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- 事故物件（心理的瑕疵物件）とは？見分けて避ける方法・メリットとデメリットをご紹介！
目次
進学や就職など人生の転機に、物件探しを始める人も少なくないでしょう。
そんな物件探しをするときに気になるのは「事故物件」。
見知らぬ土地は普段から親しみのない場所なので、分からないことばかりです。
そのため、事故物件を選択してしまう可能性も考えられます。
今回は、事故物件を見分ける方法をはじめ、事故物件の定義やメリット・デメリットについてご紹介いたします。
心理的瑕疵物件とは？ | 事故物件の定義
そもそも、事故物件とはどのような物件のことを意味するのでしょうか？
誰かが亡くなったとか変な現象が起こるとか、そんないわくつきの物件を想像すると思います。
実は、事故物件は「心理的瑕疵物件」「物理的瑕疵物件」「法的瑕疵物件」の3種類に分かれています。
＜心理的瑕疵物件（しんりてきかしぶっけん）＞
心理的瑕疵物件とは、自殺や殺人事件、火災などがあった、居住や利用するにあたって精神的苦痛を要する物件のことを指します。
皆さんが事故物件と聞いて想像されるのは、ほとんどこのような物件ではないでしょうか。
それ以外にも、周辺に嫌悪施設（宗教団体の施設）や指定暴力団などの事務所がある場合も、心理的瑕疵物件に含まれます。
＜物理的瑕疵物件（ぶつりてきかしぶっけん）＞
物理的瑕疵物件は心理的瑕疵物件とは違い、雨漏りやシロアリ被害があったり、交通の便や道路が舗装されてないなど、建物や土地自体に欠陥がある物件のことを指します。
賃貸物件の検索ではなかなか見ることが少ないですが、売買であれば目にすることがあるかもしれません。
＜法的瑕疵物件（ほうてきかしぶっけん）＞
国が定めた安全基準に達していない、条例による建築制限がある、接道義務を守っていないなど、法律を満たしていないなどの理由で自由に利用ができない物件を法的瑕疵物件といいます。
こちらも通常のお部屋探しではあまり見ることがないかもしれません。
＜事故物件には告知義務がある＞
要するに、事故物件とは心理的・物理的・法的に重度の問題がある物件のことです。
瑕疵物件を賃貸・売買する場合、「告知義務」が発生します。
これは、その物件の貸主や売主は、借主や買主に対してその瑕疵の内容を事前に伝えなければならない義務のことです。
ただし、告知義務の有無や期間は瑕疵の内容や瑕疵物件の種類によって異なります。
・心理的瑕疵物件の場合
心理的瑕疵は、賃貸物件と売買物件によって告知義務が異なります。
他殺や自殺による事故物件の場合、賃貸物件は事故発生から約3年間は告知義務があり、それ以降は義務はなくなります。
売買物件は動く金額や影響を与える期間が長いため、半永久的に告知義務が残ります。
一方、老衰や病死などの自然死の場合、どちらも告知義務はありません。
・物理的瑕疵物件、法的瑕疵物件の場合
建物の欠陥や法律への抵触など、瑕疵の原因を解消しない限り、告知義務はなくなりません。
事故物件のメリット・デメリット
なるべく避けたいのが事故物件ですが、近年では事故物件に抵抗がなく好んで選ぶ方も増えています。
ここではひとつの参考として、事故物件のメリット・デメリットをご紹介いたします。
＜メリット①：家賃が安い＞
事故物件のいちばんのメリットは「家賃が安い」ことでしょう。
事故物件は避けられがちな傾向にあるため需要が低く、家賃を相場よりも低めに設定しているケースが多いです。
そのため、生活費を抑えたい方のなかには積極的に事故物件を狙う方もいます。
＜メリット②：リフォームされていることが多い＞
死亡事故などがあった心理的瑕疵物件の場合、その痕跡を消すために一般的に特殊清掃という大掛かりなクリーニングが入りますが、なかには部分的にリフォームされている物件もあります。
全面的にリフォームされていることもあり、綺麗な物件に安い家賃で住むことができます。
＜デメリット①：精神的な負担がある＞
