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- 損をしない！土地売却のタイミングと注意点を解説！
目次
景気の動向や金利の変動など不動産を取り巻く環境は刻一刻と変化しています。
とくに不動産の売却ともなると、環境の変化のみならず所有期間により変わる軽減税率など、税制の仕組みも考慮する必要があります。
この記事では不動産取引のうち、土地の売却に焦点を当てて、なかなか掴みにくい売却のタイミングや売却する際の注意点を解説しました。
所有期間によって納税額が変わる税制から考える土地売却のタイミング
土地の売却を思い立ったら、まずはどのくらいの期間所有していたかを把握するようにしましょう。
というのも、現行の税金の仕組みでは長期間、所有したあとの売却であれば短期間での売却と比べ半分の税率が適用されるからです。
詳しく見ていきましょう。
土地売却における長期譲渡所得とは？
土地売却の場合、売却利益（譲渡所得）が課税対象となります。
譲渡所得とは譲渡価額-（取得費+譲渡費用で求めることができます。
譲渡価額＝売却代金、取得費＝土地の購入費用や手数料、改良費など、譲渡費用＝譲渡の際に掛かった仲介料や印紙代などです。
つまり、売買代金から購入や売却に掛かった費用などを差し引いた利益分が譲渡所得という訳です。
そして、ここで言う、長期とは売却した年の１月１日時点で所有期間が5年以上経過していることを意味します。
もし、5年以上所有したうえで売却して発生した長期譲渡所得の税率は所得税が15.315％、住民税が5％となり、合わせて20.315％を譲渡所得に乗じた金額を納税することとなります。
土地売却における短期譲渡所得とは？
一方、短期は売却した年の1月1日時点で所有期間が5年に満たない期間のことを指します。
短期譲渡所得に対する税率は所得税が30.63％、住民税が9％になり合わせて39.63％と納税額が大幅に増額となってしまいます。
これは、過去（土地転がし）と呼ばれた短期間転売での利益獲得のみを目的とする行為を制限するためですが、現行の税制を考慮すると、特段、急ぐ理由が無い限りは所有期間5年を超え、長期譲渡所得となるよう土地売却を進めるべきです。
なお、2037年12月31日までは別途復興特別税2.1％が必要となりますので、ご注意ください。
10年を超えて所有する居住用不動産の譲渡所得に対する軽減措置
ちなみに、売却する土地の所有期間が10年を超えており、自身で居住目的で使用していたもので合った場合、軽減措置の特例の対象となるかも知れません。
対象となるためにはいくつかの条件があります。
売却した年の1月1日時点で所有期間が10年を超えていること
親子や夫婦など特別な関係の親族への譲渡ではないこと
売却した年の前年もしくは前々年に同じ特例を使っていないことなどです。
もし、これらの条件をクリアした譲渡所得であれば所得税10.21％、住民税4％の14.21％も軽減措置の特例を受けることができます。
なお、この特例は譲渡所得が6,000万円以下の部分に適用され、確定申告が必須となっていますので、ご注意ください。
地価動向から考える土地売却のタイミング
所有期間が所得税の支払い税率に大きな影響を与えることと同じく、市況の変化も売却価格にお置きな影響を与えます。
ここでは、不動産取引価格の基準となる地価の動向から、土地売却に適したタイミングを見ていきます。
直近の地価動向
国土交通省が毎年、1月1日時点での全国の基準地の価格を示すにが公示価格です。
この価格は全国でおこなわれる土地取引価格の目安となるだけではなく、固定資産税や相続税の課税評価基準の目安としても使われます。
これによると、2021年の公示価格は商業エリアで大きな下落が見られました。
これは、緊急事態宣言発令などにより、インバウンドの需要が制限され、旅行業、観光業、飲食業などを中心に大きな打撃を受けたことが反映された結果です。
一方で、居住エリアの公示価格はほぼ横ばいの状況が続いています。
これは、生活するために不可欠な住宅の需要は景気の動向に左右されづらいという理由によるものです。
なお、2022年の公示価格はそれぞれのエリアで改てゆるやかな上昇貴重へと回帰していることから、コロナ禍の影響をある程度、吸収し終わり、新たな生活スタイルが親等してきたことで正常な経済活動を取り戻しつつあるのではないでしょうか？
