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権利書を紛失したらどうする?再発行や権利書なしの売却方法とは

いえらぶコラム編集部

権利書を紛失したらどうする?再発行や権利書なしの売却方法とは

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土地の所有者などを示す、不動産売買において重要な書類である権利書(権利証)。

大切なものだとは分かっていながらも、紛失してしまうこともあると思います。

「権利書を紛失した場合、再発行はできる?」「権利書が手元になくても売却はできる?」

紛失した方はさまざまな疑問を持っておられることでしょう。

今回は、不動産の権利書とは何なのかを説明したうえで、再発行や権利書なしでの売却方法について解説します。

権利書を紛失したら再発行はできる?

まずは権利書とはどのようなもので、再発行は可能なのかをご説明します。

権利書を紛失したら再発行はできる?

<権利書とは?>

「権利書」とは、土地を所有する人が誰なのかを明確に示す権利書類のことです。

通称、「土地権利書」「権利証」などの呼ばれ方もしますが、正式名称は「登記済証」といいます。

権利書(登記済証)は、以前は土地の売買など所有権を取得する登記の手続きが完了した際に発行されていました。

しかし、登記の手続きのさらなる電子化が進めることを目的として不動産登記法が改正し、平成17年以降は権利書の発行はされていません。

今は権利書の代わりに、「登記識別情報」という12桁の番号を登記完了した際に受理します。

この登記識別情報を法務局で伝えれば本人証明になり、不動産売却などの際に新たに登記をすることができます。

<権利書を紛失しても再発行できる?>

では、平成17年まで発行されていた権利書ですが、紛失した場合は再発行することができるのでしょうか。

端的に言うと、もし権利書を紛失したとしても、再発行することは一切できません。

ただ、権利書をなくし手元にないからといって、不動産の所有権がなくなるわけではありません。

また、権利書単体があったとしても、それのみで不動産売買をし登記ができるわけではありません。

不動産売買をおこなう際は権利書だけでなく、他にも実印や印鑑証明書などの必要書類をあわせて提示する必要があるため、第三者に悪用される恐れは低いと言えます。

権利書や登記識別情報は、あくまで不動産売買を進めていくうえ必要な「本人確認をするツール」なのです。

ただ、権利書を紛失したことで第三者に悪用される恐れが差し迫っている場合は、「不正登記防止届出制度」により届け出をすることにより、申し出から3か月以内の不正な届け出を防ぐことができます。

また、仮に登記名義人でない人が登記名義人のふりをして不正に登記をしたとしても、その登記は犯罪であり、無効になります。

権利書を紛失しても不動産売却できる?

再発行ができない権利書ですが、不動産売却はどうなるのでしょうか。

ここでは権利書が必要なケースや、不動産を売却したい場合についてご紹介します。

権利書を紛失しても不動産売却できる?

<権利書が必要な場合>

まず、権利書はどのような場面で必要になるのでしょうか。

権利書は、権利の所在が登記上で誰にあるのかを明確に示すものです。

たとえば、権利書は以下のような場面で必要となります。

・不動産売却

・贈与

・リフォームのために借入をおこなう際に自宅を担保する場合 など

不動産相続をする場合にも権利書が必要だと思われている方もいるかもしれませんが、不動産相続においては権利書は原則不要になります。

不動産相続においての登記は、権利を失う側である被相続人はすでに亡くなっているため、相続人による単独申請になるためです。

代わりに、被相続人の戸籍謄本などの添付により、被相続人が正当な登記名義人であるかなどを判断します。

<権利書を紛失しても不動産売却はできる>

権利書を紛失した場合でも、不動産売却は可能です。

権利書は、そもそも主に登記人の本人確認をすることを目的に使われます。

したがって、権利書以外のものを使って本人確認をすれば、不動産売却をすることができます。

その方法について、後ほど詳細に説明します。

また、平成17年以降、権利書の代わりに活用されるようになった「登記識別情報」を紛失した場合はどうなるでしょうか。

登記識別情報についても、基本的には権利書と同じで再発行することはできません。

ただ、権利書はその紙自体に効力があり登記済であることを示すものでありましたが、登記識別情報の12桁の番号が書かれた紙自体は特に効力はありません。

あくまで、その12桁の番号に意味があるため、極端な話、紙はなくしてもその12桁の番号さえ伝えることができれば、登記名義人に所有権があることを示すことができます。

権利書を紛失した場合の不動産売却を行う方法

権利書を再発行することはできませんが、権利書がなくても不動産売却などはできると説明しました。

以下、不動産売却する際に権利書を紛失した場合の代替措置について、具体的に3つの方法をご紹介します。

権利書を紛失した場合の不動産売却を行う方法

<事前通知制度>

権利書を紛失しても不動産売却ができる方法として、よく知られているのは事前通知制度です。

権利書なしで不動産売買の登記をした場合、法務局から売主側である登記名義人の登記されている住所に対して「事前通知」をすることで、本人であるかの確認をおこないます。

この通知では本人確認が確実かつ正確におこなわれるように、本人限定受取郵便を利用しており、売主の実印をもって本人確認をおこないます。

そうして、通知書の発送から2週間以内に売主は通知書に署名をおこない、返送もしくは登記所に持参することにより、登記の実行へと進めることができます。

ただ、この事前通知制度の最大の難点は、最大2週間も時間がかかるということです。

不動産売却はスピードが大切で、なかには1分1秒でも早く不動産を購入したいと考えている買主もいます。

したがって、事前通知制度を使って不動産売買の登記を進めていく場合は、買主の理解が大前提と言えるでしょう。

また、2週間以内に返送や持参することになりますが、それは通知書が届いてからではなく、通知書が法務局から「発送」されてから2週間になるので注意してください。

<資格者代理人による本人確認>

続いては、司法書士や弁護士など資格者により本人確認をおこなう方法です。

登記名義人に対して、本人確認書類や登記名義人であることを聞き取りするなかで、資格者が本人確認をおこないます。

事前通知制度に対して、スピード感をもって手続きを進められることから、買主側の安心感はある方法と言えます。

ただ、売主にとっては事前通知制度は無料なのに対し、資格者代理人による本人確認は通常5万~10万の費用が発生することがデメリットではあります。

しかし、不動産の登記を元々司法書士にお願いしようと考えていた場合などは、まとめて司法書士に依頼することもできます。

<公証人による本人確認>

司法書士などの資格者に依頼する費用が気になるという人は、公証人による本人確認をする方法もあります。

売主が間違いなく署名したことを公証人に認証してもらい、その旨登記申請時の委任状に記してもらうことで、権利書を持っていなくても登記申請ができるというものです。

公証人による本人確認のメリットは、事前通知制度による本人確認と同様、コストがかからないことです。

ただ、こちらも登録されている住所への発送があるほか、公証人役場へ出向く手間などがあることがデメリットと言えるでしょう。

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まとめ

以上、土地の登記済証である権利書について、紛失した場合の取扱いを中心にご紹介しました。

権利書は紛失しても、事前通知制度や資格者代理人による本人確認などの代替措置をとることで、不動産売却をすることはできます。

ただ、権利書は重要な書類には変わりないこと、また、印鑑証明書や実印などと紛失するとトラブルに巻き込まれる恐れもあることから、大切に扱い、紛失しないように心がけましょう。

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