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正直不動産第2話:マンション売却時の契約方法はどっちを選ぶといいの?

いえらぶコラム編集部

正直不動産第2話:マンション売却時の契約方法はどっちを選ぶといいの?

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2022年4月からNHK総合で山下智久さん主演のドラマ、「正直不動産」が放送開始されました。

原作はビッグコミックで連載中の漫画で、累計発行部数は120万部を超える人気漫画です。

ドラマでは山下智久さん演じる主人公「永瀬」は、登坂不動産に勤める№1営業マンです。

永瀬自身『千の言葉のうち真実は三つしかない』という意味で、千三つといわれる不動産業界で嘘のセールストークで登坂不動産で成り上がっていきます。

あることがきっかけで嘘がつけない身体になってしまった正直すぎる永瀬が、慣れない正直なセールストークで奮闘する痛快な人間ドラマは必見です。

今回は、第2話のあらすじのご紹介とともに、ドラマ内で取り上げられたキーワード「マンション契約時の契約方法」について解説していきます。

ぜひ、最後までご覧ください。

正直不動産第2話:あらすじ

賃貸マンションを探しているお客様から、内見なしでの契約を進めようとし、預り金まで受け取った主人公永瀬のライバル桐山でしたが、その後、家賃の値上げによってお客様から契約を考え直したいという申し入れが入ります。

預り金の返金は可能なのでしょうか?

そして、マンションを売却しようと考えているお客様と結ぶ「媒介契約」についても、永瀬と桐山の考えには違いがあります。

この二組のお客様を納得させるための、永瀬の正直営業はどのようなものになるのでしょうか。

「預り金」と「手付金」の違いとは?預り金は戻ってくるの?

「預り金」と「手付金」の違いとは?預り金は戻ってくるの?

今回のドラマで桐山は、早く契約を結びたいために内見なしで契約を進め、預り金まで受け取ります。

その後に、賃金値上げを言い出されたことを理由に、預り金の返金を要求されてしまいます。

ここでは「預り金」についてご説明します。

「預り金」と「手付金」の違いと返金の有無

まず手付金とは、不動産売買契約のときに支払うお金で、その後契約を撤回した場合は、解約手付金となるので、通常返金されません。

しかし、預り金は返金されます。

預り金とは、賃貸借契約前に仮押さえという意味合いなので、やむを得ずキャンセルしなければならなくなった場合には支払った預り金は返金されます。

預り金は契約成立後、家賃や敷金などに充当されます。

もちろん預り金は必ず払わなくてはいけないものではないので、事前に確認すると良いです。

預り金に関するトラブルを防ぐためには?

預り金は、仮押さえをするときに支払うものですから、とりあえず申し込んでおこうと複数の物件を仮押さえするのは避けましょう。

その物件に決める可能性が高い場合に限って、預り金を支払い仮押さえをしましょう。

それでは預り金を支払う際の注意点を3つご説明します。

①キャンセルできるかを確認する

預り金を支払うときは、キャンセル時に返金してもらえることを確認しておくと安心です。

②預り証の発行

預り金を支払うときには、預り証を発行してもらいましょう。

発行してもらう際には、書面が預り金と表記されているか確認することも大切です。

③早めの判断!

仮押さえをして預り金を支払ったからといっても、長く待ってもらうことはできません。

数日中には答えを出しましょう。

マンション売却時の3つの契約方法!

マンション売却時の3つの契約方法!

マンションを売却するとなると、専門的な知識と有効な販売方法が必要になります。

自分で不動産の買い手を見つけることは難しく、契約や手続きなども煩雑なため、不動産会社に仲介を依頼するのが一般的です。

今回の正直不動産第2話でも、マンション売却の依頼のお客様が来ますが、この契約方法で永瀬と桐山の意見が分かれるのです。

ここでは3つの契約方法について解説します。

専任媒介契約とは?

