような土地を指すのでしょうか？
名前のなかに「休む」という感じが入っているように、農地であることを休む、つまり耕作がおこなわれていない土地のことです。
このように耕作はおこなわれていない土地は、耕作放棄地や荒廃農地とも呼ばれます。
これら3つは厳密に言うと意味が異なるので、まずは遊休農地の定義を確認してみましょう。
＜農地法で定められた遊休農地＞
作物を耕す農地は食料自給率に影響するので、国にとって重要な土地になります。
そのため大切な農地を守るために、農地法で農地の売買や転用に制限をかけています。
農地法によると、遊休農地は、現在耕作がおこなわれておらず今後も耕作がおこなわれないと見込まれる土地と定義されています。
また、周辺にある農地の利用の程度に比べて、劣っていると認められる農地も含まれます。
＜耕作放棄地や荒廃農地との違い＞
遊休農地のほかにも、耕作放棄地や荒廃農地も耕作がおこなわれていない土地に分類されます。
では、具体的にどのように異なるのでしょうか？
耕作放棄地とは農水省が使用している言葉で、過去1年以上栽培をしておらず、数年間再び栽培する予定がない土地と定義されてます。
ほぼ遊休農地と同じですが、耕作放棄地は、オーナーがこの土地で耕作する意思があるかどうか判定されます。
一方、荒廃農地は耕作が放棄されて荒廃し、通常の栽培が不可能になってる土地と定義されており、農業委員会や市町村がどの程度荒廃しているのかを参考に判断します。
＜遊休農地が増える理由＞
遊休農地は、農地でありながら耕作がされていない土地のこと。
近年この遊休農地が増加しているとして、問題視されています。
では、なぜ遊休農地は増加してしまうのでしょうか？
一番の原因として考えられるのは、農業に携わる人が減っていることがあげられます。
農業従事者は年々高齢化が進み、さらに後継者不足も問題になっています。
また、農業を始めるには初期投資もかさむことや、うまく収穫できなかったときのリスクも高いので、新規参入が難しいことも考えられるでしょう。
遊休農地の活用方法
農地は収益性が低いので、これまでは固定資産税に限界収益修正率をかけて課税されていました。
しかし平成29年からは納税額が補正されないことになり、農地にかけられる固定資産税が高くなっています。
そのため遊休農地を所有している場合は、有効に活用する方法を確認しておきましょう。
＜農家に貸す＞
遊休農地を活用する方法としては、農家に貸し出す方法があります。
手入れをおこなっていなくても農地として使用可能であれば、有利に売却できます。
また、農林水産省や農業会議所のサービスを活用すれば、買手をスムーズに見つけられるでしょう。
＜農地バンク・全国農地ナビ＞
2014年から開始した農地バンクは、農地中間管理機構が仲介し、農地を借りたい人と農地を貸したい人をマッチングさせるサービスです。
農地を借りたい人は、農地中間管理機構がおこなう借受公募に応募します。
一方、農地を貸したい人は貸出期間の10年間賃料を受け取れるので、遊休農地を資産として活用できるのです。
全国農地ナビは、一般社団法人全国農業会議がまとめた全国の農地の状況を、インターネットから簡単に確認できます。
全国農地ナビで借りたい農地を見つけると、各市町村の農業委員会や農地中間管理機構に連絡をする仕組みです。
＜市民農園＞
市民農園とは、農業者ではない市民が気軽に農園を借りて、花や野菜を栽培する農園のこと。
市民が自然と触れ合ったり、農業体験をしたりする場所として利用されます。
近年は田舎暮らしに興味がある人や新しいレジャーとして注目され、少しづつ市民農園の数が増加しています。
市民農園には、特定農地貸付法や市民農園整備促進法などの法律に基づいて開設されるタイプと、農作業の一部をおこなう農園利用方式タイプがあります。
＜農地転用して他の用途で活用＞
農地は農地法により、農業の用途でしか利用できません。
そのため、農業ではなく他の用途で利用したい場合は、農地転用をする必要があります。
しかし転用が許可されている農地は、第2種農地と第3種農地のみです。
第2種農地は、生産性が低い農地や、将来的に市街地化が予想される土地などが含まれます。
具体的には、鉄道の駅から約500m以内にある土地などです。
第3種農地は市街化区域内にある農地や、鉄道の駅から300m以内にある農地などです。
農地転用は農業委員会へ届け出を提出します。
農地転用後は、ソーラーパネルを設置して太陽光発電用地として活用したり、駐車場として貸し出したりなどさまざまな活用方法が可能です。
＜農地転用は周辺環境に合わせる＞
遊休農地は農地転用をしたほうが、用途の幅は広がります。
しかし、適切な活用方法を選ばないとかえって、「農地転用しないほうがよかった」と後悔するかもしれません。
駐車場として運営しても、予想外に収益が低く赤字になってしまう可能性もあります。
まずは、農地転用が本当に必要なのかを考え、所有している遊休農地の広さや周辺の環境に合わせて活用方法を選びます。
たとえば遊休農地の周辺に学校がある場合、ファミリー向けのアパートやマンションを建てたり、商業施設がある場合はコインパーキングにしたりなど、状況に合う活用方法にしましょう。
遊休農地にかかる費用
最後に、遊休農地を維持する場合や転用する場合にかかる費用をご紹介します。
＜固定資産税＞
固定資産税は、毎年1月1日に不動産を所有している方に課税されます。
不動産を所有し続けるために必要な税金で、毎年課税される税金です。
上記でもお伝えしたように、遊休農地は課税が強化され、平成29年からは限界収益修正率を乗じないことになりました。
固定資産税 = 固定資産税評価額×1.4%
以前より約1.8倍になる計算となり、税負担は増えたと言えるでしょう。
＜相続税＞
農業従事者の高齢化にともない、親が農業をしていた土地を遺産として受け継ぐというケースも増えています。
遊休農地を相続しても、子どもは他の仕事をしているため、なかなか処分できず農地を放置しているといったことも多いでしょう。
遊休農地を相続する場合、相続税が発生します。
通常の土地の相続税は遺産総額に相続税率をかけて計算されますが、農地の相続税は以下のようになります。
評価額＝固定資産評価額×評価倍率
これから遊休農地を相続する予定がある方も、覚えておくと便利でしょう。
＜農地転用にかかる経費＞
遊休農地を農業以外の用途で利用する際には、農地転用が必要です。
農地転用の手続き自体には費用はかかりませんが、提出書類をそろえるための手数料が必要になります。
また、農地転用は専門書類も多く準備が複雑なので、行政書士に依頼することも検討しましょう。
その場合、数万円の費用を用意しなければなりません。
まとめ
遊休農地は、農業がおこなわれていない農地のことで、農業従事者の高齢化や後継者不足より増加しています。
しかし、農地転用する方法や、農地の需要に合わせたマッチングサービスなども登場しており、以前よりも活用しやすくなっています。
利用価値を高めるためにも、まずは遊休農地の有効な活用方法を考えてみてはいかがでしょうか？
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