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- 事故物件を調べる方法は？気になる探し方と絶対NGな注意点も！【賃貸】
目次
事故物件とはそもそも何？
＜事故物件と告知義務とは？＞
事故物件とは、通常、人が室内で死亡した物件を指します。
・自殺や他殺が発生した物件
・特殊清掃が行われた物件
・「心理的瑕疵」がともなう物件（心理的瑕疵とは、不動産取引をするうえで入居や購入の意思を左右させうる、ネガティブな事柄）
2021年10月8日、国土交通省は事故物件に関するガイドラインを新たに制定しました。
しかし法的な拘束力はありません。したがって、不動産会社によって「事故物件」の定義が異なる場合があります。
自然死の場合は通常、物件を「事故物件」として扱う必要はありません。しかし、死亡が発見されるのが遅れた場合、事故死として扱われることがあります。
不動産会社は、事故物件であることを入居希望者に告知する義務があります。
もしも不動産会社が、入居希望者に事故物件であることを告知しないまま契約を結んでしまった場合、不動産会社は入居者へ賠償金を支払うことになるかもしれません。不動産会社は告知義務を怠ったとして罰金を科される可能性があるためです。
不動産契約における告知義務とは？
そもそも告知義務とはなんでしょうか？
中古の不動産には、屋根の老朽化や扉のガタつきなどの欠陥があることがあります。これらの欠陥を「瑕疵」と呼び、不動産を売却する際には、買主に対して正確に告知しなければなりません。これが「告知義務」です。
つまり、不動産の欠陥がある場合でも、売り手は買い手に対して隠したまま売ることはできません。ただし、小さな傷や汚れは告知する必要はありません。しかし、生活に支障をきたすような大きな欠陥については、必ず告知しなければなりません。
告知義務のルールあれこれ
事故物件の告知義務のルールは裁判例として
・自殺住戸への最初の入居者には説明義務がある
・次の入居者には、特段の事情がない限り告知する義務がない
・隣接する住戸について自殺があったことを告知する義務はない
とされています。
もしそういった点が気になるようでしたら、不動産屋に確認しましょう。
また、ガイドラインでは、マンションの廊下やエレベーターなどの共有部分での事故も告知対象とされています。
ガイドライン制定前は告知されないケースが多かったようです。しかし、毎日生活する場所で事故が発生したかどうかは住心地に関わるため、告知対象となりました。
参照：楽待編集部
＜告知義務の期間は？＞
2021年10月に国土交通省が制定したガイドラインでは、賃貸の事故物件の告知義務は発生から3年間が目安とされています。
不動産業者が入居者に対して事故物件であることを秘密にして契約した場合、遡って契約を解消したり、損害賠償を求めたりすることができます。
告知義務には3年間の限度があります。事故物件に住みたくない場合は、自分で不動産業者に確認することが必要です。
しかし不動産会社によって、「事故物件」と認定される基準は異なります。また、死亡内容によっては事故物件として扱わないこともあります。このような場合、入居希望者に対して部屋で死亡があったことを伝えない不動産会社も存在します。
逆に、物件が事故物件であることを知りつつも、賃料が安いために入居する人もいます。また、事故物件であることを気にせず、快適に生活している人もいます。
参照：国土交通省「宅地建物取引業者による人の死の告知に関するガイドライン」
確実に事故物件かどうかを調べる方法はないけど....よくある事故物件の特徴
＜物件概要での「告知事項」と「瑕疵あり」の記載＞
事故物件かどうかを確実に調べる方法はありません。
しかし、物件探しをした際に、「告知事項あり」という記載をみかけたことはありませんか？
「告知事項あり」という記載がある物件は、ほぼ事故物件であることが多いです。この情報は、物件情報の備考欄に控えめに書かれているため、物件を探す際には注意してください。
告知事項ありという物件に応募する段階で、不動産屋に「何があったのか？」は聞いておくとよいでしょう。
しかし、悪意ある不動産会社で、事故物件なのに告知事項の説明がなかった場合、どういったポイントで事故物件であるのか見抜けばよいのでしょうか？
事故物件の探し方①見抜くヒント
＜周辺と比べ家賃が安い・空室が多い＞
もし他の物件に比べて家賃が安く、条件が明らかに良いという場合は、事故物件の可能性があることを疑いましょう。
近隣の類似物件に比べて2割から3割以上も家賃が安い場合は、何かしらの理由があるかもしれません。また、条件が良いにもかかわらず、建物全体の空室が多い場合も注意が必要です。
一般的に、条件が良い物件は比較的早く入居者が決まるため、早々に掲載が終了することが多いです。そのため、ネット上に掲載されていない場合も多々あります。
＜部屋の一部がリフォームされている＞
物件を内見する際には、リフォーム等の修繕箇所がないかを確認することが重要です。たとえば、部屋のフローリングや浴室の一部分だけが新しい場合などが挙げられます。
