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4つもあるって知ってた?4種類の不動産価格の詳細と使い方とは?

いえらぶコラム編集部

4つもあるって知ってた?4種類の不動産価格の詳細と使い方とは?

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土地や建物など、不動産の価値を示す価格にはなんと4つもの種類が存在します。

4種類の不動産価格はそれぞれ不動産の取引・評価・納税など、異なるシーンで活用されています。

この記事では4種類の不動産価格の詳細と調べ方、どういったケースで使われているのかを解説していきます。

4種類の不動産価格とは?概要を解説

4種類の不動産価格とは?概要を解説

不動産価格は「公示価格」「実勢価格」「固定資産税評価額」「相続税路線価」の4つに分けられます。

ここでは、それぞれの概要をご説明いたします。

公示価格とは?

国土交通省土地鑑定委員会が地価公示法に基づき、毎年3月後半に公表する土地の価格です。

すべての土地が対象になる訳ではなく、主に全国の都市計画区域内から約2万から2万5千か所の標準地が選ばれ、その年の1月1日時点の価格が示されます。

公示価格では選ばれた標準地の1㎡当たりの価格が示され、用途や形状に応じて毎年見直しがおこなわれています。

実勢価格とは?

土地や建物などが実際に取引されている価格を指します。

不動産取引では、景気の動向や受給のバランス、当事者の事情などによって、公示価格とは大きく乖離した価格で売買されることがあります。

当事者間の話し合いで自由に価格の設定がおこなわれることから、もっとも市場の意見が反映されやすい価格と言えます。

なお、実勢価格はあくまで成約に至った価格であり、募集をおこなっている価格ではない点には注意が必要です。

固定資産税評価額とは?

固定資産税の税額を計算する際に使う価格です。

全国の市区町村が地方税法に基づいて、公示価格を基準に示します。

3年に1度、調査が実施され、その年の1月1日時点の評価額が同じ年の3~4月頃に公表されます。

固定資産税評価額は公示価格の7割程度を目安に設定されます。

課税標準額と混同されることが多いですが、課税標準額は固定資産税評価額に特例措置や負担調整による補正をおこなった価格です。

相続税路線価

国税庁が相続税法に基づき、公示価格を基準として示すのが相続税路線価です。

相続税路線価は相続税額の計算に必要となる価格です。

毎年1月1日時点での、市街地にある道路に面した宅地の1㎡あたりの価格が、同じ年の7月頃に公表されます。

相続税路線価は、公示価格の約8割程度になるよう設定されています。

なお、相続税路線はすべての土地に設定されている訳ではありません。

相続税路線価の設定されている土地では「路線価方式」で相続税を求めますが、路線価が設定されていない場所では固定資産税評価額に倍率を乗じる「倍率方式」にて求めることとなります。

4種類の不動産価格の調べ方とは?

4種類の不動産価格の調べ方とは?

ここからは、4種類の不動産価格の調べ方をそれぞれ見ていきます。

調べ方を混同しないよう、しっかりと押さえておきましょう。

公示価格の調べ方とは?

公示価格は発行元である国土交通省のホームページから誰でも検索することができます。

ホームページ内の「標準地・基準地検索システム」にアクセスし、調べたい土地の都道府県と市町村を入力して検索します。

調査年や用途区分などの各種検索条件を指定すれば、より細かな条件で検索可能です。

検索結果のページには地積や利用区分、用途区分や都市計画区域区分など、土地の情報が一覧となって表示されます。

その中の価格(円/㎡)と書かれているところが公示価格です。

実勢価格の調べ方とは?

