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アパート経営の失敗例をご紹介！失敗しないコツは？
目次
アパート経営はメリットも多く、興味がある方も多いのではないでしょうか？
しかし、同じようにリスクのことを考えると、はじめるには不安も残りますよね。
たしかに、不動産投資にリスクはつきものです。
しかし、リスクを回避するためには、「どのようなリスクが存在するのか」「対策はどうすればいいのか」を把握しておくことが大切です。
そこで、今回はアパート経営の失敗パターンと対策法についてお伝えします。
失敗パターン
アパート経営の失敗のうち、よくある4つのパターンをご紹介します。
＜需要がない立地＞
立地条件が悪い場合、アパート経営は失敗してしまう可能性が高くあります。
たとえば、アパートがすでに多くあったり、周辺環境などが原因でアパートの需要が少ないところには、入居者は集まりにくいでしょう。
アパート経営の収入源は入居者からの家賃支払いが中心なので、部屋が埋まらないということは、失敗を引き起こす大きな要因になります。
アパートの近隣に高層ビルが建ち日当たりが悪くなったり、周辺の学校の移転などで入居者が減ったりしてしまう場合もあり、周辺環境の変化によって需要が変化する可能性があります。
＜管理不足＞
立地条件も見極め、需要があるアパート経営をはじめたとしても、管理がきちんとされていない場合は失敗してしまいます。
アパート経営は、管理会社に入居者の管理を委託することが一般的です。
大家1人ではアパート全体を管理することは難しくても、管理会社は入居者の募集や契約、入居者からのクレームまでも対応してくれるので安心ですよね。しかし、きちんと対応してくれない管理会社だと、アパートの印象自体が悪くなってしまうことも。
結果として、入居者がすぐに退去し定着しない原因になりかねません。
＜メンテナンス不足＞
アパートの老朽化は、どうしても避けられないものですよね。
しかし、こまめなメンテナンスをおこなっていなかったことで、老朽化が早まってしまうこともあります。
アパートの外観が悪くなってしまうと、入居者が集まらなくなり、家賃値下げを検討しなくてはならないこともあります。
また、大きな損傷が起きた後に修理するよりも、こまめに点検し修繕したほうが、費用も時間もかかりにくいでしょう。
＜想定外の出費による負担＞
アパート経営には、想定外の出費がつきものです。
アパート経営は、アパート1棟を所有し管理することになります。
そのため、老朽化による修繕費が予想よりも大掛かりになることも。
そういった長いスパンで考えていない場合、急な出費によりアパートの経営に影響がでてしまう場合があります。
想定外の出費に対応できず、経営破綻にならないようにしましょう。
失敗する人の特徴
アパート経営は、不動産投資のなかでもはじめやすく人気があります。
しかし、失敗しやすい人の特徴があるので注意しましょう。
＜入居者の視点をもっていない＞
アパート経営を成功させるためには、入居者にできるだけ長く住んでもらいましょう。
収益だけを気にしてアパートの欠陥やトラブルを放置してしまうと、アパートの住民は減ってしまいます。
大家として入居者の住まいを整えずに、アパートの経営や都合だけを考えてしまう人は失敗してしまうでしょう。
■成功させるには
アパート経営にとって、顧客は入居者です。
顧客がいなければ経営は成り立たず、まさに大家はサービス業とも言えるでしょう。
安定した収入を得るためには、入居者にとって快適で居心地がいいアパートとは何かを考えられることが重要です。
入居者のクレームやトラブルには迅速に対応し、アパートの状態をきちんと管理することが大切です。
＜収入ばかり気にしてしまう＞
アパート経営で、いくら収入を得られるのかを考えることは大切です。
しかし、それ以上にどういった支出があるのかに注意しましょう。
たとえば、アパート経営するうえで修繕費がかかります。
入居者を新たに向かえる際には、水回りの設備の修繕やフローリングなどの張替えが必要です。
また、築10年～20年になると大幅な外壁工事なども行います。
