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【不動産売却の流れ】気を付けるべきポイントとは？
目次
現在お持ちの土地やマンション、一戸建てなどの不動産売却をお考えなら、安心して取引を行う為に事前に知っておきたいポイントがいくつかあります。
何も分からず、やみくもに「大手の不動産会社に任せれば大丈夫だろう」と丸投げしてしまっては、せっかくの財産である大切な不動産が安値で買い叩かれる事にもなりかねません！
お持ちの不動産が少しでも高値で売却できるよう、今回は不動産売却を成功させるための流れとポイントをご紹介します。
不動産売却を成功させるポイントとは？
1．相場を知る
ご自分がお持ちの土地や戸建て、マンション等の家を売却する場合、現在いくらぐらいで取引されているのかを知る必要があります。
不動産売却を最終的に決定するのは、所有するあなた本人です。
市場の相場を知らなければ、「この値段までなら値引きをしてもいいです」といった判断ができませんよね。
不動産売却をする時期によっても価格は大きく違ってきます。
よって、不動産価格を判断する場合には市場全体の動向を踏まえて検討する必要があります。
相場を知る方法の一つとしては、不動産サイトで「不動産の無料一括査定」コーナーがあります。
不動産の所在地や物件種別等簡単な情報を入力するだけで、大手の不動産会社から地域に密着した不動産会社まで最大6社に査定してもらえます。
複数の不動産会社の査定額を比較することが出来るので、ご自身の所有する不動産のおおよその相場を知る事ができるでしょう。
この時、不動産会社によって査定価格はまちまちです。
ここで覚えておきたいのが、この段階の査定は売却価格ではないこと。
中には契約を獲得するために、あえて少し高めの査定額を提示したりする会社もあるのです。
不動産売却では購入希望者から値下げ交渉をされるのが常ですから、査定額で売却できるとは考えない方がいいでしょう。
複数社からもらった査定額からある程度の相場価格を知り、その中で高値の査定をしてくれた会社や電話の対応が良かった会社など、数社をピックアップします。
2．不動産会社に訪問査定を依頼
訪問査定とは実際に売却する不動産を、不動産業会社の担当者に来てもらって不動産の現状を見てもらい、不動産価格を算出することです。
家をより高く売りに出してもらうために、また、良い仲介会社、担当者を見つけるために複数の不動産会社に査定をしてもらいましょう。
複数の会社とやり取りする中で、不動産に関する知識も身につき、情報も収集できます。
訪問査定にかかる時間は30分から1時間程度です。
「家に不動産業者が来るなら、掃除して少しでも綺麗に見えるようにしなくては！」なんて心配は無用です。
不動産業者はプロですから、部屋が散らかっていたり、掃除がされていないからと言って査定額が下がるという事はありません。
チェックしているのはあくまで、駅からの距離や周辺環境、建物の痛み具合、設備といった点なのです。
しかし、あまりに散らかっている場合は査定に時間がかかる場合がありますから、ある程度の掃除や片づけはしておく方が無難です。
以下は訪問査定の際に用意しておくと良い物です。
【登記簿謄本または権利証】
抵当権の有無で査定額が大きく変わる可能性があります。
【固定資産税などの納付書】
税金を滞納していた場合は査定額が下がりますので注意が必要です。
マンションの場合はその他に
【マンションの管理規約】
入居時に貰うもので、マンションの規律が記載された書類です。
紛失していた場合はマンションの管理組合から新しい物をもらっておきましょう。
【マンション購入時の売買契約書】
購入時に売買契約の内容がどうなっていたのかを知るために必要なものです。
紛失している場合はマンションの販売業者に問合せして下さい。
【マンション購入時の重要事項説明書】
マンションの利用、管理、修繕がどのようになっているか調査するために必要な書類です。
また、訪問査定に来てもらった不動産会社が、どういう会社なのかも軽くチェックしておくと良いでしょう。
官公庁のデータベースで過去に行政処分を受けていないかどうかも調べます。
高額なお金が動く不動産売却ですから、取引で不正を行ったことがある会社は信用できませんよね。
3．不動産会社と媒介契約を結ぶ
訪問査定に来てもらった不動産会社の中で、担当者の対応の誠実さや信頼できる業者と判断できたら、不動産売却の媒介契約を結びます。