実勢価格は取引ごとに価格が異なるため、大きくばらつきがあり、ひとつの価格が示される訳ではありません。

そのため、いくつかの不動産会社へ査定を依頼することが有効です。

なぜなら、不動産業界の最前線で取引をおこなっている不動産会社は市場の動向把握に長けているからです。

また、取引実績を登録する不動産流通サイト「レインズ」の閲覧も不動産会社に限られているため、不動産会社へ査定を依頼し、レインズの成約価格を考慮して価格を提示してもらうのが良い方法です。

しかし、不動産会社にも得意な案件、詳しいエリアなど、それぞれが特色を持っていますので、1社のみに依頼してしまうと価格に偏りが出てしまいます。

そのため、複数社に査定を依頼することで、ある程度、公平性を担保できます。

なお、土地の成約実績に限っては国土交通省の提供する「土地総合情報システム」でも調べることが可能ですのでぜひ、覚えておいてください。

固定資産税評価額の調べ方とは?

固定資産税評価額は、市区町村より毎年送られてくる固定資産税納税通知書に記載があります。

また、郵送のみでの対応となってしまいますが、固定資産を担当する市役所や主税局事務所などに申請をおこなうことで取得できる、固定資産評価証明書の中にも記載されています。

さらに、それらの役所では固定資産税評価台帳を用意しているので、直接足を運ぶことで閲覧することができます。

しかし、固定資産税評価額を知ることができるのは、固定資産の関係者とその関係者に委任された方に限られます。

相続税路線価の調べ方とは?

相続税路線価は発行元である国税庁のホームページより過去7年分のデータを誰でも調べることが可能です。

また、情報の鮮度は国税庁のホームページには劣ってしまいますが、一般財団法人資産評価システム研究センターの公開している「全国地価マップ」でも調べることができます。

4種類の不動産価格が使われるケースとは?

4種類の不動産価格が使われるケースとは?

発行元や発行の時期、算定方法や取得方法が異なる4種類の不動産価格ですが、それぞれどういったケースで使用されているのでしょうか?

ここでは、それぞれの不動産価格がどういったケースで使われているのかを見ていきます。

公示価格が用いられるケースとは?

公示価格は不動産取引や資産評価をおこなうにあたり、客観的な価格の目安として用いられています。

そのため、固定資産税評価額は公示価格の約7割、相続税路線評価額は公示価格の約8割程度を目安に設定されています。

それと同時に、土地の売買時には公示価格の設定された標準地に近いかどうかで、取引価格を算定する基準にもなります。

実勢価格が用いられるケースとは?

実勢価格は不動産取引時に取引価格設定の参考にするために用いられます。

もっとも市場の意見が反映されやすいことから、経済情勢や災害による影響、地理的な要件などを価格に盛り込みやすい、生きた価格といえます。

ただし、当事者間で自由な価格設定が可能なことから、参考にする際は複数の事例を比較するなど、しっかりと吟味する必要があります。

固定資産税評価額が用いられるケースとは?

固定資産税評価額が用いられるのは、地方税を算出するときです。

固定資産税額は固定資産税評価額に1.4%を乗じて求めることができ、市街化区域内にある固定資産に課される都市計画税も固定資産税評価額に0.3%を乗じて求めます。

また、不動産取得税は固定資産税評価額に3%をかけることで算出します。

相続税路線価が用いられるケースとは?

主に国税である相続税や贈与税の算出に用いられます。

相続税は設定されている相続税路線価にその資産の権利関係や形状、用途などに応じた補正をおこなうことで求められます。

しかし、相続税路線価が設定されていない場所では固定資産税評価額に一定の倍率を乗じることで、その価格を計算します。

なお、相続税や贈与税などの補正計算は税務署側ではおこなってくれません。

そのため、納税者側でしっかりと計算する必要がある点は注意が必要です。

まとめ

不動産には4種類の価格があります。

この4種類の不動産価格はそれぞれ異なった発行元がそれぞれの算出方法を用いて、公表します。

そうして示された不動産価格は異なる役割を持ちます。

それぞれ、公示価格は全ての基準となる価格、実勢価格は実際に取引されているリアルな価格、固定資産税評価額は地方税算出のための基準となる価格、相続税路線価は国税を求めるための基準となっています。

それぞれの不動産価格の特徴を知ることで不動産の取引や資産の評価を適切におこなうことができます。

とくに税金に関することは知らなければ過分に納税してしまう可能性もあるので、事前に調べておくことをおすすめします。

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