これらのアパートのケアを怠ると老朽化が進み、結果として修繕に大きな費用と時間がかかってしまう場合もあります。
そのため、日頃のリスクや支出対策を怠ると健全な経営は難しくなるでしょう。
収入ばかり気にすることで資金が減ってしまい、いつの間にか破産してしまわないように注意が必要です。
■成功させるには
いくら利益を得られるのか考えるだけではなく、今後必要になる経費を別枠で用意しておくことが重要です。
アパート経営を始める前に経営にかかるコストを洗い出し、経営で得られた利益をすべて生活費に回わすことはやめましょう。
＜ラクして儲けたい＞
不労所得を得られる不動産投資ですが、ラクして儲けたいという考えは危険です。
アパートは購入し賃貸に出せば、安定した収入が得られるとは限りません。
アパート経営をはじめると、実際には入居者が集まらなかったり賃貸の需要がなかったりする場合もあります。
大家なったことで満足してしまうと、経営が疎かになり収益性が乏しくなる可能性があることを覚えておきましょう。
■成功させるには
アパート経営は、土地選びの時点から何度も希望するエリアに足を運び、雰囲気や治安、騒音などを自分で確認する必要があります。
また大家として、管理会社がきちんとアパートを管理しているかどうかを確認することが重要です。
管理会社に任せっきりにするのではなく、「清掃が行き届いているか」「欠陥している部分はないか」など、アパートの状況を自分で確認するなどの手間をかけましょう。
失敗の対策方法
これまで、失敗パターンや失敗する人の特徴をお伝えしてきました。
アパート経営にリスクは付き物ですが、しっかり失敗対策することで堅実なアパート経営を目指せますよ。
＜失敗しないコツ①利回りに注意＞
アパート経営をはじめる時に1番気になることは、やはり「投資額に対してどのくらい回収できるか」ですよね。
この利回りを正しく判断できれば、投資分を回収できないリスクを回避できます。
利回りには、表面利回りと実質利回りという考え方があります。
表面利回りとは、以下の計算で求められます。
表面利回り=家賃収入÷物件価格
表面利回りは物件価格のみで、修繕費や改修費などは考慮されていません。
そのため、表面利回りではなく、実質利回りを考えましょう。
実質利回りは、以下の計算で求められます。
実質利回り=家賃収入－諸経費（固定死産税や管理費など）÷物件価格
実質利回りを考えることで、アパートの経営状況を正確に判断できます。
＜失敗しないコツ②立地を見極める＞
アパート経営に向いている立地なのか、見極めることが大切です。
賃貸ニーズは十分にあるのか、不動産やネットの情報だけで判断せずに、実際に訪れるなどして事前調査しましょう。
アパート周辺の雰囲気や騒音など自分の目で見て、はじめて気づくこともあります。
さらに、近隣の施設や最寄り駅までの距離、建設予定の施設があるかなども確認することがおすすめです。
他にも、購入後にアパートの需要が飽和状態だったという場合を避けるために、ライバル物件の空室状況や家賃、物件の状態などもしっかり調査しておきましょう。
アパート経営ははじめてでよくわからないという方は、複数の不動産や建築会社の意見を聞くこともおすすめですよ。
＜失敗しないコツ③管理会社選び＞
管理会社は、アパート経営にとって大切なパートナーです。
入居者からのクレームやトラブルの対応、アパートの清掃や点検など、大家1人では手が回らない部分まで対応してくれます。
管理会社によって入居率が変わってしまわないよう、なるべく信頼できる会社を選びましょう。
管理費用にだけ注目するのではなく、エリアでの入居率や家賃の滞納率などについて確認し、複数社で見比べ検討するのがおすすめです。
まとめ
これまで、アパート経営の失敗例やその対策などについてお伝えしました。
リスクが高いと言われるアパート経営ですが、リスクがまったくないという投資はありません！
十分なリサーチと対策をおこなえば、リスクを減少し安定したアパート経営することは可能です。
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