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不動産購入が相続税対策になるって本当?ほかの利用できる特例についても解説!

いえらぶコラム編集部

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相続税対策には不動産が効果的と言われているのはご存じですか?

遺産を相続した際には、相続した額に応じて相続税が課税されます。

自分には関係ない話と思っても、いざ相続すると相続税申告が必要だった場合や実際の申告額に驚かれる方も少なくありません。

もちろん、相続する資産が多いほど相続税は高くなってしまいますが、工夫次第では節税が可能です。

今回は、相続税の節税に不動産が効果的と言われている理由や、節税方法について解説していきます。

不動産購入が相続税対策になるって本当?ほかの利用できる特例についても解説!

不動産が相続税の節税になると言われている理由

ここでは、なぜ不動産が相続税の節税になるのかについて解説していきます。

<節税になると言われている理由①現金よりも不動産の相続評価額は低くなる>

相続税対策として重要なのは、「現金を相続するのではなく、不動産で相続する」ということです。

なぜ相続する際に現金よりも不動産のほうが相続税対策になるかという点ですが、そもそもこれには明確な理由があります。

まず不動産にすることで節税になると言われるもっとも大きな理由としては、「現金よりも不動産の相続税評価額は下がる傾向にある」という点です。

相続税評価額とは、相続税や贈与税を算出した際に基準となる財産の価格のことを指します。

相続税の課税対象となる財産の評価額は、基本的に財産相続時の時価をもとにおこなわれ、土地などの不動産評価額は時価の7~8割程度となる「路線価」、建物であれば時価の7割程度となる「固定資産税評価額」で評価されます。

このように時価よりも低く評価されることが多いため、現金5,000万円を相続するよりも、現金5,000万円で購入した土地や建物などを相続したほうが相続税額は低くなり節税になるとされています。

<節税になると言われている理由②購入した不動産を賃貸に出す>

2つ目の相続税対策として、購入した不動産を賃貸物件として貸し出すことです。

賃貸物件だと借家権によってさらに評価額が下がるため、より相続税を抑えられます。

借家権は借地借家法で定められている権利のことで、賃主が一方的に契約更新をしなかったり、借主の立ち退きを申し出たりしたとしても、正当な理由がなければ認められません。

この借家法により借主の立場は守られますが、その分建物の所有者である貸主が建物に対して持っている権利は制限されてしまいます。

そのため、制限された権利に対して建物の相続税を割り引いて算出してくれるのです。

割引率に関しては、全国一律で30%と定められており、これを借家割合といいます。

土地を賃貸用として貸し出す場合も借家権と同様、借地権によって土地においても借主が守られるため、所有者は権利が制限されてしまいます。

そこで賃主にもメリットがあるようにするために、相続税評価額が割り引かれます。

このケースでは賃家建付地とよばれ、割引率の借地権割合は地域によって異なります。

不動産が相続税の節税になると言われている理由

相続税対策の具体的な方法

ここでは具体的な相続税の対策についてみていきます。

<相続税対策①居住用の不動産を購入する>

上記でお伝えしたように現金で相続してしまうと、そのままの金額が評価額となってしまうため、少しでも相続税を減らすには、不動産の購入がおすすめです。

生前に現金ではなく、不動産を用意しておくとスムーズに相続できますよ。

居住用の不動産を相続する場合は、土地付きの建物なら土地が20~30%、建物は40~70%程度の評価額の減額が見込めるため、高い節税効果があるでしょう。

ほかにも、控除や特例を利用することでさらに評価額は下がるため、より高い節税効果が期待できます。

<相続税対策②投資用のマンションを購入する>

ご自身の居住用ではなく、投資用のマンションを購入し賃貸物件に出す場合は通常の評価額より土地も建物も30%程度下がるため節税効果が高いです。

居住用の不動産が必要ない場合は、投資用の物件を購入しその後の家賃収入などの収益を得る方法もおすすめです。

財産を相続した際に利用できる制度

これまで、相続するなら不動産を購入したほうがよいとお話ししてきましたが、ほかにもさまざまな相続税対策があるのでご紹介していきます。

<相続税対策①住宅資金贈与制度を利用する>

住宅資金贈与制度は特例を利用することで、最大1,310万円の控除が受けられます。

自分が住む家を新築で建てたり、増改築したりするための資金として贈った場合に利用できる制度です。

住み替えを検討しているなら、生前贈与をおこなうのもよいでしょう。

<相続税対策②配偶者贈与制度を利用する>

配偶者に対する贈与では、夫婦間での住宅などを購入するための資金を贈与した場合に、2,000万円まで贈与税が非課税になる制度です。

住宅を購入するための資金なら①で紹介した住宅資金贈与制度も利用できますが、配偶者なら配偶者贈与制度を利用したほうが、節税効果が期待できます。

<相続税対策③小規模宅地等の特例を利用する>

小規模宅地等の特例とは、被相続人と同居していた土地を相続する際に、土地の330㎡までの評価額が80%減額するというものです。

330㎡以上の部分となる土地は通常の評価額となりますが、そもそも土地が330㎡以内であるなら評価額は大きく影響するでしょう。

ただし、この特例は「土地のみ」となることに注意してください。

<相続税対策④相次相続控除を利用する>

相次相続とは、文字のとおり相次いで(あいついで)、短い期間に相続をおこなうことをいいます。

短い期間で相続税を支払う負担を避けるために、10年以内に相次相続をおこなう場合に利用できる特例です。

短期間で続けて相続が発生すると同一の財産に二重で相続税が課税されることになるため、前回の相続の際に課税された相続税の一定部分を、次の相続の相続税から控除するといったものです。

たとえば、祖父から財産を相続した父が相続後10年以内に死亡した場合に、父が祖父からの相続で課税された相続税の一定部分が、子が父からの相続時に相続税が控除されます。

この控除は10年以内で1年につき10%の割合で減額するよう計算されるので最初の相続から短いほど控除額は大きくなります。

<相続税対策⑤不整形地の補正による特例を利用する>

土地の形がいびつで活用しづらい不整形地は、相続税評価額を減額して補正することが可能です。

対象となるのは、「間口が狭い土地」や「奥行きが長い土地」、「間口が狭く奥行きが長い土地」がこれに該当します。

不整形地の補正の特例を利用できるかどうかの判断は難しいため、不動産鑑定士や土地家屋調査士・弁護士・税理士などの相談してみることをおすすめします。

財産を相続した際に利用できる制度

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まとめ

今回は、相続税対策について解説しました。

相続に関しては被相続人の死後、家族間でのトラブルが起こる可能性もあります。

できるだけトラブルを避けるべく、生前から対策をとっておくことをおすすめします。

また、相続税対策にはいくつもの方法があるので自分のライフプランに合った方法を選択してくださいね。

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