さらに、日銀では引き続き、物価上昇目標を2％へ据え置き、しばらくは利上げせず、金融緩和を継続する意向を示しています。
それにより、土地購入時に必要な住宅ローンの金利も依然として低金利な状況が続くと思われます。
それらを追い風に、土地価格はしばらくの間、上昇していくことが予想されています。
しかし、この予想はあくまで全体としてのもので、個別では事情が異なる場合もあります。
というのも、地価の動向はその土地の周辺や地域の抱える事情によって、個別に変動があるからです。
たとえば、人口の増減や近隣にショッピングモールが建設されるなどの都市開発に関する事情、または、天災などによる災害リスクなどは取引価格に大きね影響を与える要素です。
これらを踏まえたうえで、全国ではゆるやかな情報が続くなか、あなたの土地がどういった事情の影響を受けるのかを見定め、売却時期を見極める必要があります。
しかし、正直なところ、これらを素人が見極めることが至難の業です。
そのため、地域の事情や不動産取引事例に詳しい、専門家である、不動産業者へ相談することをおすすめします。
土地を売却するときの注意点
所有期間による税率の変動や地価動向の影響などを勘案したうえで、適切な土地売却のタイミングを決めたら、早速、売却の手続きを開始します。
しかし、手続き始める前に、登記簿謄本を取得して土地の所有者情報を確認しておくことをおすすめします。
というのも、原則、不動産の取引は所有者本人によっておこなわなければならないものだからです。
これは、大きな金額が動く不動産取引においてトラブルの発生を防ぐためですが、土地売却の手続きを所有者以外でおこなっている場合は注意が必要です。
土地の所有者名義を事前に調べる
不動産取引は所有者の意思表示によっておこなわれるのが原則です。
これは、所有者が単独でも複数でも、どちらの場合でも同じです。
しかし、場合によっては所有者に代わり、別に人が売却手続きを進めるということも少なくありません。
たとえば、所有者が高齢だったり、病気などで正常な意思表示ができない場合、すでに亡くなってしまっている場合などです。
このような場合は所有者に代わって売却手続きができるよう、事前の手続きが必要です。
また、共有持分などで所有者が複数いる場合も同様です。
一般的に、共有持分の一部のみを買う人はいません。
なぜなら、共有の場合、目的物に対しての意思決定をひとりでおこなうことができないからです。
このような場合、売却がスムーズにおこなえないばかりか、著しく安い価格での取引となってしまうこともあります。
スムーズに土地売却するために必要な流れ
これらのように所有者の意思表示が難しい場合、事前に対処しておく必要があります。
たとえば、相続に絡む土地の売却では相続登記をおこなうようにしておきます。
具体的には法務局に行って申請書と必要書類を提出し、登録免許税や印紙代の支払いをおこないます。
しかし、これらの手続きが揃える書類が多く、手続きも煩雑なため、素人では簡単に手続きできないこともあります。
そうならないよう、司法書士に依頼するのも良い選択肢です。
なお、相続人が複数いる場合は、後々、争族とならないよう協議をおこない代表者名で登記をすると良いでしょう。
共有持分の場合も同じです。
所有権を単一名義とすることで、できるだけ良い条件での売却が見込めます。
まとめ
土地売却のタイミングは所有期間によって変わる税率やその他の特例措置の対象となるかどうか、そして地価動向などを考慮して慎重に見極める必要があります。
また、所有者名義についても注意をしておく必要があります。
しかし、これには、専門的な知識が多く必要となるため、素人が簡単にこなせるものではありません。
思わぬトラブルに見舞われたり、相場より安い価格での売却となってしまわないよう、専門家に依頼することをおすすめします。
まずは、あなたの土地にどのくらいの価値があるのか一括査定サイトから問い合わせてみましょう。
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Writer この記事を書いた人
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