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マンション売却の前にインスペクションは必要?

いえらぶコラム編集部

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「マンション売却前にインスペクションを!」と聞いても、まだ馴染みはないかもしれません。

しかし、「マンション売却前に調査や検査をおこなう」となると納得しますよね。

この「調査」や「検査」のことを意味する「インスペクション」について解説します。

マンション売却をお考えの方は、ぜひ最後までお付き合いください。

インスペクションの意味と義務化

インスペクションの意味と義務化

マンションなど中古物件の売却時において重要な位置づけになるのが「ホームインスペクション」です。

マンション売却に不利にならないために、ホームインスペクションについて解説していきます。

インスペクションとは?なぜ重要なの?

ホームインスペクションとは、ホームインスペクター(住宅診断士)が売却を予定している物件に、瑕疵がないかどうかを検査することです。

インスペクションの本来の意味は、「調査」「検査」「視察」「査察」ですが、物件を売却する際のインスペクションの意味は「建物状況調査」・「住宅診断」という意味になります。

ホームインスペクターが、部屋内の劣化している箇所や欠陥の有無について報告し、修理についてのアドバイスをしてくれるのです。

このように、インスペクションとは住宅の状態を客観的に見ることができるので、買う側もある程度の安心感を持って購入できます。

インスペクションは義務なの?

従来おこなわれていたインスペクションは、検査の基準にばらつきがあったり、検査結果に違いが出たりするということがありました。

そこで2013年に国土交通省が策定したのが、「既存住宅インスペクション・ガイドライン」なのです。

国土交通省は中古住宅の売買を活性化させたいと考えているので、「既存住宅インスペクション・ガイドライン」でインスペクションの普及を目指したのです。

そのことで、インスペクションをおこなう際にどの業者に依頼しても同じ結果が期待できるようになったため、実効性のある検査として利用が促進されてきました。

その後、2018年4月から施行された「改正宅地建物取引業法」でインスペクションの「利用促進」が義務化されたのです。

インスペクションのメリットとデメリット

インスペクションのメリットとデメリット

ホームインスペクションの意味と義務について知ると、売主にとっても買主にとっても安心と信頼を持てる売買を後押ししてくれるものだと理解できますよね。

ここでは更に詳しく、インスペクションのメリットとデメリットについてご説明します。

売却前におこなうインスペクションのメリット

インスペクションのメリットは3つあります。

メリット①:早く高い売却が可能になる

マンション売却をお考えの方の多くが「早く・高く」売りたいと考えることは当然です。

では、早く買主を見つけ、そして高く売るには何が一番大切か考えてみましょう。

そうです!このマンションを買おうと思わせるには「安心感」を与えることが大事なんです。

その点、インスペクションに合格しているマンションであれば、買主は安心して購入できます。

また、安心できる物件には提示された価格に不満を持つことも少ないので、希望の価格での売却が可能になるのです。

メリット②:売主が安心して売却できる

売主は売れてしまえばそれで安心というわけではありません。

売却をする場合には、売主には契約不適合責任(契約の内容に適合しない目的物を引き渡した場合の売主の責任)が課せられます。

売却後に瑕疵が見つかった場合には修繕しなくてはいけないなど負担が増えますが、専門家によるインスペクションをおこなうことで安心感を得ることができます。

メリット③:瑕疵担保保険の付保要件になる

売却のタイミングで、十分に注意を払っていても瑕疵に気づかずに引き渡してしまうことがあります。

このような瑕疵は「隠れた瑕疵」と呼ばれますが、買主はこの「隠れた瑕疵」を見つけた場合、発見後1年以内であれば売主に対して契約不適合責任を問い、賠償金を請求することができます。

そうなると売主には、売却後に高額の修理修繕の費用がかかることもあるという不安が残ります。

そこで、インスペクション合格を前提として瑕疵担保保険に加入することができるのです。

瑕疵担保保険に加入することで、売却後の万が一の不具合発生への経済的な備えができます。

3つのメリットのほかにも、インスペクションをすることでお部屋のコンディションを把握すれば直すべき箇所の有無や修繕に必要なおおよその費用をあらかじめ知ることができます。

そのことによって、正確な売却に向けた資金計画を立てることができるのです。

インスペクションのデメリットもチェック!

インスペクションのデメリットは次の3つがあげられます。

デメリット①:費用と調査期間の発生

すぐに売却をしたい方にとっては大きなデメリットになります。

インスペクションは依頼から報告書の受領まで、2週間程度の時間を要します。

この約2週間の中には、調査期間とその調査に対する費用の支払いが含まれます。

デメリット②:値引きされる可能性

インスペクションは必ずしも売主だけがおこなうものではなく、購入希望者もおこなうことができます。

もし、購入希望者がおこなったインスペクションの結果で瑕疵が見つかれば、それを理由に値引き交渉につながる可能性もあります。

そのことから、売却を検討されたら先手を打つ形で、先にインスペクションをおこなうことが値段交渉にも効果的になります。

デメリット③:修繕費発生の可能性

インスペクションをおこない、ホームインスペクターの助言のもと修繕をおこなわなければインスペクションに合格はできません。

そのことから、インスペクションに合格した状態での売却をするならば、指摘のあった箇所を修繕する必要があり、そうなると修繕費が発生する可能性があるのです。

インスペクションにかかる費用と流れ

インスペクションにかかる費用と流れ

買主への信頼を得て、マンションを売却するにはやはりインスペクションは重要です。

そこで、インスペクションにかかる費用と流れについてご説明します。

インスペクション依頼の流れと検査項目

まず、インスペクション依頼の流れは次のとおりです。

・業者への問い合わせ、見積もり、申し込み

・平面図や立面図など必要書類の送付

・現地でインスペクションの実施

・報告書の受け取り、支払い

そして、インスペクションの検査項目は大きく3つあります。

①構造耐久上主要な部位:基礎、壁、梁、柱、小屋組、床、土台など

②雨水の侵入を防止する部分:外壁、内壁、天井、屋根など

③設備配管に日常生活上支障のある劣化等が生じているもの:給排水管の漏れや詰まり

ただし、インターフォンや浴室乾燥機、ディスポーザー等の住宅設備に関しては、インスペクションの対象外になります。

また、インスペクションでは、目視や計測を中心として検査がおこなわれます。

インスペクションの費用相場

基本的にインスペクションは目視でおこなわれるので、目視を主体とした検査の場合、費用は3~8万円が目安になります。

費用面においては、売主に対して無料のインスペクションサービスを実施している不動産会社もあるので探してみるのもおすすめです。

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まとめ

マンション売却を考えたら、高く早く売りたいという願いを持ちますし、そのことが不安の材料にもなりますよね。

買主にとって魅力的なのは、やはり透明性と信頼性のある物件です。

売主にとっても買主にとっても、安心できる売却を手助けしてくれるのがインスペクションといえます。

マンション売却に向けて、この記事が少しでもお役に立てば幸いです。

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