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アパート経営の失敗例をご紹介！失敗しないコツは？
目次
アパート経営はメリットも多く、興味がある方も多いのではないでしょうか？
しかし、同じようにリスクのことを考えると、はじめるには不安も残りますよね。
たしかに、不動産投資にリスクはつきものです。
しかし、リスクを回避するためには、「どのようなリスクが存在するのか」「対策はどうすればいいのか」を把握しておくことが大切です。
そこで、今回はアパート経営の失敗パターンと対策法についてお伝えします。
失敗パターン
アパート経営の失敗のうち、よくある4つのパターンをご紹介します。
＜需要がない立地＞
立地条件が悪い場合、アパート経営は失敗してしまう可能性が高いです。
例えば、アパートがすでに多くあって需要がなかったり周辺の環境によりアパートの需要がなかったりなどすると、入居者が集まりにくいですよね。
アパート経営は、家賃収入が中心なので部屋が埋まらないということは、失敗を引き起こす大きな要因になり得ます。
他にも、アパートの近隣に高層ビルが建ち日当たりが悪くなったり、周辺の学校の移転などで、入居者が減ったりしてしまう場合もあります。
このように、周辺環境の変化によって、需要が変化する可能性があります。
＜管理不足＞
立地条件も見極め、需要があるアパート経営をはじめたとしても、管理がきちんとされていない場合は失敗してしまいます。
アパート経営は、管理会社に入居者の管理を委託します。
大家1人ではアパート全体を管理することは難しくても、管理会社は入居者の募集や契約、入居者からのクレームまでも対応してくれるので安心ですよね。
しかし、きちんと対応してくれない管理会社だと、アパートの印象自体が悪くなってしまうことも。
結果として、せっかくの入居者がすぐに退去し、定着しない原因になりかねません。
＜メンテナンス不足＞
アパートの老朽化は、どうしても避けられないですよね。
しかし、こまめなメンテナンスをおこなっていなかったことで、老朽化が早まってしまうこともあります。
アパートの外観が悪くなってしまうと、入居者が集まらなくなり、家賃値下げを検討しなくてはならないこともあります。
そうなってしまうと、収益の減少になる場合も。
また、大きな損傷が起きた後に修理するよりも、こまめに点検し修繕したほうが、費用も時間もかかりにくいでしょう。
＜想定外の出費による負担＞
アパート経営には、想定外の出費がつきものです。
アパート経営は、アパート１棟を所有し管理することになります。
そのため、老朽化による修繕費が予想よりも大掛かりになることも。
そういった長いスパンで考えていない場合、急な出費によりアパートの経営に影響がでてしまう場合があります。
想定外の出費に対応できず、経営破綻にならないようにしましょう。
失敗する人の特徴
アパート経営は、不動産投資のなかでもはじめやすく人気があります。
しかし、失敗しやすい人の特徴があるので注意しましょう。
＜入居者の視点をもっていない＞
アパート経営を成功させるためには、入居者にできるだけ長く住んでもらいましょう。
そのためには、入居者にとって快適で居心地がいいアパートとは何かを考えられることが重要です。
収益だけを気にしてアパートの欠陥やトラブルを放置してしまうと、アパートの住民は減ってしまいます。
大家として入居者の住まいを整えずに、アパートの経営や都合だけを考えてしまう人は失敗してしまうでしょう。
＜収入ばかり気にしてしまう＞
アパート経営で、いくら収入を得られるのかを考えることは大切です。
しかし、それ以上にどういった支出があるのかに注意しましょう。
アパート経営には、さまざまなリスクがあります。
そのため、リスクや支出の対策を怠ると、健全な経営をすることは難しいです。
収入ばかり気にすることで資金が減ってしまい、いつの間にか破産してしまわないように注意が必要です。
＜ラクして儲けたい＞
不労所得を得られる不動産投資ですが、ラクして儲けたいという考えは危険です！
アパート経営は、土地選びの時点から何度も希望するエリアに足を運び、雰囲気や治安、騒音などを自分で確認する必要があります。
さらに、大家になった後も放っておくだけで、収入が入ってくるわけではありません。
大家として、管理会社がきちんとアパートを管理しているかどうかを確認する必要があります。
管理会社に任せっきりにするのではなく、「清掃が行き届いているか」「欠陥している部分はないか」など、アパートの状況を自分で確認するなどの手間をかけましょう。
失敗の対策方法
これまで、失敗パターンや失敗する人の特徴をお伝えしてきました。
「アパート経営はやはりリスクが高そう」と思ったそこのあなた！
しっかり失敗しない対策をとることで、堅実なアパート経営を目指せますよ。
＜失敗しないコツ①利回りに注意＞
アパート経営をはじめる時に1番気になることは、やはり「投資額に対してどのくらい回収できるか」ですよね。
この利回りを正しく判断できれば、投資分を回収できないリスクを回避できます。
利回りには、表面利回りと実質利回りという考え方があります。
表面利回りとは、以下の計算で求められます。
表面利回り=家賃収入÷物件価格
表面利回りは物件価格のみで、修繕費や改修費などは考慮されていません。
そのため、表面利回りではなく、実質利回りを考えましょう！
実質利回りは、以下の計算で求められます。
実質利回り=家賃収入－諸経費（固定死産税や管理費など）÷物件価格
実質利回りを考えることで、アパートの経営状況を正確に判断できます。
＜失敗しないコツ②立地を見極める＞
アパート経営に向いている立地なのか、極めることが大切です。
賃貸ニーズは十分にあるのか、不動産やネットの情報だけで判断せずに、実際に訪れるなどして事前調査しましょう。
アパート周辺の雰囲気や騒音など自分の目で見て、はじめて気づくこともあります。
さらに、近隣の施設や最寄り駅までの距離、建設予定の施設があるかなども確認することがおすすめです。
他にも、購入後にアパートの需要が飽和状態だったという場合を避けるために、ライバル物件の空室状況や家賃、物件の状態などもしっかり調査しておきましょう。
アパート経営ははじめてでよくわからないという方は、複数の不動産や建築会社の意見を聞くこともおすすめですよ。
＜失敗しないコツ③管理会社選び＞
管理会社は、アパート経営にとって大切なパートナーです。
入居者からのクレームやトラブルの対応、アパートの清掃や点検など、大家1人では手が回らない部分まで対応してくれます。
管理会社によって入居率が変わってしまわないよう、なるべく信頼できる会社を選びましょう。
管理費用にだけ注目するのではなく、エリアでの入居率や家賃の滞納率などについて確認し、複数社で見比べ検討するのがおすすめです。
まとめ
これまで、アパート経営の失敗例やその対策などについてお伝えしました。
リスクが高いと言われるアパート経営ですが、リスクがまったくないという投資はありません！
十分なリサーチと対策をおこなえば、リスクを減少し安定したアパート経営をすることは可能です。
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