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- 不動産売却に必要な不動産登記とは？費用や必要な書類もご紹介
目次
不動産取引において不正取引やトラブルを防ぐために必要不可欠な不動産登記は、その取引の内容などによっていくつかの種類があります。
種類によって必要な費用や書類が異なるため、トラブルとならぬように事前にその内容を把握しておく必要があります。
この記事では不動産売買を検討されている方に向けて、不動産登記の内容や掛かる費用、必要な書類についてご紹介いたします。
不動産売却に関わる不動産登記とは？
そもそも登記制度とはその目的物の権利や義務などを明確にし、世間に対して公示することでそれらを保護し、円滑に取引ができるように設けられた仕組みです。
登記には商業登記や法人登記、船舶登記などさまざまな種類のものがあり、土地や建物を対象とする不動産登記もそのひとつです。
不動産登記の内容は登記記録として法務局で管理され、登記簿謄本を取得することで誰でも閲覧することができます。
＜不動産登記の表題部とは？＞
不動産登記の内容は「表題部」と「権利部」の2つで構成されています。
表題部には対象となる土地や建物の物理的な状況が表示されています。
土地であれば所在・地番・地目・地積・原因・所有者の情報が、建物であれば所在・家屋番号・種類・構造・床面積・原因・所有者の情報が記載されています。
区分所有のマンションなどでは、これらの情報に加えて敷地権についての記載があります。
表題部には対象物の最初の所有者の情報が記載されますが、この記載だけでは第三者へ所有権を主張することができません。
所有権を第三者へ対抗するためには、所有権保存登記が必要となります。
＜不動産登記の権利部とは？＞
権利部はその名のとおり、対象物に対する権利関係が記載されているものです。
権利部は甲区と乙区の2つにわかれており、甲区は主に所有権に関する事項、乙区には所有権以外の事項が記載されています。
甲区には所有者・原因・日付などが記載されているため、誰がいつどういった原因で所有権を得たかなどがわかるようになっています。
ここに記載される登記には所有権移転登記・所有権に関する仮登記・差し押え登記・仮処分登記などの種類があります。
一方、乙区は所有権以外の権利を記載するところなので、質権や先取特権、賃借件、地上権や地役件などがある場合は記載しなければなりません。
金融機関から融資を受けると抵当権や根抵当権が乙区に記載されることとなり、金融機関名・債権額・利率・遅延損害金の内容などが記載されることになります。
＜権利部の変更登記の義務化について＞
不動産売却に伴っておこなわれる不動産登記は主に権利部の登記です。
不動産登記法では表題部に変更が生じた場合、1か月以内に変更登記をすることが義務付けられており、違反すると10万円以下の過料に処されます。
一方で権利部で変更があったとしても、変更登記を義務付けてはいません。
そのため人口減少の影響で、所有者や権利の所在が不明のまま放置された土地や建物が社会問題化しています。
そこで2024年の6月から相続登記が義務化され、住所・氏名変更登記も2026年4月までに義務化される見込みです。
不動産登記に必要な費用の相場はいくら？
不動産の登記手続きは売主・買主のどちらか、もしくは両方が自らおこなうことができます。
自ら登記することで司法書士手数料が不要となり、登録免許税のみの負担で登記することが可能です。
しかしほぼすべての取引で司法書士を介して登記手続きがおこなわれることが一般的です。
これは司法書士という第三者を取引に介入させることで、公平性と透明性を高める目的があります。
ここでは不動産登記に必要な費用と相場をご紹介いたします。
＜不動産取引に必要な登記費用の相場＞
不動産の売買では通常、抵当権抹消登記・所有権移転登記・所有権設定登記がおこなわれます。
もし売主の氏名や住所が登記情報と異なる場合は、事前に変更登記をしなければなりません。
抵当権のない物件や現金購入の場合は抵当権に関する登記がおこなわれないこともあります。
登記に必要な費用は、登録免許税と司法書士への手数料です。
そのうち手数料は自由に設定できるため、依頼する司法書士によって金額に開きがあります。
住所および氏名変更登記の相場は、登録免許税1,000円/１件と手数料１～1.5万円となっています。
抵当権抹消登記の場合は、登録免許税1,000円/1件と手数料1.5～2万円。
所有権移転登記は、登録免許税が固定資産税の2％となり、手数料は4～6万円が相場です。
抵当権抹消登記においては、登録免許税が債権額の4％、手数料は3.5～4.5万円となります。
＜売主が負担する不動産登記費用＞
不動産売買取引でおこなう不動産登記のうち、費用を売主が負担するのは住所・氏名変更登記と抵当権抹消登記の2つです。
一方で買主が費用を負担するのは所有権移転登記と抵当権設定登記の2つとすることが通例となっています。
手続き方法は決済時に司法書士が出向き、決済金の支払いの完了を見届けたうえで登記手続きをおこなうことが一般的です。
買主側が用意した司法書士へ依頼することが多く、決済時に登録免許税と司法書士の手数料を現金で支払います。
不動産登記に必要な書類とは？
不動産登記は種類によって必要な書類が異なります。
必要な書類がひとつでも用意できなければ登記ができません。
取引相手や金融機関の担当者へ迷惑を掛けないよう、事前にしっかり準備しておきましょう。
＜住所変更登記に必要な書類＞
住所変更登記には売主の住民票の写しが必要です。
しかし登記されている住所が前回の住所よりも前の情報だった場合、住民票からは履歴を確認することができないため、戸籍の附票の写しが必要となる場合もあります。
＜氏名変更登記に必要な書類＞
氏名変更登記には売主の住民票の写しと戸籍謄本を提出します。
本来は戸籍謄本によって氏名の履歴や本籍地の情報がわかりますが、同姓同名の方もいるため補完的に住民票の写しが求められます。
＜抵当権抹消登記に必要な書類＞
抵当権抹消登記には解除証書、もしくは完済証明書と金融機関の登記事項証明書が必要です。
書類はすべて金融機関が用意して司法書士へ提出するため、売主や買主が対応する必要はありません。
＜所有権移転登記に必要な書類＞
売主側で登記済権利証もしくは登記識別情報通知書・印鑑証明書・固定資産評価証明書・身分証・実印の用意が必要です。
買主側では身分証を用意しなければなりません。
＜抵当権設定登記に必要な書類＞
買主側で登記済権利証もしくは登記識別情報通知書・印鑑証明・身分証・実印の用意が必要です。
これらの登記手続きにはすべて登記申請書と司法書士への委任状の提出が必要なので、覚えておくと良いでしょう。
まとめ
不動産売却において、不動産登記の手続きは切り離すことのできない大切な手続きです。
それぞれの登記手続きに必要な費用や書類を考慮したうえで、売却価格の設定やスケジュールを立てると良いでしょう。
とはいえ慣れない手続きに戸惑うことも少なくありません。
そんなときは経験豊富な不動産会社へ売却を依頼することで、手続きをスムーズにおこなうことができます。
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