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不動産売却時の媒介契約って?種類とメリット・デメリット紹介

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こんにちは!いえらぶコラム編集部です。

不動産売却を検討されている方に向けて、不動産売却に必要な知識をシリーズ化してご説明していきます。

今回ご紹介するのは、不動産会社に仲介を依頼する際の「媒介契約」の種類です。

媒介契約には3種類あります。「一般媒介契約」「専任媒介契約」「専属専任媒介契約」です。各形態によって、契約内容が異なります。

媒介契約の表

どの形態が一番合っているのか、この記事が参考になれば嬉しいです。

不動産売却時の媒介契約

上図の内容を深堀りしていきます。

①一般媒介契約

・一般媒介契約は、唯一複数の不動産会社と契約できます。

・不動産会社が見つけた買主以外に、自分で見つけた場合にも取引を行うことが可能で、これを「自己発見取引」と言います。

・一般媒介契約の場合、売主が買主を見つけた場合は不動産会社を仲介する必要はありません。

②専任媒介契約

・一般媒介契約と異なり、専任媒介契約の場合は契約できる不動産会社は1社のみです。

・一般媒介契約と同じように、自己発見取引が可能です。

・不動産会社は依頼を受けた場合、1週間以内に不動産流通機構(レインズ)に依頼された物件情報を登録する必要があります。

・不動産会社は、最低でも2週間に1回以上は依頼主であるお客様に現状を報告する義務があります。

③専属専任媒介契約

・専任媒介契約と同じように、契約できる不動産会社は1社です。

・他の二つの契約と異なり、自己発見取引ができません。

・不動産会社は依頼を受けた場合、5日以内に不動産流通機構(レインズ)に依頼された物件情報を登録する必要があります。

・不動産会社は、最低でも1週間に1回以上は依頼主であるお客様に現状を報告する義務があります。


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メリット・デメリット

それぞれの契約内容を記述しましたが、次にメリット・デメリットについてご説明していきます。

媒介契約のメリットデメリットを書いた表

①一般媒介契約のメリット・デメリット

一般媒介契約の場合、他の契約と異なり複数の不動産会社と契約ができる点がメリットです。より多くの不動産会社で販売活動を行うことにより、売却できる可能性が上がります。その一方で、各不動産会社にとっては自社と売主の契約が成立できる確率が下がります。そのため、一般媒介契約を後回しにして、他の契約を優先させる傾向があります。

②専任媒介契約のメリット・デメリット

専任媒介契約の場合も、一般媒介契約と同様に自己発見取引ができます。そのため、仮に売主が買主を見つけた場合は、不動産会社を仲介する必要がなく自由に売買契約が可能です。その反面、契約できる不動産会社は1社のみのため、売却の幅が狭まる点がデメリットです。

③専属専任媒介契約のメリット・デメリット

専属専任媒介契約の場合、売主への報告義務の頻度が一番多いです。そのため、最新の状況を知ることができます。しかし、自己発見取引ができない点がデメリットとして挙げられます。そのため、売主が自分で買主を探しても、不動産会社を仲介する必要があります。

以上が各契約のメリット・デメリットに関してです。

次に、不動産会社に依頼した際の仲介手数料に関してご説明します。

仲介手数料

不動産会社は、売却を依頼されると販売活動を行います。そして、宣伝を行い売買が成立すると、成功報酬として売主から仲介手数料をもらいます。

仲介手数料は法律で上限が設定されているため、計算式が下図のように決まっています。

仲介手数料の表

例えば、消費税を10%として売却価格が100万円だった場合...

100万円×4%+消費税(10%)=44,000円

となります。

また、1,000万円の場合には...

1,000万円×3%+6万円+消費税(10%)=396,000円

が仲介手数料として発生します。

仲介手数料は成功報酬のため、売買契約が成立するまでは支払う必要がありません。


それぞれの媒介契約に向いている物件

ここまで3種類の媒介契約に関してご説明してきましたが、では一体それぞれの契約はどのような物件が向いているのでしょうか?

〇一般媒介契約が向いているのは...

・築浅、立地がいいなどの「好条件」な物件

・売主が自分でも買い手を探したい場合

〇専任媒介契約/専属専任媒介契約に向いているのは...

・築古物件、立地が悪いなどの「条件が悪い」物件

・不動産会社に売却活動を任せたい場合

が向いているでしょう。

売却を検討されている方は、物件がどのような状態か確認してみましょう。

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まとめ

媒介契約の種類について説明してきました!

それぞれにメリット・デメリットはありますが、自分に合った契約が何か分かっていただけましたか?この記事がお役に立てば幸いです。

いえらぶコラムでは、他にも不動産売却に関してお役立ち記事を書いています。興味がある人は"こちら"からご覧ください。

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