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- 大家さん相談所に寄せられた入居者トラブルに関する質問まとめ
いえらぶの運営する「いえらぶ大家さん相談所」は、不動産に関するさまざまな問題に対して、日々現場の最前線で業務に携わっている不動産会社からアドバイスを受けることができるサービスです。
相談者は不動産投資を実際におこなっている大家さんはもちろんのこと、これから不動産投資を始めようと考えている方や、現在賃貸住宅にお住まいの入居者の方など多岐にわたります。
過去の投稿も閲覧可能で、同じような悩みを持っていた方の解決方法を参考にできることが最大の魅力です。
この記事ではいくつかのエピソードを取り上げながら解決策もご紹介いたします。
いえらぶ大家さん相談所はコチラ
https://www.ielove.co.jp/owner/soudan/
ケース①：迷惑入居者の強制退去
実際の相談内容はコチラ
https://www.ielove.co.jp/owner/soudan/q_1001/
相談者は親御さんからアパートを譲り受けたハーミさんです。
ハーミさんは譲り受けたアパートを自主管理しており、迷惑入居者に頭を抱えているご様子。
相談の内容は、4年前から入居する50代男性入居者が、1年前に会社をリストラになったことを機に、迷惑入居者へと変貌を遂げてしまったこと。
家賃の未払いや室内にゴミを溜めることによる悪臭の発生、夜間に酔って騒ぐなど他の入居者への迷惑行為があるようです。
入居者はハーミさんとの話し合いに応じず、解決の目処が立たないことから、強制退去を検討しているとのこと。
しかし、親御さんが賃貸借契約書を紛失してしまっているため、気がかりになっているようです。
この質問に対してグッドアンサーを受けているのは、東京のアップルシードレジデンシャルの千葉さんです。
千葉さんはあくまで話し合いでの解決が望ましいものの、強制退去には費用も労力も時間も掛かってしまうことから、まずは国によって設立された法テラスに相談することを薦めています。
宅地建物業法は入居者保護の観点で作られているので、問題のある入居者であったとしても強制的に退去させることのハードルは非常に高くなっています。
しかし、家賃を3か月以上滞納している場合や、騒音やゴミによる他の住民に対する迷惑行為、無許可の工事などによる建物への損害などでは強制退去が認められることもあります。
とはいえ、このケースでは契約書を紛失しているため契約内容がわからず、不利になることも考えられます。
そのため、間違いなく契約で取り決めがおこなわれているであろう家賃の未払いを訴求し、強制退去の判決を取りにいくのが有効な手段です。
また、千葉さんの回答にあるとおり、強制退去が執行されるためには督促や催告をおこなったり、裁判所での話し合いの機会を設けるなど、費用と労力と時間がかかってしまう覚悟が必要です。
依頼する弁護士にもよりますが2~30万円ほどの費用と、強制退去の執行までに半年ほどの時間が必要です。
そのため、あくまで話し合いでの解決を進めて、どうしようもなくなった場合にのみ明け渡し訴訟をおこなうと良いでしょう。
グッドアンサーに選ばれた不動産会社はコチラ
アップルシードレジデンシャル株式会社
https://www.ielove.co.jp/company/co-3347/
ケース②：過度なクレーマー
実際の相談内容はコチラ
https://www.ielove.co.jp/owner/soudan/q_996
続いての質問者は所有するアパートに入居する過度なクレーマーについてお悩みのやすやすさんです。
そのクレーマーは隣人が深夜に帰宅してシャワーを浴びるときの生活音が我慢できないようで、やすやすさんへ対処を求めているとのこと。
この質問に関しては、株式会社LEGATOの高橋さんがグッドアンサーに選ばれています。
高橋さんはこの手のクレームは賃貸管理上、非常に多く発生する問題で、明確な解決方法はないと回答しています。
そのため、掲示板に注意喚起の文章を貼ったり、その文章を各戸に投函することで、対処していることをアピールするのが良い方法だと述べています。
また、高橋さんの体験談としてクレーマーに急遽呼び出されたときのエピソードも紹介されています。
一緒に原因となる音を聞いてあげることでクレーマーが沈静化することもあるそう。
アパートやマンションの運営において、クレーマーの発生率は決して低くありません。
そのなかでも、音に関するクレームは人によって感度が異なるため、明確な基準を設けることができず、実質的に解決は難しいです。
そのため、事前にできることとできないことを決めておくことをおすすめします。
できる範囲のなかで、誠意をもって対応することが沈静化への第一歩です。
グッドアンサーに選ばれた不動産会社はコチラ
株式会社LEGATA
ケース③：退去者の残置物
実際の相談内容はコチラ
https://www.ielove.co.jp/owner/soudan/q_1202/
最後の質問者は退去立会いをおこなったVサインさんです。
Vサインさんは退去の立ち会い時、室内に残置物がまだ残っていたので、借主が後日回収する旨の約束を取り付けたとのことです。
しかし、後日借主とは音信不通となってしまい、そのままになっている残置物への対処方法について質問しています。
グッドアンサーに選ばれたのはアップシードレジデンシャルの千葉さんです。
千葉さんはまず、賃貸借契約書を確認するように言います。
というのも、一般的な賃貸借契約書には、退去後の残置物に対しての処分方法の記載があるためです。
契約書の内容を確認したうえで、期限を定めて借主へ撤去依頼の通知を出し、期限までに撤去されない場合は貸主が処分して、処分費用を借主へ請求することを提案しています。
しかし、千葉さんのアドバイスの内容のとおり実行すると、後々トラブルになる可能性があります。
そもそも、賃室内にあるとはいえ、残置物の所有権は借主にあります。
処分後に借主が残置物の返還を求めて訴訟を起こすと、貸主側が弁済を迫られる可能性があります。
本来であれば立ち会い時に借主に対して残置物の撤去期限を定め、期限内に撤去されない場合は残置物の所有権を放棄して、貸主が処分し、処分費用を借主が負担する旨の覚書を交わすことが望ましいです。
しかし、今回の場合はすでに立ち会い済みで、残置物があることで賃室の明け渡しが済んでいないため、明け渡し訴訟をする方法が有効です。
とはいえ、明け渡し訴訟には前述のハーミさんの案件のように決して少なくない費用や時間がかかってしまいます。
そのため、残置物を一旦別の場所へ移動したうえで、引き続き借主への連絡を試みることが実務上の最適解です。
借主と連絡がついたら引き取ってもらうか、所有権放棄のうえで処分費用を負担してもらうようにしましょう。
ちなみに、保証会社に加入していると残置物の処分費用も保証されることがあります。
次回の新規入居のときに検討してみてはいかがでしょうか？
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アップルシードレジデンシャル株式会社
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まとめ
不動産の運営をおこなっていくうえで、滞納やクレーマー、残置物などに関する入居者トラブルは避けてとおることができません。
しかし、これらのトラブルは先輩大家さんがとおってきた道でもあります。
トラブルの内容によっては解決方法が確立されている場合もあるので、参考になるかも知れません。
大家さん相談所では過去の事例がいつでも閲覧できるので、入居者トラブルでお悩みのことがあれば参考にしてみてはいかがでしょうか？
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