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- 不動産売買で発生する仲介手数料について解説！
目次
所有している家を売却する際にはさまざまな費用がかかりますが、そのなかでも大きいのが「仲介手数料」。
物件の売却価格によって支払う仲介手数料も異なるので、どのように計算されるのかを理解しておくことが重要です。
今回は物件の売買時にかかる「仲介手数料」についてくわしく解説していきます。
また、仲介手数料を抑えるコツや注意点についても解説するので、ぜひチェックしてくださいね。
不動産の売買時に支払う仲介手数料とは
そもそも仲介手数料は払わなければならないものなのか、なぜそんなに高いのかと思う方は多いでしょう。
不動産の売買では不動産仲介会社に仲介を依頼することが多いです。
この際に請求されるのが「仲介手数料」です。
売主と買主の契約が成立したときに、売主が不動産仲介会社に対して支払う成功報酬としての意味合いもあります。
具体的な仲介手数料の内訳として、売却活動にかかる広告費や物件の案内、不動産の登記・権利情報調査、重要事項説明書・売買契約書の作成、重要事項説明、契約締結から引渡し時までの必要書類準備、支払い手続きなどがあります。
場合によっては、ホームインスペクション（住宅診断）などの費用が別途請求されることもあります。
＜仲介手数料を支払うタイミング＞
仲介手数料を支払うタイミングは売買契約が成立した際に、仲介業者に支払います。
基本的には売買締結時に仲介手数料の半分を支払い、残りは引き渡し完了時に支払います。
一括で支払うことも可能ですが、契約が成立したら終わりではなく引き渡しまでさまざまな事務手続きが発生するため、2回に支払いを分けることをおすすめします。
なお、この仲介手数料は売買契約が成立するまで、仲介会社に支払う必要はありません。
支払うタイミングについては、前もって仲介会社に確認しておくとよいでしょう。
仲介手数料の計算法
仲介手数料には宅地建物取引業法で定められた上限があり、上限を超えて請求することはできません。
上限額を超える仲介手数料を提示してきたり、「仲介手数料は法律で一律に決められている」などと言ってきたり、別で広告費用や高額なコンサルタント料などを請求してくる仲介業者は注意してください。
仲介手数料の上限は以下のとおりです。
①売買価格が200万円以下の部分、仲介手数料の上限は売買価格の5％
②売買価格が200万円以上400万円以下の部分、売買価格の4％
③売買価格が400万円以上の部分、売買価格の3％
たとえば、1,000万円で売買契約された場合、1,000万円のうち①にあたる200万円以下の金額は10万円となり、②にあたる200～400万円にあたる金額は8万円となります。
最後に③の400万円以上にあたる残りの600万円に3％をかけると18万円となります。
これを合計すると仲介手数料は36万円となります。
仲介手数料には消費税も課税されるので36万+10％で39万6,000円が仲介手数料の上限となります。
つまり、売買価格が1,000万円の場合、仲介会社は売主に対して39万6,000円以上請求できないということになります。
なお、不動産売買の価格によって仲介手数料が異なるため、400万円以上を超えると計算が複雑になり説明もややこしくなってしまいます。
そのため、400万円以上を超える場合は以下の計算式を用います。
（売買価格×3％+6万円）+消費税＝仲介手数料
＜仲介手数料の「売買価格×3％+6万円」ってなに？＞
400万円以上を超える仲介手数料の計算法で「売買価格×3％+6万円」とありますが、この6万ってなに？法律で決まっているの？と疑問に思う方も多いはずです。
実はこの「+6万円」は、簡単に計算できるように工夫された調整額みたいなものです。
売買価格200万円以下計算式に用いられる「×5％」や200～400万円以下の「×4％」のうち「3％」分ずつを引いた「×2％」と「×1％」を400万円以下の部分にそれぞれかけたものが「6万円」となります。
あとは、売買価格「全額」に×3％したものに6万円を加えるということです。
売買価格1,000万円で計算してみると、1,000万円×3％+6万円＝36万円となり、消費税を含めると39万6,000円が仲介手数料となります。
なお、法律で決められているのは上限額のみであり、下限額については設定されていません。
＜大体の仲介手数料を事前に知りたい場合はどうすればいい？＞
仲介手数料は物件が売買価格から算出されるため、当然のことながら売買価格が決まっていないと計算しようにもできません。
事前に仲介手数料がどのくらいかかるのか把握しておきたい場合は、不動産一括査定サイトなどを利用し査定額を調べてみるとよいでしょう。
不動産一括査定サービスとはインターネット上で複数の不動産仲介会社に査定依頼ができるサービスで、自分が所有している家がどのくらいの価格で売却できるか把握しておくことは不動産売買で失敗しないコツとも言えます。
査定額からだいたいの仲介手数料までを計算しておくと、計画的に不動産売買を進められますよ。
＞＞不動産の査定額を調べるならこちらから
仲介手数料を抑えるコツ
不動産売買で仲介手数料無料！と掲げているのを見ませんか？
不動産仲介会社も売主の仲介手数料を抑えたい気持ちはよく分かっているので、「仲介手数料半額」や「無料」とうたって集客をします。
半額や無料となった場合でも不動産仲介会社が収益をあげられるのは、買主・売主のどちらかから仲介手数料をもらっているからです。
もし、あなたが仲介手数料無料で不動産売買をおこなった場合、不動産仲介会社は買主から仲介手数料をしっかり請求しているのです。
それでも、住み替えなどで資金が必要となる場合だと仲介手数料はできるだけ安く抑えたいですよね。
仲介手数料は、値引き交渉することが可能です。
仲介手数料の値引き交渉をするベストなタイミングとしては、媒介契約を結ぶ前です。
媒介契約を結ぶ前であれば、不動産仲介会社はあなたと媒介契約をしたいと考えているため、交渉に応じてくれる可能性があります。
仲介手数料は上限額さえ超えなければ、いくら安くても問題ないため、「高すぎるな」と思ったら、思い切って「もう少し安くなりませんか」や「〇〇円なら契約する」などといった具体的な金額を提示してみるのもおすすめです。
値引き交渉するのが媒介契約後だと、契約内容を変更することになってしまうため、交渉が難しくなってしまうことに注意してください。
＜仲介手数料が安くなることの注意点＞
仲介手数料は不動産仲介会社の最大の収入源です。
仲介によって得られる報酬が低くなってしまうと、ちゃんとした売却活動をしてもらえない可能性があります。
広告費がかかるチラシの作成や、不動産情報サイトへの掲載などは敬遠されやすく、買主が見つかるまでに時間がかかってしまうかもしれません。
また、仲介に対する報酬を獲得するために、物件の情報を独占する「囲い込み」をおこない、自社で買主が見つかるまで仲介活動を長引かせてしまう可能性もあるため注意が必要です。
このように、仲介手数料が安すぎても売却に時間がかかってしまうなどの問題が起こる可能性があります。
値引き交渉をする前に、注意点についてもしっかり把握しておきましょう。
まとめ
今回は、不動産売買時の仲介手数料について解説しました。
不動産仲介会社の報酬となる仲介手数料は、決してやすい金額ではありません。
事前に仲介手数料が知りたいという方は、まずは不動産一括査定サイトなどを使い不動産の査定額をだしてみることをおすすめします。
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