心理的瑕疵の場合、そこで誰かが命を失っているため、そのことを意識してしまうと神経質な方であれば精神的に大きな負担になってしまいます。
また、巷に噂されるような恐怖体験をすることも考えられるため、精神的にタフでない方は避けた方が良いでしょう。
＜デメリット②：生活環境が悪い＞
嫌悪施設が近くにある心理的瑕疵物件や物理的瑕疵物件の場合、周囲からの騒音や異臭、建物や土地自体の扱いづらさなど、かなり生活にストレスを抱えてしまうことが考えられます。
ストレスなく快適に暮らしたい、という方も避けた方が賢明だといえます。
事故物件を見分けるポイント
いくら家賃が安くても、事故物件には住みたくない方が多いと思います。
数ある物件のなかから事故物件を見分けるためには、以下の6つのポイントを参考にしてみてください。
このポイントをクリアすることで、事故物件を選択する可能性がかなり低くなるでしょう。
＜①告知事項がある物件かどうかを確認する＞
先述のとおり、賃貸物件の場合は事故発生から約3年間は瑕疵があることを告知しなければなりません。
もし告知事項のある物件であれば、不動産会社から「この物件は告知事項があります」と伝えられるはずです。
事故物件を避けたいなら、はじめから告知事項ありの物件は遠慮しますと伝えておくとスムーズです。
賃貸物件検索サイトで探す場合も、その物件のページ内に告知事項がある旨が記載されているケースが多いので、しっかり物件情報を読み込むようにしましょう。
＜②事故物件共有サイト「大島てる」をチェックする＞
「大島てる」は、全国各地の事故物件情報が掲載されている事故物件共有サイトです。
法的証拠などをもとに収集した事故物件の情報が載せられています。
検討している物件が事故物件か知りたい場合は、こちらで調べてみましょう。
地図検索もできるので、自分が住みたいエリアの事故物件を事前に調べる使い方もできます。
＜③周辺の家賃相場を調べる＞
今でこそ一部の方に人気がありますが、事故物件は一般的に遠慮される傾向があるので、家賃が抑えられる傾向があります。
そのため、周辺の物件と検討している物件の家賃を比較することが大切です。
周囲の物件よりも家賃が3~5割安い場合、事故物件を疑ったほうが良いかもしれません。
＜④定期借家かどうかを確認する＞
定期借家とは一定の期間で契約が終了し、契約終了後は借主は退去しなければならない物件のことです。
一定期間で契約が終了するため、事故物件になってから1人目の入居者の家賃だけを安くして、2人目以降は告知せずに事故前の価格で貸し出すことがあるそうです。
ただし、現在は以前よりも告知義務の期間が明確になったため、このような定期借家は減っている可能性もあります。
＜⑤物件名が変わっている＞
何かしらの事故が室内で発生すると、物件名が世に広まってしまいます。
物件名を変えるのは、ネット検索や周辺のウワサを風化させるための対策です。
しかし、古めかしい名前からおしゃれな名前に変えて、物件の価値を高めるていることもあるので、これだけで事故物件と判断するのは早いかもしれません。
＜⑥部分的に不自然なリフォームがされている＞
心理的瑕疵物件の場合、多くのケースで特殊清掃が入りますが、それでも痕跡を消しきれない場合、部分的にリフォームをする場合があります。
そのため、室内のある部分だけ不自然にリフォームされている場合は事故物件の可能性があります。
お風呂やトイレは古いのに、リビングだけキレイにリフォームされているケースなどは注意が必要です。
より詳しい事故物件を調べる方法に関しては下記の記事にまとめたので、ぜひ一度ご覧ください
＞＞事故物件を調べる方法は？気になる探し方と絶対NGな注意点も！【賃貸】
まとめ
今回は事故物件を見分けるポイントをまとめてみました。
事故物件を避けて通りたいのであれば、今回ご紹介したポイントをチェックしてください。
また、悪質な不動産会社でなければ、事故物件についてはしっかりと説明してくれます。
思い切って「この物件は事故物件ですか？」と聞いてみるのもアリかもしれませんね。
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