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【マンション買い換え】売却と購入どちらを先にしたほうがいい?

いえらぶコラム編集部

【マンション買い換え】売却と購入どちらを先にしたほうがいい?

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解体の窓口
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子どもが増えたり、転勤や定年を迎えたりなどライフスタイルの変化によって、マンションの買い替えを検討されている方は多いです。

マンションの買い替えは売却と購入の両方をおこなわなければならないので、売却と購入、どちらを先にすべきか悩む方も多いでしょう。

今回は、マンションの買い替えをするならどちらを先にしたらいいのか、またメリットデメリットも併せて解説します。

マンションの買い替えを検討されている方はぜひ参考にしてくださいね。

【マンション買い換え】売却と購入どちらを先にしたほうがいい?

マンションを買い替えるのに適しているタイミングはある?

マンションを買い替えるタイミングとしては、「購入してから〇年経ったら買い替えたほうがいい」という明確な時期はありません。

買い替えを考えるのに適している時期の目安としては、ライフスタイルの変化があったタイミングです。

たとえば、子どもが増えた場合だと現在住んでいるマンションでは部屋数が少なく、手狭になってしまったり、逆に子どもが独立して夫婦二人には広すぎる場合は狭くて便利なマンションに買い替えたりする場合です。

ほかにも子どもの教育費にお金がかかるため、現在住んでいるマンションのローンの支払いをおさえたいなどの理由で買い替えを検討する方もいるでしょう。

ライフスタイルの変化が生じた際はマンションの価値が下がりすぎる前に売却して、より生活に余裕が持てるマンションに買い替えることもひとつの解決案と言えます。

<ローンの支払いが残っていても買い替えできる?>

マンションを買い替えるにあたって、ローンの支払いがまだ残っているけど大丈夫なのか?と疑問に思う方も少なくないでしょう。

結論から言うと、ローンの支払いが終わっていなくても買い替えは可能です。

実際にマンションの買い替えをされた多くの方はローンの支払いが残った状態で買い替えています。

しかし、現在返済中のマンションに住んでいる場合、抵当権を外さないと売却することはできません。

抵当権を外す際には、ローンを完済する必要があります。

マンションを売却して得た資金でローンを完済する場合は、いくらで売れるか分からないと次に購入予定のマンションの資金計画が立てられないため、なるべく早い段階で不動産会社に査定依頼することをおすすめします。

査定額は不動産会社によって異なるので、複数の会社に査定依頼をしましょう。

<ローンの支払いが残っていても買い替えできる?>

買い先行と売り先行とは?それぞれのメリットとデメリット

買い先行とは先に新居を購入し、引っ越してから今まで住んでいた家を売却することです。

反対に売り先行は、今住んでいる家を売ってから新居を購入する買い替え方法です。

それでは、それぞれのメリットデメリットをみてみましょう。

<先に新居を購入する買い先行のメリット>

家を買ってから売却するので、仮住まいの必要性がないことが大きなメリットと言えます。

仮住まいでは半年ほどの家賃で100万円前後かかるほか、仮住まいへの引っ越し費用もかかります。

さらに仮住まいから新居への引っ越し費用もかかるため、その分の費用が浮くことを考えれば大きなメリットと言えるでしょう。

また、買い先行だと妥協することなく納得のいくまで購入物件選びをおこなえることも、メリットのひとつとしてあげられます。

<先に新居を購入する買い先行のデメリット>

新居への引っ越しまでに、元のマンションを売却したいなどの期限がある場合は買い手が金額の値下げを要求してきたり、買い手がなかなかつかなかったりした場合はやむを得ず値下げしなくてはいけない状況になる可能性があります。

