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田舎の土地の活用法をご紹介!売却時に注意すべきポイントとは?

いえらぶコラム編集部

田舎の土地の活用法をご紹介!売却時に注意すべきポイントとは?

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「田舎の土地があるけれど、活用できず困っている」「売却するのも面倒で…」という方もいらっしゃることでしょう。

土地を所有していると毎年固定資産税などの維持コストもかかること、また、今はコロナ禍で移住をしたいと考えている方も増えていることから、持て余している田舎の土地の活用を検討してみてはいかがでしょうか。

今回は、田舎の土地の活用法や、売却時に注意すべきポイントについてご紹介します。

田舎の土地を活用すべき理由とは?維持コストの発生も

田舎の使っていない土地でも、活用した方が良いと言われる理由は何でしょうか。

田舎の土地を活用すべき理由とは?維持コストの発生も

<田舎の土地を活用すべき理由>

土地を所有しているだけでも、さまざまなコストがかかってきます。

①毎年の固定資産税の支払い

たとえ居住していなくても、土地と建物を所有している限りは、固定資産税を支払う義務が発生します。

固定資産税は、毎年1月1日時点で土地や建物を所有している方が支払うもので、延滞すると市町村などから催促がきて、延滞税も発生します。

基本的に、「固定資産税評価額」にあわせて固定資産税も決定されるため、地価が高ければ固定資産税も高く、逆に地価が低ければ固定資産税も低い傾向にあります。

したがって、田舎の土地の場合は、都市部に比べると固定資産税は低いといえるでしょう。

ただし、住宅用でなくただの更地であれば、軽減措置が適用されませんので、田舎に土地を所有している方は実際にどれほどの固定資産税がかかっているのか、そのコストを把握しておく必要はあります。

②地方の地価は下落傾向にある

全国の地価は、なんと10年で平均17%下落しています。

都市部の地価、たとえば東京都の地価は、10年で平均2%上昇しているのですが、田舎など地方の地価は下落傾向にあります。

特に、過疎化が今後も進んで行くような田舎の土地を所有している場合は、今後も下落傾向にあるため、早めに土地の活用を考えておいたほうが良いといえるでしょう。

③近隣住民とのトラブルの温床になる

空き地を所有していると、雑草がのびて虫害が発生する、不法投棄をされ悪臭などを発生させる、第三者が立ち入りトラブルを起こすなど、近隣住民に迷惑をかけるリスクがあります。

所有している土地の近くに住んでおり、定期的に管理をできるなら良いのですが、遠方に居住しておりなかなか手入れすることができない場合は、管理コストとトラブルのリスクがあるといえます。

<コロナ禍で移住を考える方が増えている>

地方の地価は下落傾向にはありますが、新型コロナによる生活様式や価値観の変化により、移住を考える方が増えています。

「フランチャイズWEBリポート」が調査した「新型コロナウイルスの流行による移住への意識変化」によると、コロナ禍でも88%の方が移住を考えているということが分かりました。

そのうち、新型コロナが感染拡大する前から移住を考えていて今も引き続き前向きに考えている方は53%おり、残りの35%はこのコロナ禍で価値観が変化し、移住を検討し始めたとのことです。

その背景にあるのは、新型コロナの感染が広がっていない安全な地域に住みたいということや、テレワークの普及により「都市部でなくても仕事ができることが分かった」という働き方の変化が挙げられます。

