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タワーマンションの管理費や修繕積立金はなぜ高い?値上がりするケースはこれだ!

いえらぶコラム編集部

タワーマンションの管理費や修繕積立金はなぜ高い?値上がりするケースはこれだ!

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タワーマンションは購入費や賃料の他に、購入後にかかる管理費や修繕積立金なども高くなる傾向にあります。

タワーマンションに住むうえで欠かせない費用や高額になる理由について、この記事で知っておきましょう!

タワーマンションの管理費とは

一般的に、マンションでは賃料のほかに管理費が必要になります。

高級住宅であるタワーマンションになるとその管理費の負担も大きいので、支払い続けられるかどうか考えておくことが重要です。

タワーマンションの管理費とは

<タワーマンションの購入にかかる費用とは>

まずは、タワーマンションを購入する際にはどのような費用がかかるのでしょうか?

購入にかかる費用は、以下のようなものがあります。

・タワーマンションの購入費用

・売買契約時の手付金

・印紙税

・仲介手数料

・登記費用

・不動産取得税

このように不動産を購入するときにはさまざまな費用が必要になり、タワーマンションになるとさらに高額になるでしょう。

>>タワーマンションのメリットとデメリットとは?低層階もおすすめな理由

>>憧れのタワーマンション高層階南向きが嫌われるのはなぜ?

<タワーマンションの管理費はどれくらい?>

タワーマンション入居後に発生する費用として、管理費と修繕費積立金が挙げられます。

一般的なマンションの管理費は管理人の人件費や清掃費、備品代、エレベーターのメンテナンス代などに使用されますが、タワーマンションの場合はこれらの用途に加え、タワーマンションに駐在するコンシェルジュに支払う費用やラウンジの維持費用などが含まれます。

そのため、タワーマンションの規模にもよりますが2万~3万円ほどが管理費の相場で、一般的なマンションの管理費より高めに設定されているのです。

<タワーマンションの管理費が増額するケース>

タワーマンションの管理費は、購入後や入居後に増額するケースがあり、金額の変動はないとは言い切れません。

では、どのような場合に増額するのでしょうか?

ケース①空室が増えたとき

タワーマンションの管理費は入居者全体でまかなうものです。

そのため、入居者数が減ってしまうと管理費も増額する傾向にあります。

ケース②駐車場の稼働率が低いとき

駐車場の利用料は管理費などから充てられているため、駐車場の空きが増えてしまうと管理費を値上げせざるを得ません。

一般的にタワーマンションがある立地は高級住宅街であることが多く、駐車場の地価も高額です。

たとえタワーマンションがあるエリアの利便性が高く駐車場を利用しないとしても、管理費を駐車場利用料に充てているので、稼働率が低いと入居者全体でおぎなう必要があるのです。

ケース③消費税率や人件費が引き上げられたとき

タワーマンションの管理費は、消費税率や人件費の引き上げに影響されます。

とくにタワーマンションの管理は人がおこなっており、人件費が上がれば管理費も自ずと値上がりします。

また、最近では最低賃金なども引き上げられているので、今後も人件費の高騰による管理費の値上げは避けられないかもしれません。

タワーマンションの修繕費積立金とは

管理費の他にかかる費用には修繕積立金があり、長期的な管理に必要な費用のことを言います。

どういうことかと言うと、管理費はエレベーターの点検費や清掃代など日常的なことに使用されるのに対し、修繕費積立金は大規模修繕など将来必要となるものに活用されます。

タワーマンションの修繕費積立金とは

<タワーマンション修繕積立金はどれくらい?>

タワーマンションは高い利便性のために、セキュリティやエレベーターなどの設備が複雑という特徴があります。

また、他の住宅に比べて高層であるタワーマンションは外壁も老朽化が速く、頻繁に外壁工事が必要なケースも。

このようなタワーマンション特有の理由によって、修繕費も割増になるのです。

一般的なマンションの修繕積立金は月1万円であることが多いですが、タワーマンションだと月1万円~2万円が相場になります。

<タワーマンションの修繕積立金が増額するケース>

ケース①段階増額積立方式を採用しているとき

段階増額積立方式とは修繕積立金を年々引き上げていく方法で、これにより新築分譲時には修繕積立金を安く設定して、将来的に値上げすることが可能です。

そのため、購入時に修繕積立金が異常に安く設定されている場合は、徴収方法を必ず確認しましょう。

ケース②年数が経っているとき

築年数が経ち老朽化が進むほど、修繕積立金は高くなる傾向にあります。

建物は必ず老朽化するため、修繕費が値上がりする可能性は高いと言えます。

<タワーマンションの修繕積立金が不足する?>

2000年頃から増え始めたタワーマンションは、近年続々と修繕工事を迎えています。

そんななか顕著になっているのは、タワーマンションの修繕費不足問題です。

タワーマンションの修繕費用は、一般的なマンションの約1.5倍は必要になると言われており、大規模修繕のための費用が億単位で不足していることも珍しくありません。

この問題の背景には、先ほどご紹介した段階増額積立方式が関係しています。

新築時の販売を進めたいがために修繕積立金を安く設定しすぎてしまい、修繕工事をおこなうときになって修繕費用の不足が発覚しているのです。

さらに問題視されているのが、2030年後に必要になる2回目以降の修繕工事です。

2回目以降の工事では、エレベーターなどの設備の交換が必要になるなど、さらに大規模な修繕になるため、費用不足の問題が深刻するのではと危惧されています。

管理費と修繕積立金以外の費用について

これまで、入居後に必要となる管理費と修繕積立金についてお話ししました。

しかし、これら以外にも必要となる費用があるので紹介します。

管理費と修繕積立金以外の費用について

<固定資産税>

固定資産税は、毎年1月1日時点で不動産を所有している人に課せられる税金で、固定資産税評価額×標準税率1.4%で求められます。

タワーマンションの場合は、住んでいる階数によって補正調整がおこなわれ、中央の階を基準とします。

1階上がるごとに約0.25%増額し、低層階になるほど安くなるという仕組みです。

タワーマンションと言えばやはり高層階というイメージがありますが、固定資産税が高くなることや、低層階でも立地やサービスのよさは変わらないことから低層階も注目されていますよ。

>>タワーマンションのメリットとデメリットとは?低層階もおすすめな理由

<駐車場代>

タワーマンションは立地がよいエリアに建設されることが多いので、駐車場代も高額です。

とくに都心のタワーマンションになると、駐車場代だけで月に5万円かかるということも。

さらに駐車場の空きがない場合だと、近くのパーキングなど利用しなければならず、負担が増えるということもあるでしょう。

<払えなかったらどうなる?>

タワーマンションのランニングコストとして挙げられる管理費や修繕積立金、固定資産税。

万が一、入居後にこれらの負担が大きく払えなくなってしまうとどうなるでしょうか?

管理費や修繕積立金の滞納は他の入居者の迷惑にもなるため、最終的に裁判を起こされることがあります。

さらに固定資産税の滞納は、最悪の場合財産の差し押さえに発展します。

また納期限を過ぎてしまうと延滞金も発生するので、金額の負担が増えてしまうことに注意しましょう。

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まとめ

タワーマンションは入居してからも多くの費用が必要です。

これらの費用が払えるかどうか、払う価値があるかどうかを判断することが大切ですね。

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