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- 不動産投資の仕組みとは？メリットデメリットからやり方も解説
目次
以前は「貯金大国」といわれていた日本も、近年は若い世代を中心に資産形成や投資に注目が集まっています。
そのなかでも、比較的安定した収入を得やすいといわれているのが「不動産投資」です。
今回は、不動産投資の仕組みやメリット・デメリットを解説したうえで、実際のやり方についてもご紹介します。
不動産投資で利益が出る仕組みとは
まず、不動産投資は、どのように利益が出るのかその仕組みを見てみましょう。
＜不動産投資とは？どうやって利益が出る？＞
不動産投資とは、投資用不動産を購入し、それを運用することで収益を得る投資のことをいいます。
具体的には、以下のような運用方法で利益を出します。
①インカムゲイン（家賃収入）
インカムゲインとは、財産を所有したまま利益を得ることをいいます。
不動産投資でいうと、不動産を所有したまま、第三者に貸すことで家賃収入を得て、収益を得ることを意味します。
家賃収入は、毎月安定して収入を得られるため、ほかの株式やFXなどの投資方法に比べると、安定した収入であるといえます。
②キャピタルゲイン（売買益）
不動産投資におけるキャピタルゲインとは、不動産を売買することによって得られる売買益のことをいいます。
不動産を購入したときよりも高い価格で売ることができれば、手数料などを除くとその差額の利益が売買益となります。
とくに、不動産価格があがっている時期や地域であれば、売買益を見込んで不動産を購入することができます。
バブル期はキャピタルゲインを見込んだ不動産の売買が多くおこなわれていましたが、現在は大幅な不動産の価格上昇は見込めません。
そのため、キャピタルゲイン（売買益）よりもインカムゲイン（家賃収入）のほうが不動産投資としてはメジャーといえるでしょう。
＜家賃収入を得られる種類＞
では、不動産投資で家賃収入を得るには、どのような投資方法があるのでしょうか。
①ワンルーム投資
ワンルーム投資とは、分譲マンションの1室を購入し、オーナーとなり第三者に貸しに出すことをいいます。
ワンルームなので、初期費用が少なく済むことがメリットではありますが、空き室が続いてしまうと収入が途絶えてしまうというデメリットもあります。
＞＞ワンルームマンション投資は得か損か？メリットとリスクを知ろう！
②アパートやマンションなどの一棟買い
アパートやマンション、商業ビルを一棟購入し、一室ごと、もしくは、一テナントごと貸しに出す方法もあります。
購入費用は億単位でかかってくるなど初期費用が高い面はありますが、不動産投資のなかでは投資効率がよく高い利益が見込みやすいことが特徴です。
③一戸建て
一戸建てを賃貸して利益を得る方法もあります。
一戸建ての場合は、新築だとその資産価値が下がるスピードも速いことから、価格の安い中古戸建てを購入して貸しに出す投資家が多いです。
地域の戸建て賃貸の需要を見極める必要があります。
不動産投資のメリット・デメリットとは？リスク回避の仕組みも解説
さて、不動産投資にはどのようなメリット・デメリットがあるのでしょうか。
＜不動産投資のメリット＞
まず、不動産投資のメリットから見ていきましょう。
①不労所得を得られる
不動産投資の大きなメリットとして、不労所得を得られることが挙げられます。
病気などにより体調を崩してしまったとしても、収入が得られるのはとても心強いことです。
また、受給できる年金がどんどん減額されていっているなか、年金対策にもなります。
②生命保険代わりになる
万が一、不動産の所有者が亡くなり、まだローンの支払い途中であったとしても、団体信用生命保険（団信）がおりるため、ローンは全額精算され支払う必要がなくなります。
しかし、所有権自体は相続され、家賃収入は維持されるため、万が一のことがあっても安心だといえるでしょう。
③節税効果がある
不動産投資をおこなうことで、税制上の優遇措置を受けられるなど節税効果も期待できます。
節税効果が出るのは、減価償却という仕組みが背景にあります。
減価償却とは、不動産は時間が経つにつれて価値が低下していくものといわれているため、この価値が目減りした分を「減価滅却費」という経費として計上することができるのです。