希望の売却価格とは程遠い金額での売却になってしまうこともあるでしょう。

また、住んでいたマンションの住宅ローンの返済が残っている場合、売却が完了するまでは二重ローンとなる可能性があります。

月々に支払う返済額が多くなるので資金に余裕がない人にとっては、負担が大きくなることがデメリットと言えるでしょう。

<先に売却する売り先行のメリット>

売り先行の最大のメリットは、売却益をそのまま次の新居にあてられるため、新居購入の資金計画を立てやすい点でしょう。

売却より先に新居の購入をした場合、不動産会社の査定による査定額を参考に資金計画を立てますが、必ずしも査定額通りの金額で売却できるとは限りません。

マンションを売却した資金で住宅ローンを完済しようと計画していたのに、査定より低い価格でしか売却できずローンを完済できなかったなど、計画と大きく異なってしまうこともあります。

しっかり資金計画を立てたい人にとっては、先に売却する売り先行はいくら購入資金にあてられるか、残っている住宅ローンをどのくらい返済できるかが明確になる点ではメリットと言えるでしょう。

また売り先行には、この日までに売却しなければいけないなどの期限がないので売り急ぐ必要がありません。

不本意な値下げも起こりづらく、買い手としっかり価格交渉をおこなう時間がとれるので、希望の金額で売却できる可能性があります。

<先に売却する売り先行のデメリット>

売り先行の一番のデメリットとして仮住まいが必要なことでしょう。

都合よく売却したマンションの引き渡し日までに新居を決めて入居できればいいですが、そう簡単にスムーズにいかないことも多いです。

数日程度ならウィークリーマンションなどの選択肢はありますが、長期化してしまうなら賃貸物件を借りる必要性があります。

月々の家賃や、引っ越し費用がかさむので資金面でもデメリットと言えるでしょう。

また、短期間の賃貸物件への入居だと断られてしまうケースもあり、希望する条件の賃貸物件に入居できないことも起こってしまうでしょう。

買い先行と売り先行とは?それぞれのメリットとデメリット

マンションを買い替えるなら買い先行と売り先行どちらにすべきか

マンションを買い替えるなら、買い先行がいいと言われています。

その理由としては、中古マンションの購入を検討されている方の多くは、部屋の劣化状況やキッチン、お風呂、トイレなどの設備の状態、部屋のにおいなどをチェックする方が多いです。

新居を先に購入して引っ越せば、空室の状態でハウスクリーニングし綺麗な状態で内覧対応が可能になります。

ハウスクリーニングでプロに掃除してもらえば、特殊な機材や洗剤を使って清掃してくれるのでとても綺麗になります。

生活臭や使用感を感じさせにくくなるので、購入を検討される方に好印象となるでしょう。

部屋の印象が良くなるので、買い手が見つかりやすくなったり売却希望額が大幅に下がるのを防げるでしょう。

また、内覧対応の点でも空室は有利となります。

売り先行だと住みながら売却活動をおこなうこともあり、売り手も内覧対応に立ち会わなければいけないので、その都度掃除や片づけなど準備する手間があります。

空室なら不動産会社に鍵を預けられるので、購入希望者が都合のいい日や時間に内覧対応してくれます。

ほかにも、躊躇することなくクローゼットや押入れなどの収納スペースも見ることが可能なので、そういう面では買い手にとっても売り手にとっても買い先行がおすすめと言える点です。

<買い先行で進めるならつなぎ融資を利用するのもおすすめ>

つなぎ融資とは一時的な資金不足を補うために短期間の融資制度です。

基本的に借入期間は半年から1年以内となり、毎月返済するわけではなく、マンションが売れたらその売却益で一括返済します。

注意点としては、つなぎ融資の金利は住宅ローンと比較すると高くなり、事務手数料や利息などの諸費用も発生する点です。

金利は一般的に2~3%のものが多いでしょう。

つなぎ融資を利用する場合はしっかりと売却計画を立てて、売却価格の予測をおこなうことが大切です。

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まとめ

マンションの買い先行と売り先行についてお伝えしました。

マンションの買い替えをするなら買い先行がおすすめです。

これから何年も住む家なので、妥協せず納得がいくまで新居選びに時間をかけるほうが得と言えるでしょう。

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