異なる色や新しさが目立つ箇所があれば、「どうして修繕がされたのか？」と理由を不動産業者に尋ねることをおすすめします。また、その際に不審な説明があれば証拠として録音等しておくことをおすすめします。
また、マスメディアで報じられた事件があった物件の場合、外観を変更するために外壁の塗装や物件名の変更が行われることがあります。
オーナーチェンジに伴ってリフォームが行われる場合もありますが、何か不審な点があれば不動産業者に確認しておきましょう。
＜マンション名が変更されている＞
事件が起こり、物件が有名になってしまった場合、その風評被害を軽減するために建物の名前を変更する場合があります。特にマスメディアで大々的に報道された物件では、建物の外観を変えるために色を塗り替えることも多いです。
リフォームし「何かあったことを隠そうとする」のと同じです。
＜定期借家になっている＞
定期借家契約とは、賃貸の契約期間の後の更新ができない契約形態です。
事故物件では契約期間を1〜2年に短縮し、その間に家賃を安く設定するケースがあります。ただし、その後貸し出す際には、大家や不動産会社が事故物件であることを隠し、高額な家賃で貸し出す場合があるため、注意が必要です。
＜ネット上に情報が乗っている可能性＞
インターネット上には、事故物件に関する情報も広く公開されています。
「大島てる」というサイトでは、事故物件が発生した場所と時期を地図上で確認できます。ただし、詳細な情報や部屋番号などの個別情報は提供されておらず、また情報の正確性も保証されていません。
このような情報は、一般ユーザーによる投稿に基づいて収集されています。そのため、必ずしも正確な情報とは限りません。悪意のあるレビューもあるかもしれません。
情報収集の際には、不動産業者にも確認を取るなど、多様な面での情報収集をお勧めします。
参考情報として、インターネット上の情報も併せて活用することで、より正確な判断を下すことができるでしょう。
参照：大島てる
事故物件の探し方②事故物件検索サイト・不動産屋へ直接相談
＜有名な事故物件検索サイトを利用する＞
『大島てる』という事故物件公示サイトは、2005年にスタートし、日本全国や一部の海外にある事故物件の情報を提供しています。このサイトでは、住所や部屋番号、元入居者の死因など、事故物件に関する詳細な情報を入手することができます。
ただ、この書き込みは第三者のものであり、その情報の正確性は保証されていません。
悪意のあるレビューを信じないように、自分で情報を判断するようにしましょう。
＜賃貸サイトの条件検索で調べる＞
賃貸サイトでは条件検索で「告知義務あり」の物件を記載しているものもあります。
そういった条件検索を利用することで事故物件は探しやすいでしょう。
＜事故物件があるのか、不動産屋に直接問い合わせで探す＞
事故物件を自分で調べる方法として、不動産屋に直接「過去に事件や事故はありましたか？」と直接尋ねるのも有効な方法です。
基本的に不動産屋は、管理会社に問い合わせた上で、正直に回答することが多いです。
これは宅建業法で「隠蔽する行為が禁止されている」という規定があるためです。この方法を利用することで、より詳細な情報を得ることができます。
＜訳アリ物件を専門に扱う不動産会社に問い合わせる＞
訳あり物件を所有する不動産オーナーと、訳あり物件や事故物件を探している人々をつなぐ不動産会社があります。この会社は、訳あり物件の買取・売却に特化しており、訳あり物件を探す場合は、以下のようなサイトもあります。
買取と売却専門サイトですが、分かりやすい説明で購入も検討しやすいです。
東京・神奈川・千葉・埼玉中心の物件が訳数多く取り揃えてある物件買取専門業者
基本的には物件の買取や売却専門の不動産会社が多いですが、調べていくと賃貸の事故物件を多く紹介する不動産会社もあるかもしれません。
「自分が住んでいる地域＋訳アリ物件」で調べてみるのも一つの方法でしょう。
UR賃貸住宅において、入居者が物件内で死亡した場合、その部屋は「特別募集住宅」として再度賃貸に出されます。
特別募集住宅の情報は、URのウェブサイトでみることができますが、オフラインでの申込しか出来ません。
特別募集住宅に申し込むと、入居後1～2年の間は家賃が半額になります。
気になるひとはぜひ探してみてください。
参照：UR賃貸住宅
事故物件に住むメリット・デメリット
＜事故物件に住むメリット＞
・なんといっても家賃が安い！
事故物件は一般的な部屋と比べて、通常は20％～30％ほど安い賃料で入居できます。他の部屋と比較すると、長く住めば住むほどコスト面でメリットになるといえるでしょう。
ただし、更新のたびに、通常は1000円～2000円ほど賃料が値上がりすることがあります。
家賃や更新の費用が長い年数を住んだ場合どうなるのか、不動産会社に確認するようにしましょう。
・リフォームされて綺麗な場合がある
フルリフォームまたはリノベーションが施されている事故物件は多いです。
理由としては徹底的な清掃や改修工事が必要になることがあります。
もしも遺体が発見されずに長期間放置された場合、体液が床に染みついて取り除けなかったり、強い臭いが残ったりします。
そういった場合などにフルリフォームやリノベーションが施されるケースも多いです。
リフォームされた綺麗な物件に住みたい人には検討する余地があるかもしれません。