専任媒介契約とは、1社のみに依頼する媒介契約で、自分で買い手を見つけて売買契約を締結することができる契約方法です。

指定流通機構(レインズ)への登録が義務になっています。

①専任媒介契約のメリット

不動産会社1社としか媒介契約を結べないため、不動産会社もその不動産を売却するために一生懸命活動するという点はメリットになっています。

ほかにも、自分で買い手を見つけられるということと、指定流通機構(レインズ)への登録が義務となっている点もメリットにあげられます。

②専任媒介契約のデメリット

不動産会社1社としか契約しないため、売却に向けた営業・宣伝をどれだけやってくれるのか、その不動産会社頼みになってしまうことは不安材料といえます。

一般媒介契約とは?

一般媒介契約とは、もっとも制限の少ない契約で、特に特徴としてあげられる点が「複数の不動産会社に仲介を依頼することができる」ということです。

また、一般媒介契約では自分で購入希望者を見つけた場合も売買することが可能になります。

①一般媒介契約のメリット

メリットはやはり、複数の不動産会社と契約を結ぶことができるということになります。

売却に向けては、より多くの人の目に留まるようにしたほうが良いので複数の不動産会社に媒介を依頼することは、多くの方に不動産の情報を届けやすくなるのです。

②一般媒介契約のデメリット

不動産会社側からすると、他の不動産会社が契約を決めてしまえば会社への利益がないということもあり、積極的に販売活動をしない可能性もあるのです。

専属専任媒介契約とは?

専属専任媒介契約とは、基本的な内容は専任媒介契約と同じですが、より契約内容を厳しくしたものといえます。

一番の特徴は、自分で買い手を見つけて契約するという行為が禁止されている点です。

また、依頼主に対する報告義務は7日に1回以上と定められているので、期間を開けず売却状況が知りたいという方には安心の契約方法です。

媒介契約を結ぶときの注意点とは?

3つの媒介契約には、それぞれメリットもありデメリットもあります。

その中から実際に媒介契約を締結するとなったとき、どのようなことに注意すると良いのかをご紹介します。

・注意すべきこと1:媒介契約の解約条件をチェック

不動産会社と媒介契約を締結したけれども、売却に向けて思うような状況ではないという場合は解約することも大切になってきます。

その時、解約条件を知らなかったら思いもよらない出費になる可能性も出てきます。

たとえば、媒介契約書の中で契約期間中の解約による違約金の発生や、広告・宣伝費の取り扱いについて途中解約のペナルティが書かれていたとなれば、それまでかかった広告費や宣伝費を支払わなければならない可能性が出てくるのです。

解約の際には、媒介契約書を良く確認することが大切です。

・注意すべきこと2:物件が売れなかった場合の対策を考える

媒介契約を締結したからといって安心するのではなく、物件が売れなかった場合の対策を考えておくことも大切です。

専任媒介契約がダメなら、一般媒介契約を検討するなども必要になります。

・一括査定の活用

不動産の売却を成功させるためには多くの不動産会社に接触するのも大切です。

それは、査定時に信頼できる対応をしてくれるかどうか見極めることに繋がるからです。

そこから信頼できる1社を見つけましょう。

では、どのようにして多くの不動産会社と接触を持てば良いのかというと、一括査定サービスを活用すると、複数の不動産会社と接触を持つことができます。

そうすることで、信頼できる査定をしてくれる会社と出会える可能性が高まります。

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まとめ

生活スタイルの変化から賃貸物件を探す場合も、新たな生活のスタートに向けて不動産の売却を検討しているときも、不動産会社選びはとても重要です。

また、賃貸でも売却でもそれぞれの契約内容をしっかり理解することは大切です。

今回の内容を賃貸や売却の際にぜひご参考になさってください。

正直不動産第2話の永瀬は、賃貸物件の借主・貸主双方に寄り添うことで信頼を得ました。

今後の展開から目が離せませんね。

毎週火曜日NHK総合夜10時からのドラマ「正直不動産」をぜひご覧ください。

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