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マンションの名義変更が必要な理由とかかる税金とは?名義変更でよくあるケースも知っておこう!

いえらぶコラム編集部

マンションの名義変更が必要な理由とかかる税金とは?名義変更でよくあるケースも知っておこう!

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名義変更は所有者を変更することを意味し、名義変更によってマンションの所有権を法的に主張したり証明したりできます。

一方で、権利を持つということはそのマンションにかかわる税金の納税義務も負うということです。

そのため、名義変更はきちんとおこなう必要があり、所有者にとって名義変更を理解しておくことは重要だと言えるでしょう。

今回は、そんなマンションの名義変更について、名義変更に必要な税金やケースなどを紹介します。

名義変更が必要な場合は?

名義変更が必要な場合は?

マンションの名義変更は任意ですが、名義変更をしないと登記上の名義はそのままになるので、後にトラブルの原因になる可能性もあります。

<マンションを売買するとき>

マンションを売買する際には、マンションの売主から買主の名義へと変更されます。

もし名義変更をしないと売主が別の人に譲渡したり、ローンの担保として差し押さえられたりしても、所有権を主張できない恐れがあります。

売却からマンション引き渡しまでは約1ヶ月程度の期間があるので、それまでに必要な書類を準備しましょう。

<マンションを生前贈与するとき>

相続税対策のために生前贈与する際にも、名義変更は必要です。

生前贈与では生前に財産を渡すことで、親から子どもに名義が変更されます。

身内同士での手続きなので、つい名義変更を忘れがちですが、変更しなければ名義は被相続人のままです。

その結果、新しい相続が発生した際に、本当は遺産として受け取れるはずだったマンションを相続できないということも起こり得ます。

<マンションを遺産相続するとき>

マンションの相続の名義変更は、2023年頃に義務化される見通しで、相続を知った日から3年以内に変更しなければ過料も発生します。

遺産相続になると他にも必要な手続きが多く、相続したマンションの名義変更がつい後回しになってしまうでしょう。

しかし、こういった法律の変更があることを知って、名義変更は早めに終わらせておきましょう。

<マンションを財産分与するとき>

マンションを共同名義で所有していたけど離婚することになり、財産分与が発生することがあります。

その場合は、マンションを共同名義から単独名義に変更します。

もし、財産分与を正式に離婚が決まる前にしてしまうと、贈与としてみなされることがあるので注意しましょう。

名義変更に必要な書類と税金

名義変更に必要な書類と税金

マンションの名義変更には必要な書類も多いですが、それにともなって税金も発生します。

<マンションの名義変更に必要な書類>

マンションの名義変更では、ケースによって必要な書類は変わります。

以下の記事では、ケース別に必要な書類をまとめています。

ぜひ参考にしてください。

>>土地の名義変更に必要な書類はなに?かかる費用や手続きもご紹介!

>>不動産の名義変更は自分でできるの?必要な書類や費用を解説!

<マンションの名義変更に必要な税金>

マンションの名義変更自体には、書類取得費用が必ずかかります。

しかし、どれも数百円程度で取得できるので大きな出費とはならないでしょう。

もし、書類の用意や申請に時間がかけられないという方は司法書士に依頼するのも一つの手です。

しかし、その場合は司法書士への報酬を用意しなければならず、その費用として10万円程度をみておきましょう。

また、以下のように名義変更にともなって税金を支払わなければなりません。

不動産取得税

不動産を取得する際にかかる税金が、不動産取得税です。

不動産取得税はマンションの評価額×標準税率4%で求められ、マンションと土地の両方にかかることに注意しましょう。

不動産譲渡所得税

不動産を売却して得た所得にかかる税金が不動産譲渡所得税で、マンションの売却価格-(取得費+譲渡費用)×税率で求めます。

取得費とはマンションの購入にかかった費用のことで、マンション購入価格や仲介手数料、購入時に発生した登録免許税や不動産取得税なども含みます。

一方で、譲渡費用はマンションの売却にかかった費用のことを指し、仲介手数料や売買契約書に必要な印紙代などがあります。

また、税率はマンションを所有していた期間によって異なり、所有期間が5年以下の場合は約39%、5年を超える場合は約20%です。

登録免許税

不動産の名義を変更する際には、登録免許税がかかります。

名義変更では、どのような場合でも必ず支払う税金と把握しておきましょう。

登録免許税はマンションの評価額×税率で計算し、登記の種類によって税率も異なることに注意が必要です。

売買によって土地の所有者が変わるとき:2%

相続によって土地の所有者が変わるとき:0.4%

新築のマンションを取得したとき:0.4%

中古マンションを売買で取得したとき:2%

相続によってマンションの所有者が変わるとき:0.4%

贈与税

贈与税は贈与された財産にかかる税金で、(贈与された財産の合計額-基礎控除110万円)×税率で計算します。

>>マンションを譲渡した場合にかかる贈与税とは?計算方法についても詳しく解説!

相続税

マンションを遺産相続した場合は、相続税を払わなければなりません。

相続税の基礎控除額は、3,000万円+600万円×法定相続人の数で、この基礎控除額より遺産額が低い場合は相続税が発生しません。

>>マンションの相続に必要な費用と手続きについて解説!相続税の計算方法もご紹介!

>>マンションの相続税はどう評価される?減税できる特例もご紹介

名義変更のよくあるケース

ここでは、名費変更でよくある具体的なケースを紹介します。

名義変更のよくあるケース

<ローンの名義も変更したい>

マンションの名義変更の際に、一緒に借り入れていたローンの名義も変更したいと考える方もいるでしょう。

しかし、ローンを借り入れるときには契約者の収入や勤務先などを審査し、融資の可否や融資額を決定しているので、返済中に別の名義人に変更することはできません。

また、ローンの残債が残っているときにマンションの名義を変更する際には、基本的に金融機関の許可なしで名義変更することは違反とみなされます。

そのため、無断で名義を変更することは避けたほうがよいでしょう。

<共同名義の片方だけ変更したい>

名義変更では、夫婦のどちらかが亡くなったので親と子どもの名義にしたい場合や、再婚したので元パートナーの名義を新しいパートナーの名義にしたい場合があります。

このケースでは、前者は相続による名義変更を、後者は贈与による名義変更をおこないます。

しかし、こちらもローンを借り入れている場合はマンションの名義変更が難しいです。

<ローンの借り換えが必要>

これまでお伝えしたように、マンションの名義を変更したくてもローンを完済していないと、ローンの名義変更ができる可能性は低いです。

そのため、このようなケースでは第三者が新しいローンを借りて、その資金をもとに現在のローンを完済するという方法があります。

新たなローンの資金によって現在のローン契約も解除されるので、結果的にマンションとローンの名義が変更できるというわけです。

しかし、新たにローンを組む場合も当然審査に通らなければならないので、収入が少ない場合や信用情報に傷がついている場合は厳しい場合もあります。

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まとめ

マンションの名義変更はそれ自体にかかる費用や手続きは少ないですが、名義変更が必要なケースによって税金や提出書類も異なります。

また、ローンを借り入れている場合は、さらにローンを借り換えたりする必要があるので、スムーズに名義変更ができるとは限らないでしょう。

まずは、名義変更にかかる費用や必要書類を知り、どのケースによって名義変更が必要になるのか把握しておくことをおすすめします。

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