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- 【土地の売り方】必要書類と売却の流れを解説！
おおまかな流れはマンションや、戸建て住宅と同じですが土地売却特有の流れもあるので併せてお伝えしていきます。
ぜひ土地売却の参考にしてください！
必要書類の準備
売却をスムーズに進めるために、売却に必要な書類や資料は先に用意しておくと良いでしょう。
必要な書類は以下の通りです。
・登記簿謄本もしくは、登記簿事項証明書
・登記権利証または、登記識別情報
・固定資産税納税通知書および、固定資産税評価証明書
・住民票
・印鑑証明書
・実印
・身分証明書
・土地測量図、境界確認書
登記簿謄本もしくは、登記簿事項証明書、登記権利証や登記識別情報、土地測量図、境界確認書は法務局で取得する書類となりますが、オンラインで入手することも可能です。
固定資産税納税通知書および固定資産税評価証明書、住民票や印鑑証明書は市役所で取得できます。
実印は売買契約時に必要となっており、共有の場合だと共有者全員分の実印を用意する必要があります。
土地売却の流れ
必要書類の準備ができましたら、土地を売りに出すまでの流れをお伝えします。
土地を売却する前にある程度売却の流れを把握しておくとスムーズに進むでしょう。
1.情報収集をする
ご自身が住んでいたことのある地域なら、調べなくても分かることも多いですが、そうではない相続した土地など、分からないことも多いでしょう。
最寄り駅までの所要時間や、交通環境、更地なのか、古家が建っているのか、という情報を整理しておきます。
2.更地にするか、古家付き土地で売却するか決める
もし売却したい土地に建物が建っているなら、解体して更地にするか、古家付き土地で売却するかを決める必要があります。
更地だと買主がすぐに建物を建てられるので、比較的売れやすい傾向にありますが、解体費用を売主が負担しなければなりません。
また、解体後になかなか買い手が決まらないとなると、固定資産税の負担が大きくなることも考えられるでしょう。
古家付き土地で売却する場合は、解体費用はかかりませんが、買主側に解体費用の負担を求められたり、解体費用分の値引きを要求される可能性があります。
また、固定資産税は建物が建っている場合、「住宅用地の軽減措置特例」が適用され、敷地面積の200㎡までの部分については、6分の1、200㎡超までの部分については3分の1とすることが可能です。
解体費用の目安として木造一戸建ての場合で、平均で100万円前後かかると言われています。
更地にするか、古家付き土地で売却するか迷ったら、まずは不動産会社に相談して決めると良いでしょう。
3.査定依頼をする
一括査定サイトなどを利用し、複数の不動産会社に査定を依頼しましょう。
査定の訪問日時を決めたら、現地調査をおこないます。
不動産会社が土地をチェックするのはもちろんですが、売り主にさまざまな質問をしながら進めていくことが多いです。
この際、土地の重大な欠陥を隠したり、嘘をついてしまうと後々のトラブルにつながる恐れがあるので、必ず聞かれたことに正直に答えるようにしましょう。
不動産会社が算出する査定額は、会社や担当者の見方によって異なるので複数社の査定結果を比較することが重要です。
4.不動産会社と媒介契約を結ぶ
一括査定後、売却をサポートしてくれる不動産会社を決定します。
不動産会社選びに迷った際は、査定額のほかに、土地売却実績や周辺の売却実績などを参考にすると良いでしょう。
不動産会社が決定したら、媒介契約を結びます。
媒介契約には「専属専任媒介契約」「専任媒介契約」「一般媒介契約」の3つがあります。
ご自身の希望条件などを踏まえ、それぞれの媒介契約の特徴やメリット、デメリットを理解し、慎重に選びましょう。
5.売り出し価格を決める
売り出し価格は売主が自由に決めていいものですが、安く売りに出せば大きく損をしますし、逆に高く売りに出せばなかなか売れなくなってしまいます。
土地は高額な資産であるので、売り出し価格の適正さが重要となります。
査定額を参考にし、周辺の売却事例や、実際の市場の状況を客観的に見て決めていきましょう。
6.売却活動
売り出し価格を決めたら、売却活動をおこないます。
不動産会社がチラシやインターネットに情報を掲載し、見学希望者がいた場合は担当者が調整して、案内してくれるので、基本的に売主が立ち会う必要はありません。
また、「売地看板」は不動産会社にお願いしてつけてもらえます。
7.売買契約
売却活動の結果、晴れて双方の合意ができたら売買契約を締結します。
「売買契約書」や「重要事項説明書」などの売買契約で必要な書類は不動産会社が用意してくれます。
契約当日は、宅地建物取引士が重要事項を読み上げて説明をおこない、「売買契約書」の内容を確認し、調印した後、買主から手付金を受け取ります。
この段階で不動産会社に対して、仲介手数料を支払う場合もあるので注意が必要です。
8.引き渡し
買主が住宅ローンを利用する場合、ローンの承認が下り次第、決済、所有権移転登記の手続きが完了したら、引き渡しとなります。
9.確定申告も忘れずに！
土地を売却した翌年は、所得を申告する確定申告を必ずおこないましょう。
サラリーマンの場合は普段、確定申告をおこなう必要はありませんが、土地を売却した場合には必ず申告する必要があります。
土地売却にかかる費用
1.不動産会社に支払う手数料
不動産会社に支払う仲介手数料は、宅地建物取引法によって決められています。
仲介手数料の上限は、200万円以下の金額に対しては5％＋消費税、200万円以上400万円未満の金額に対しては4％＋消費税、400万円を超える金額には3％＋消費税となります。
2.繰り上げ返済手数料
ローンが残っている場合、一括返済する際に手数料が発生します。
3.測量費用
100坪以下の土地の場合、目安として現況測量だと35万円から45万円、確定測量だと60万円から80万円程かかると言われています。
4.解体費用
売却したい土地に建物が残っている場合は、その解体費用がかかります。
この他にも、印紙税や抵当権抹消の登録免許税、譲渡所得税（所得税・住民税）などの税金が発生します。
土地を売却する際の注意点
売却活動が始まると、土地の購入希望者が見学に来ます。
見学の際に、雑草やゴミであふれているような土地だと買い手が遠のいてしまいます。
土地の状態はなるべく綺麗に保つことが大切でしょう。
また、買い手が住宅ローンを利用して土地を購入する場合、住宅ローンの審査が通らなかったとなると契約がなかったことになります。
この場合、買主から受け取った手付金も、返還しなくてはいけないので注意しましょう。
不動産会社へ支払った手数料も返還されます。
まとめ
土地を売却する際の、必要書類や流れについてお伝えしました。
スムーズな土地売却のためにも、流れを把握しておくことが大事です。
土地を高く売却するには、複数の不動産会社に価格査定を依頼して比較する必要があります。
また、資金繰りで困らないよう、売却にかかる費用や税金の確認もしておきましょう。
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