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- マンションを売却する時にかかる消費税について
目次
基本的に物を売買するときには、消費税が課せられます。
消費税は一番身近な税金なので、マンションの売却活動をはじめる前に、消費税は課税されるのか知っておきたいと思う方は多いのではないでしょうか。
今回は、マンションを売却する際に消費税はかかるのかについて詳しくお伝えします。
マンションの売却を検討されている方はぜひチェックしてくださいね。
マンション売却時に消費税はかかるの？
基本的に商品やサービスを売った場合や、対価を得てサービスを提供した場合に消費税が課税されます。
わかりやすく言うと、モノやサービスを消費することに対して税金がかかるのです。
不動産の売買取引がおこなわれる際は、マンションやアパートなどの建物部分のみが課税対象となり、土地に付随している建物以外の石垣や庭木は定着物とみなされ、課税の対象になりません。
よって、消費されるものではない土地は消費税の課税対象になりません。
また、建物とセットの場合でも土地部分だけは消費税は課税対象外となります。
＜個人売主がマンションを売却する際は課税されない＞
上記で建物部分に消費税がかかるとお伝えしましたが、原則として売主が個人の場合、建物部分は非課税となります。
個人で所有しているマンションの売却を検討されている方は、建物については消費税を支払う必要はありません。
では、消費税の課税対象になるのは何かというと、不動産会社に支払う仲介手数料です。
マンションの売却を不動産会社に仲介依頼した場合、売却が成立すると不動産会社に仲介手数料を支払わなくてはなりません。
売却時にかかる仲介手数料については以下の計算式で算出します。
仲介手数料（税抜）＝売却価格×3％+6万円
この計算式で算出された仲介手数料に対して、消費税が課税されます。
マンション売却時にかかる消費税
例外として売り主が個人の場合でも、建物部分に消費税が課税されるケースがありますよ。
くわしく見ていきましょう。
＜売主が個人の場合でも課税されるケース①投資用のマンションを売却＞
個人が、マンションを売却する場合には消費税は課税対象外となりますが、それはあくまでも居住用として所有しているマンションを売却する場合です。
個人で所有しているマンションでも、投資用として所有している物件であれば対価を得るために売却したとみなされ消費税が課税されます。
また、土地は課税対象外というルールは投資用のマンションを売却する際も該当するので、土地とマンションの建物を同時に売却する場合でも消費税の課税対象となるのは建物のみとなります。
＜売主が個人の場合でも課税されるケース②賃貸物件として貸し出した場合＞
たとえ、居住用で所有していたマンションだったとしてもリフォームやリノベーションをおこなって賃貸物件として貸し出した場合は、対価を得るために賃貸物件にしたとみなされ課税の対象になります。
居住用のマンションを個人が売却する場合に限って課税対象外になるので、民泊などで運営した場合も消費税が課税されます。
＜売主が個人の場合でも課税されるケース③地下型の車庫がある場合＞
あまりないケースではありますが、土地の地下に埋まっている車庫は、土地でも建物でもなく、設備の売却とみなされるため消費税の課税対象になります。
法人の場合に納税義務が発生する条件
マンション売却の売主が法人の場合、以下の条件を満たすと課税対象者となります。
・2年前の売上高、または前事業年度開始日以後半年間の課税売上高が1,000万円を超えている場合
・会社の資本金が1,000万円以上の場合
なお、この条件に当てはまらない法人は免税事業者と呼ばれ、納税は不要です。
＜売却で発生した消費税の納税手続き＞
上記でお伝えした課税対象となる条件に当てはまる場合には、消費税を納税する義務があります。
消費税の申告、納税方法は確定申告をもっておこなわれます。
個人事業主の場合は翌年の3月末日までに、法人の場合には課税期間の末日から2ヵ月以内に税務署へ申告・納税するのが義務となっています。
なお、直前の課税期間の消費税額が48万円以上となる場合、「中間申告」と「中間納付」が義務づけられています。
直前の課税期間の消費税額が48万円以上400万円以下の場合、中間申告は年に1回、納付金額は消費税額の1/2となり、400万円以上4,800万円以下の場合は年に3回、納付金額は消費税額の1/4ずつとなります。
4,800万円以上は年に11回中間申告をおこない、納付金額は消費税額の1/12ずつとなります。
不動産売却の場合は、課税対象者が直前の課税期間に48万円以上の物件を売却した際に中間申告と中間納付が必要になります。
そして、中間申告と中間納付をおこなわなかった場合は、加算税や延滞税などの税金が課せられるので注意しましょう。
具体的な消費税の納付方法は以下の通りです。
・口座引き落とし
・窓口で現金払い
・インターネットバンキングによる納付
・クレジットカード決済
・コンビニなどで納付
建物以外にかかる消費税
マンション売却時にかかる消費税については、建物以外にもかかるものがありますよ。
以下で解説します。
＜ローン繰り上げ返済にかかる手数料＞
不動産を購入する多くの方はローンを組んでおり、マンションの売却時にそのローンの残債がある場合は、マンションを売却して得た代金で全額返済する「一括繰り上げ返済」をおこなう必要があります。
この際に一括繰り上げ返済手数料がかかり、この手数料に消費税が課税されます。
借り入れた銀行によって一括繰り上げ返済手数料は異なりますが、約3,000～5,000円、固定ローンの場合は30,000～50,000万円かかると言われています。
＜司法書士に支払う報酬料＞
売却するマンションに住宅ローンを利用している場合、銀行が住宅に抵当権を設定しています。
マンションを売却する際には、住宅ローンを完済したタイミングでこの抵当権の抹消登記をする必要があります。
この手続きを司法書士に依頼する、報酬料を支払わなくてはなりません。
この報酬料に消費税が課税されるのです。
マンション売却で発生する消費税の注意点
以下で、マンション売却時にはどのような注意点があるのか、くわしく見ていきましょう。
＜価格は税込み表示される＞
「不動産の表示に関する公正競争規約施工規則」により、不動産に消費税や地方消費税が課せられる場合は、その額を含めて表示されることが決められています。
マンション売却価格をもとに仲介手数料が算出されるので、この仕組みは覚えておいたほうがよいでしょう。
＜売却するマンションが課税対象なのか判断できない場合＞
売却するマンションが、個人で居住用として所有しているものは課税対象となりません。
しかし、なかには個人で所有していても事務所として使用していた場合の判断は難しいですよね。
このような自分で判断することが難しい場合は、仲介依頼した不動産会社や税理士などの専門家に相談してみるとよいでしょう。
まとめ
高額なお金のやりとりをする不動産売却では、何が課税対象となるのかしっかり把握し、理解しておくことが大切です。
ある程度出ていくお金を知っておけば、不動産売却の際の不安要素も取り除かれるでしょう。
いえらぶでは新築マンションや中古マンションの物件を数多くご紹介しており、駅名からの検索も可能ですよ。
また、マンションを売りたい方は売却一括査定もおこなっています。
早く売却したい方は買い取り一括査定もおすすめですよ。
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Writer この記事を書いた人
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