実際に支出をしていないものの経費として計上できる仕組みで、課税額が減り、節税につながるのです。
④相続税対策にもなる
相続を受けた方は相続税を支払う必要がありますが、この相続税は固定資産税評価額をもとに決定されます。
ただ、この固定資産税評価額は、時価よりも低く設定されているものであるため、実際に支払う相続税は現金を相続した場合よりも安く済みます。
＜不動産投資のデメリット＞
「不動産投資はやめとけ」といわれることがありますがなぜなのか、そのデメリットを見てみましょう。
①初期費用が高い
不動産投資は、ほかの投資商品に比べて初期費用が高いことがデメリットといえます。
投資用ローンを組み、毎月家賃収入を安定して期待できるといえども、初期費用としてある程度の自己資金は必要となってきます。
②流動性が高くない
不動産の売買はその性質から流動性が高くなく、売ろうと思ってもすぐに売却できるものではありません。
諸々の手続きにも時間がかかるため、早くとも1か月はかかります。
③投資を始めるまでに時間がかかる
投資用不動産を選んだあとに投資用ローンの借入審査を受け、さらに、入居者の募集や手続きなどをおこなうとなると、すぐに始められるというわけではありません。
投資をすぐに始めたくても、その下準備に時間がかかるのが不動産投資の特徴です。
④空き室・家賃滞納などのリスク
不動産投資で家賃収入を得るにあたって最大のリスクは、空き室です。
空き室になれば収入が途絶えてしまうため、賃貸需要の高いエリアにすることが重要です。
また、入居者が決まっても家賃滞納される恐れもあります。
管理会社が、家賃滞納者に対してどのような対応をおこなってくれるのか、事前に確認しておくことが大切です。
不動産投資のやり方とは？仕組みを理解しスムーズに
では、実際に不動産投資をする場合、どのようなやり方になるのかをご紹介します。
仕組みを事前に理解し、スムーズに手続きを進めましょう。
＜不動産投資のやり方（購入編）＞
①情報収集し、投資の方向性を決める
まずは、不動産投資に関するセミナーや本を読むなどし、投資の仕組みを理解し、正確な情報を集めるようにしましょう。
そのうえで、家賃収入（インカムゲイン）で利益を得るのか、売買益（キャピタルゲイン）で収益をあげるのかなど、投資の方向性を決めます。
②物件を調査し、購入する
物件を実際に探し、決定します。
現地で実際の物件の状態や周辺環境、近隣の相場を調べるなど、綿密な事前準備をおこないましょう。
そして、購入したい物件が決まれば、金融機関に融資の申請をします。
さらにその目途がたったならば、不動産会社に「買付証明書」を提出して、物件を購入したいと売主に提案します。
＜不動産投資のやり方（運用・管理編）＞
運用・管理の方法として、大きく分けて3つあります。
①自分で管理する「自主管理」
②管理会社がオーナーから一括して物件を借り上げ転貸する「サブリース」
③不動産会社に管理委託料を支払い管理してもらう「不動産の管理委託」
管理コストをどれだけかけるか、手続きをどれだけ自分でできるかなどを考慮して、自らの都合に合ったやり方に決めましょう。
＜不動産投資のやり方（確定申告編）＞
不動産投資により家賃収入を得た場合は、確定申告をしなければいけません。
源泉徴収票や不動産売買契約書、譲渡対価証明書や売渡精算書、賃貸契約書や家賃送金明細書などの必要な書類を手元に用意し、確実に申告するようにしましょう。
確定申告の仕組みが複雑でわかりにくいという方は、税理士や窓口に相談しましょう。
まとめ
以上、不動産投資の仕組みやメリット・デメリット、実際の流れについてご説明しました。
投資案件のなかでは安定して不労所得を得られる仕組みになっているため、リスクをしっかりと考えたうえで、興味のある方は挑戦してみてくださいね。
「不動産投資の相談一覧」では、不動産投資に関するさまざまな質問と回答を確認することができます。
ご自身にとって、有益な情報がないかをご確認するだけでもおすすめです。
また「大家さん相談所」には、他にもさまざまなお悩みが寄せられています。
引き続きまとめ記事として発信を続けますので、ぜひ今後もご覧ください！
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