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目次
リノベーションやDIYなどが人気を集めている昨今、リノベーションをすることを前提に、中古の区分マンションを購入される方が増えています。
しかし、マンションによっては、リノベーションできる箇所や設備に制限を受けることがあり、予定したとおりの工事が実施できなかったという苦い経験をお持ちの方も少なくないようです。
この記事では、リノベーションを前提に中古区分マンションを購入される方が、思わぬ落とし穴にハマってしまわないよう、工事に制限を受ける場合とその理由についてまとめました。
リノベーションによる間取り変更ができないマンション
中古区分マンションでリノベーションを実施しようとする場合、マンションの構造や設備の配置などによって、工事を希望どおりに進められないことがよくあります。
とくに間取りの変更や水回り設備の設置位置変更などは耐震強度や漏水の原因などに大きく影響することになるため深刻です。
壁式構造の構造壁は撤去できない
建物の構造は大きく分けて壁式構造とラーメン構造の2種類あります。
壁式構造は柱や梁を減らし、壁面で躯体の重さを支える構造です。
柱や梁の影響を最小限に抑えることで室内を広く使うことができ、断熱や防音、耐震に優れているという特徴を持ちます。
しかし、壁が躯体を支えているという構造上、構造壁と取り除くことはできず、自由に間取りの変更ができないこともあります。
一方で、ラーメン構造は柱や梁で躯体を支える構造です。
壁式構造より、室内への柱や梁の影響が大きく、やや耐震性に劣るものの、不要な壁がないため、間取り変更の自由度が高い構造です。
パイプスペースの位置は変更できない
パイプスペースとは上下水道やガス管など、生活に必要なライフラインが収まっているスペースのことです。
よく玄関脇などに鉄扉で覆われているスペースなどを指します。
このスペースには各階への給排水管やガス管を通すための共用分にあたるため、入居者の都合で簡単に位置の変更をおこなうことができません。
なお、キッチンや洗面台、浴室やトイレなど水回りの設備はこのパイプスペース近くに設置されています。
その理由は排水にあります。
給水はポンプの圧力で送水しているため、あまり影響はありませんが、排水は排水管の勾配によって保たれています。
そのため、パイプスペースから水回りまでの距離を長く取ってしまうと、その分、勾配を大きく取る必要があるため、床上げが必要になる場合もあります。
とくにトイレの排水は、他の水回り設備と比べ、紙など流れにくいものを押し流す必要があるため、慎重に排水管を設置する必要があります。
水回りの位置変更は、パイプスペースから離れてしまうと、排水管内で詰まる可能性が高くなり、万が一、漏水が発生してしまうと下階への賠償問題へと発展するリスクを秘めています。
そのため、水回りのリノベーションでは、向きを変えるなど、簡易的な内容に留め、大きく位置変更は避けることをおすすめします。
リノベーションによって交換できないマンションの設備
中古区分マンションの設備は区分所有法により、共用部と専有部に分かれています。
当然のことながら、共用部は所有者全員の共用財産なので、一所有者の意向で改造や変更をおこなうことはできません。
この共用部に含まれるのはエントランスや植栽、エレベーターなどの部分だけではありません。
ここでは、よく専有部分と混同されることが多い箇所について解説いたします。
リノベーションで交換できないマンションのサッシ
共用部と専有部の取り扱いについて、よく誤解されやすいのがバルコニーや専用庭です。
この箇所は他から独立しているおり、他に使用者がいないため、専有部だと思われがちです。
しかし、実際は専有使用が許される共用部に該当します。
そのため、火事や地震など有事の際には避難経路として入居者全員が使用することを想定しており、避難ハッチや避難ハシゴの周辺にはいつでも人が通れるように、物を置かないようにしなければなりません。
そしてこの共用部はサッシまでを含むため、サッシは入居者の意思で勝手に交換することができません。
築年数が古いマンションのサッシなどは断熱性能が低く、エアコンが効きづらいなどの弊害が生じることがあります。
住宅建材メーカーでもしきりにサッシの交換を勧めますが、中古区分マンションでは、マンションの修繕計画に基づいて大規模修繕をおこなう場合を除き、交換ができないとなっていることがほとんどなので、注意が必要です。
なお、それでもサッシの交換を検討する場合は、2重サッシにするなど、方法がない訳ではありません。
しかし、室内が狭くなるなどデメリットもあるため、リフォーム業者へよく相談すると良いでしょう。
リノベーションで交換できないマンションの玄関ドア
バルコニーや専用庭と同じく玄関ドアも、よく勘違いを受ける箇所です。
玄関ドアの場合、扉自体は共用部、ドア内側の表面のみ専有部となります。
そのため、入居者の意思のみで玄関扉を交換することができず、内側の表面に塗装をしたり、カッティングシートを張るなどの施工に限られてしまう点には注意が必要です。
ちなみに、共用部となる玄関扉ですが、シリンダーの交換は入居者の意思で交換しても良い場合が多いので、事前に管理規約を確認しておくと良いでしょう。
リノベーションを制限するマンションの管理規約
中古区分マンションではその構造上の理由や共有部に当たる部分のリノベーションができない事案を紹介してきました。
しかし、マンションの管理規約によって、専有部で、一見、構造上にも問題がなさそうな部分の工事にも制限を受けることがあります。
ここからは、専有部だとしても、管理規約によって宣言を受ける事例をご紹介いたします。
リノベーションで交換できないマンションのフローリング
区分マンションには管理組合の設置や管理規約の制定が義務付けられています。
これは、区分所有者や入居者がトラブルなく、快適に生活できるようにすることが目的です。
そして、この管理規約は、専有部のリノベーションを実施する場合にも影響を及ぼすことがあります。
たとえば、多くのマンションの管理規約では遮音性能の観点から、壁材や床材に制限を設けています。
一定の基準を満たす建材の使用に限定するような制限です。
その一環で、畳からフローリングへ変更することを禁じる規約も存在しますので、マンション購入前には管理規約にしっかりと目を通しておくことをおすすめします。
リノベーションで親切できないエアコン
管理規約の制限はエアコンの設置にも影響します。
築年数の浅いマンションでは各部屋にエアコンダクトが標準装備されていることが一般的ですが、古いマンションではダクトを通す穴自体が空いていないことも少なくありません。
穴が空いていないと室外機と接続することができないため、エアコンを設置することができませんが、この穴を開ける行為を管理規約は許してくれません。
先述のとおり、構造は耐震強度に対して大きな影響を及ぼします。
とくに、一番、外側は柱や梁、壁などは構造上、重要なものが多く、簡単に躯体にダメージを与えられないように管理規約で保護している訳です。
ただし、構造上問題がないという調査結果があれば、管理組合の承諾が得られる場合もあります。
しかし、調査にはエアコン設置よりも高額な費用が必要となりますので、ウィンドウエアコンなどを検討することをおすすめします。
まとめ
中古区分マンションのリノベーションにはさまざまなハードルが用意されています。
管理規約は目を通しさえすれば大まかなことは理解できます。
しかし、構造や法律に基づく制限に関しては素人が簡単に判断するのは困難なため、リノベーション業者へ相談すると良いでしょう。
ちなみに、中古区分マンションのなかには、すでにリノベーションされたものも多く取り扱われています。
リノベーション専門のデザイナーが手掛けたものから、一部のみを簡易的に取り替えたものまで幅広く紹介されているので、選択肢のひとつとして検討してみてはいかがでしょうか？
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