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- 長屋式住宅を有利に売却するために知っておくべきこと
目次
古くは江戸時代からその様式が確率していた長屋式住宅、現代においては昭和の後半に土地価格の高騰により、戸建て感覚で親しみやすい住宅として、各地で多く建築されました。
最近ではタウンハウスやテラスハウスと呼ばれ、さまざまなタイプの建物が供給されています。
しかし、長屋式住宅はマンションやアパートなどとは異なり、建築やリフォーム、売却などのタイミングで制限を受けることもあります。
この記事ではそんな長屋式住宅の特徴と売却を有利に進める方法について解説していきます。
長屋式住宅とは？タウンハウスやテラスハウスとの違いは？
長屋式住宅は集合住宅の一種で（2戸以上の複数の住居が連なって建築されている）建物です。
ここでは、長屋式住宅どういった特徴を持っているのか、そしてタウンハウスやテラスハウスとはどういった違いがあるのかをご説明します。
長屋式住宅は隣家と壁を共有している
長屋式住宅では複数の住戸が連なって形成されている性質上、隣家と（壁）を共有しています。
2?3階建ての低層住宅であることが多く、それぞれの住戸への玄関口は独立しています。
しかし、マンションやアパートのように、エントランスや共用廊下を通ることなく、各戸の玄関口まで到達できる点が特徴的です。
そんな長屋式住宅のうち、建物が建築されている敷地を所有者全員の共有持分としているものをタウンハウスと呼びます。
一方、敷地を各戸の所有者ごとに文筆してそれぞれで所有しているものをテラスハウスと呼びます。
そのため、外観では同じような（壁）を共有している建物でも、タウンハウスはマンションやアパート寄り、テラスハウスは戸建て寄りの特徴を備えていると言えます。
長屋式住宅と共同住宅の違い
建築基準法ではマンションやアパートなどの共同住宅は特殊建築物に該当します。
これは、簡単に言うと、多くの人が出入りする公共性の高い建物ということです。
そのため、特殊建築物にはさまざまな基準や要件が設けられています。
たとえば、構造や階数により各所に不燃材や難燃材を使用して建築しなければならなかったり、防火扉を設置しなければならなかったりします。
また、特殊建築物には建築後も各種点検や報告義務が課せられています。
エレベーターや防火扉、排煙設備や非常灯の定期点検や消防設備の定期点検をおこない、一定期間ごとに管轄機関への報告をしなければなりません。
しかし、タウンハウスやテラスハウスなどの長屋式住宅は建築基準法では長屋に該当し、特殊建築物に比べ、求められる基準や要件が少ないという違いがあります。
そのため、戸建てのように比較的、自由なデザインで建築をすることができます。
長屋式住宅が売却しにくい理由
マンションやアパートに比べ、自由度の高い建築が可能な長屋式住宅ですが、一方で売却となると買い手がつきにくいという現状もあります。
その理由について解説します。
住宅ローンが組めない？長屋式住宅の低い担保価値
長屋式住宅の担保価値は低く査定になりがちです。
というのも、隣家と（壁を共有しているという構造上、建物になにか変化を加える場合には隣家や同じ建物に住む他の住人の協力が必要不可欠だからです。
たとえば、隣家との境界に関する問題です。
外壁などのリフォームなどを検討する場合、どうしても隣家と共用となっている壁や屋根に干渉することがあります。
そのため、都度、隣家の承諾を得たうえで、リフォームを実施しなければなりません。
そもそも、自身が所有する土地や区画に手を加えることは当然の権利として認められていますが、長屋式住宅の場合、それらを実行に移すためには隣家の意思も尊重しなければなりません。
そういった事情から住宅ローンを提供する金融機関から見ると、所有者だけで意思決定できない長屋式住宅の担保価値は低くなってしまう訳です。
それに伴い、借り入れ金額や金利、借り入れ期間などが希望どおりに受けられない可能性があり、最悪の場合、住宅ローン自体が受け付けて貰えないこともあります。
簡単に再建築できない可能性もある長屋式住宅
長屋式住宅は再建築をする場合にも制限を受けることがあります。
ひとつは敷地に関する問題です。
長屋式住宅は複数の住戸が連なり1つの建物を形成しています。
そのため、一部だけ、解体して、切り離し、再建築する場合は、その敷地の形状によって、接道義務を果たせなくなり、違法建築になってしまう可能性があります。
また、建物の構造上の強度に関する問題も無視できるものではありません。
建物の一部のみを解体する場合、当然のことながら隣家との境界の接合部分を解体せざるを得ません。
しかし、その一部を解体することで建物全体の強度を十分に保つことができなくなってしまうと、建築基準を満たせなくなるリスクも内包しています。
このように、住宅ローンに取り組みにくく、死フォームや解体がしにくい長屋式住宅は一般の方に敬遠され、買い手が付きづらいという側面があります。
長屋式住宅を少しでも好条件で売却する方法
金融期間の査定が低くなりがちで、買い手が敬遠しがちな長屋式住宅ですが、少し目線を変えることで、有利な条件で売却できる可能性が上がります。
ここでは、より良い条件で売却するための方法をいくつかご紹介します。
買取業者へ依頼する
接道や強度を十分に保てず、隣家の協力なしでは建物に手を加えることすらままならない長屋式住宅は、もし、売りに出したとしても、正直なところ、反響を得られる可能性はほぼありません。
そういった長屋式住宅を早く手放したい場合には、買取業者へ依頼することをおすすめします。
買取価格は実勢価格の7割ほどにはなってしまいますが、保有し続けることによる固定資産税や修繕費などの支出を考慮すれば悪くない選択肢です。
最近は買取業者の専門サイトがありますので、それを利用すれば無料で気軽に買取価格をしることができます。
→https://www.ielove.co.jp/owner/sell/purchase/
リノベーションや隣家との交渉も有効な手段
長屋式住宅では隣家に影響のない、室内のリノベーションであれば、所有者の判断で施工をおこなうことができます。
構造はそのままで、内装だけ作り変えるだけで随分と雰囲気は変わるもので新たな価値を創り出すことができます。
全国各地の古民家再生プロジェクトなどは大きな潮流となっているので、参考にしてみると良いでしょう。
また、隣家との交渉も有効な手段です。
なにかと自身の判断だけでは手を加えることのできない長屋式住宅に住むお隣さんはあなたと同じ悩みを抱えているかも知れません。
もし、隣家を買い取るもしくは隣家に買い取ってもらうなどの話がまとまれば1棟の建物として扱うことができます。
そうすれば、リフォームや再建築に関する問題も解消されるため、一般の方の需要が十分に見込める物件になります。
まとめ
マンションやアパートとは異なる特徴を持つ長屋式住宅。
その特徴が故に、リノベーションや再建築、売却などの際には通常とは異なるアプローチが必要となります。
しかし、すべての長屋式住宅が問題を抱えている訳ではありません。
権利関係や隣家との利害関係など、必要な情報を調査し、整理することで最適な対処方法を見つけることができます。
まずは物件の状況をしっかりと見定めるところから始めてみてはいかがでしょうか？
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Writer この記事を書いた人
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