とくに、都市部に住む多くの方が移住を考え始めているともいえる今、田舎の土地を所有している方は活用を考える良い機会なのではないでしょうか。

田舎の土地の活用方法とは

田舎の土地を活用しようと考えたとき、どのような活用方法があるのでしょうか。

 おすすめ!田舎の土地活用法4選

<太陽光発電>

田舎の土地で、広さと日当たりが確保されていれば、太陽光発電パネルの設置はおすすめの活用方法です。

目安としては、以下の条件を満たせば良いとされています。

・300~500坪の広さ

・近くに電柱がある

・周りに日光を遮るものがない

ただ、太陽光発電の場合にネックとなるのは、2週間もあれば雑草が生い茂ってしまうことです。

雑草の管理の手間や、初期投資を回収するために12~13年かかるという費用面の問題さえクリアすれば、良い土地活用法といえるでしょう。

<マンション・アパート経営、戸建て賃貸住宅>

田舎の土地にマンションやアパート、もしくは戸建てを建て、家賃収入を得て活用するというのも一つの手でしょう。

中長期的に見て安定的な収益源になる可能性もあり、また、相続税などの節税対策にも向いています。

ただ、とくに田舎で家賃収入を得る場合は、空き室リスクが都市部よりも高いことが問題です。

せっかく建物を建てたのに、借主が集まりにくいような地域で空き室が続いていれば、もちろん赤字経営となります。

その点、戸建て賃貸住宅は、マンションやアパートよりかは田舎では競合が少ないこと、また、家賃も高めであることから、田舎で家賃収入を得るには向いているでしょう。

ただし、戸建ての場合は、借主が決まらなければ収入がゼロになるので、リスクもあるといえます。

<サービス付き高齢者向け住宅・老人ホーム>

サービス付き高齢者向け住宅は、田舎でも需要があるサービスです。

その住宅内で一通りの設備が備わっていることが多いので、少しでも費用を抑えたいと思う方が、田舎のサービス付き高齢者向け住宅を検討することも少なくありません。

さらに、田舎の広々とした落ち着いた環境も好まれやすいといわれています。

他にも、中古住宅を中規模の老人ホームとして活用するケースもあります。

田舎は高齢化が進む地域が多く、老人ホームの需要は高いといえます。

<トランクルーム>

トランクルームは、土地の形が良くない場合や十分な広さがない場合でも活用しやすい事例です。

ただ、トランクルームは立地が良い場所の方が運搬しやすく好まれやすいので、土地の形が良くない場合などは値段を安くするなど、差別化をする必要があります。

トランクルームは、利回りが高いこともポイントです。

初期投資も比較的安くで済み、利回りも高いことから、初心者におすすめの田舎の土地活用方法といえるでしょう。

田舎の土地を売却する際のポイントとは

上記でご説明した以外にも、土地を売却するという方法もあります。

田舎の土地を売却する場合に、注意すべきポイントをご説明します。

田舎の土地を売却する際のポイントとは

<地元で売却実績のある不動産会社を選ぶ>

まず、大切なのは、パートナーとして選ぶ不動産会社をどこにするかということです。

とくに田舎の土地を売却する場合は、地元の事情に精通している不動産会社が最適です。

また、都市計画法や建築基準法、自治体ごとに定める条例などありますので、その地域の建築事情や不動産事情に詳しく、信頼できる不動産会社を選ぶようにしましょう。

<農地は同業者に売るのがベスト>

田舎の農地を所有していて売却を考えている方は、まずは同業者に売ることをおすすめします。

農地の売却は、法律や諸規定など考慮しなければならないことが多いので、農地を農地として、農家の方に売却することが最もスムーズな方法です。

それでも難しい場合は、農地を転用して売却することになります。

ただ、農地を転用して売却する際は、立地基準と一般基準を満たす必要があります。

立地基準に基づき、「市街化調整区域」に位置する農地を転用し売却することは原則できません。

また、一般基準に基づき、転用して農地として目的を果たせるのかなども厳しく見られます。

農地を転用して売却する際は、農地の売却実績のある不動産会社と相談しながら進めると良いでしょう。

<山林の売却に諸制限はない>

山林の売却は、農地のような細かな制限はありません。

ただ、山林の売却は、需要がある買い手を見つけることが難しいので、山林の売却実績のある地元に根付いた不動産会社に相談するようにしましょう。

しかし、仲介手数料も山林は特段規定などがないことから、高額な手数料を求められるケースも稀にあるため、注意が必要です。

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まとめ

以上、田舎の土地の活用方法や売却時のポイントについてご紹介しました。

コロナ禍で移住を考えている方も増えており、田舎の土地を持て余している方は是非この機会に検討してみてはいかがでしょうか。

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