媒介契約では、売り手が不動産会社に依頼する業務の中身や仲介手数料などを契約で明確にします。
その後のトラブルなどを防ぐためにも、この時点での内容はきちんと理解しておく必要があります。
4．販売開始
契約を結んだ不動産会社は自社ホームページへの掲載や、各種広告などへの掲載、不動産流通機構のネットワークへの登録等を行い、宣伝活動を始めます。
その後各媒体を見た購入希望者からの物件内覧がおこなわれます。
その際には購入希望者に好印象を持たれるよう、掃除や整理整頓をしておきましょう。
長期間売却が出来なかった場合には、売却価格の値下げなども検討する必要があります。
ここまでが不動産売却の査定から販売までの流れになります。
担当者とよく相談して、満足できる価格での売却を目指しましょう。
以下は、不動産売却で気を付けたいポイントです。
家を売るのにかかる経費を知ろう
不動産売買で一番かかる費用は、仲介手数料です。
仲介手数料＝取引価格×3％+6万円+消費税です。
もし、2000万円で家が売れたら、最高69万3000円もかかります！
他にかかるものは以下のとおりです。
【印紙税】
例えば1000万円以上5000万円以下の家の場合、15000円
【抵当権抹消登記費用】
登録免許税は不動産1個に付き1000円です。
土地・建物の場合は×2で2000円。司法書士への費用が約1万円かかります。
【住宅ローン残債】
【事務手数料】
残債がある場合、住宅ローン繰上げ返済の手数料が3,150円から5,250円かかります（固定期間選択型ローンでは3～5万円必要）。
不動産売却時にかかるお金を知り、資金計画はしっかり立てましょう。
不動産売却が上手くいかない場合は、価格交渉に応じるのもひとつのポイント
不動産売却では物件が売り出し価格で売れるというのは、超人気エリアの物件であるとか、かなりの高物件でない限りはありません。
もちろんいくらで不動産売却をするか決めるのは、売主の自由です。
でもあまりにも市場価格に即した価格設定でなかったり、値下げ交渉に全く応じる姿勢を見せない場合、仲介会社から「もうこれ以上は販売活動はできない」と断られる事もあります。
希望価格とあまりにかけ離れている値段交渉には応じる必要はないですが、値下げ交渉が入ったら少し立ち止まり、冷静に状況を考えてみましょう。
販売物件にどのくらい問い合わせや内覧が来ているか？ということを考えて、仲介会社の担当者と相談しながら決めると良いと思います。
不動産を売却したいなら、少しでも家の印象を良くしよう
購入希望者が内覧に来たら、少しでも印象が良いように部屋の中は極力片付けます。
自分も新しい物件への引越し前でダンボールが山積みになっているかも知れませんが、そのダンボール類も乱雑に散らかさず、内覧がある時だけでも部屋の隅にまとめて置いておくようにします。
部屋の水周り（キッチン・風呂・洗面・トイレ等）は、キレイにお掃除しましょう。
水垢やサビなどを落とし、整理整頓します。
中古住宅購入者の3人に1人が「水周りのリフォームをしておいて欲しかった」と回答しており、もし自力でキレイにするのが難しいのなら、リフォームすることも考えましょう。
きれいにしておけば、買主にはそれまで家を大切に扱っていた印象を与える事ができます。
室内に生活臭がある場合は、家中の空気を入れ替え、芳香剤などを置きましょう。
また、雨戸がある場合は全て開けて、電気も全て点灯し、室内をできるだけ明るく見せるようにします。
他にも、家を掲載しているサイトの写真が良くない場合もあります。（天気の悪い日に撮影した写真で、物件がきれいに見えない等）
問い合わせが少ない場合は物件写真を変えてもらうと良いかもしれません。
不動産売却では最初の査定がとても重要です。
不動産売却をご検討中の方は、査定の際には複数社から査定を取るようにしましょう。
「大手だからいい」「地域を良く分かっているからい」とは一概には言えません。
「問い合わせが入らない」、「内覧に来るけれど成約に至らない」このどちらのケースも、仲介業者のスキルが足りない可能性があります。
不動産売却で仲介業者を選ぶ際は、知人の紹介などで決めるのではなく、物件のある地域に詳しくて、かつ売却に強い業者を見つけるのがベストです。
不動産会社は貴方の不動産売却を成功に導くための大切なパートナーです。
しっかり見極めて、「ここなら！」と思える不動産会社をお選びください。
いえらぶでは物件や不動産会社の口コミを見て比較できます。
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