＜事故物件に住むデメリット＞
・精神的に負担に感じることがある。
デたとえ自分が霊的なものを信じない、感じない、気にしないと思っていても、過去に何かが起こったという事実を知ってしまった場合....些細な物音や気配などが気になるかもしれません。
たとえば、お風呂場で目を閉じて髪を洗っているときに、後ろに誰かいるような気配を感じたり、寝ているときに声が聞こえたような気がしたり。
思い込みによる気配や小さな音が怖く感じられ、居心地が悪くなったり、安らげなくなる場合もあるでしょう。
事故物件に住んでいても、物音に気にならない人や、気配を感じない人にとっては、このデメリットは何も問題にならないかもしれません。
しかし、心の中に「この部屋には過去に何かがあった」という事実が小骨のようにひっかかっていると、怖くなったり不安になることがあるでしょう。
「まったく霊的なものを感じないし、出たとしても気にしないでいられるよ」という人にとっては、何も問題がないともいえます。
・更新の度に家賃が上がる可能性がある。
安い家賃が続くわけではなく、更新毎に徐々に値上げされ、やがて他の部屋と同水準の賃料になることが多いです。
「相場のわりに安いから入居したい！」と安易に高額な賃貸に転居すると、数年後に負担が大きくなる場合があります。
事故物件と知らずに入居した場合の対処法・判例
もし事故物件であることが事前に告知されていなかった場合、大家や不動産会社にクレームを行いましょう。
引っ越し費用や契約に関連する費用（礼金、仲介手数料など）の返金を求めることができます。ただし、請求が拒否される可能性もあるため、訴訟を起こすことも検討する必要があります。
理的瑕疵の有無・告知義務に関する裁判例で実際に慰謝料や賠償責任が認められた例もあります。
入居直後に、1年5か月前に部屋で自殺事故があったことを知った借主が退去し、事前に告知しなかった貸主に退去費用等を要求した事例です。
裁判所の判断は、「自殺事故を知る貸主には告知義務があり、借主が負った損害の賠償責任が認められる」というものでした。
実際に賃料・礼金・保証料・引っ越し料・エアコン工事代金・慰謝料・弁護士費用の計104万ほどが認められています。
もしも今事故物件に住んでいるけど泣き寝入りするしかないと感じている人は、弁護士にまずは相談しましょう。
事故物件を調べる際の注意点
＜事故物件だったことを隠ぺいする不動産会社・大家に注意！＞
大家と不動産会社が手を組んで、事故物件を隠蔽する可能性もあります。
もしも、大家・不動産会社が事故物件を隠す気がなかったとしても、実際に告知が行われず訴訟になったケースも前述の通りあります。
事故物件かどうか気になるひとは、事前にネットで調べたり、知り合いがいれば不動産屋・地域の住民に聞くのが信頼性が高いです。
＜家賃が値上がりする可能性があるかどうか要チェック！＞
契約時の家賃は安くても、徐々に家賃が元の相場に戻る可能性があります。
多くの賃貸契約では、契約期間は2年間であり、更新時には貸主が家賃を決めます。貸主が安い家賃を維持することができない場合、家賃は値上げされることがあります。
ただし、値上げされる金額については、個々の契約次第です。需要と供給のバランスによって決まるため、値上げされない場合もあります。
駅に近い、需要が高い場所では、空室リスクが少なく家賃を値上げすることができます。そのため値上げされる可能性が高くなります。貸主にとっては、家賃を通常の価格に戻すこともあるでしょう。
最終的に、家賃が値上げされるかどうかは契約内容によって異なりますが、家賃を設定する権限は貸主である大家にあります。
契約書の内容をよく読み、家賃が上がる可能性はあるのか契約前に質問するようにしましょう。
＜SNSで悪評・嘘を発信しない・鵜呑みにしないようにする＞
事故物件が地図マップに反映されている「大島てる」は有名な事故物件検索サイトです。
行政や官公庁がやっているサービスではなく、民間のサービスです。
そのため、誤情報も掲載されている可能性があります。
誰にでも書き込める分、面白半分の投稿も少ないとはいえません。
掲載されてある情報を100%信じるのは危険ですし、面白半分での書き込みも行わないようにしましょう。
もし誤った投稿で、不動産会社・大家に損害を与えた場合・賠償責任を負う可能性があります。
財産や生活を侵害する行為とみなされる可能性があり「冗談なのに」という言葉は通用しません。
情報の取り方、発信の方法には十分注意しましょう。
まとめ
事故物件は様々な調べ方があります。
もしも心霊的なものを気にされないかたであれば事故物件にも「安く住める」といったメリットがあることは見逃せません。
ただ、物件選びには十分注意してくださいね。
お手頃な賃貸を自分のこだわりの条件で探したい方には「いえらぶ物件検索」がおすすめです。
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Writer この記事を書いた人
- いえらぶコラム編集部
- 不動産業界・賃貸物件に関する広報活動を行いながら、現在はいえらぶGROUPのライターとして活動中。おもに、不動産・賃貸物件・税金・片付け・車といった暮らしに関わる記事を執筆しています。
