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住まいのノウハウ
いまさら聞けない！仲介と媒介の違い
文字から想像すると同じ意味合いのようですが、別の表記をするということは、何か違いがあるのでしょうか。
そのような疑問を解消するために、不動産業務における「仲介」と「媒介」の違いについて調べてみました。
仲介と媒介の違い
まず、「仲介」と「媒介」、それぞれの意味を辞書で調べると、どちらも「AとBの間に入って、両者の間を取りもつこと」と記載されています。
賃貸借契約においても、この「AとBの間に入って、両者の間を取りもつ」という意味で「仲介」と「媒介」という言葉は使われています。
しかし商慣例上、「媒介」は大家から依頼を受けて入居者を募集する際に用い、「仲介」は入居希望者から依頼を受けて、大家から入居者募集を依頼されている不動産業者に入居申し込みをする場合に用いられることが多いです。
つまり、媒介を行う不動産会社は、大家と入居希望者の間を取り持ち、仲介を行う不動産会社は、大家から依頼を受けた不動産会社と入居希望者との間を取りもつことになります。
＜賃貸の「媒介契約」とは？＞
大家が賃貸の仲介を依頼する場合、不動産会社と媒介契約を結ぶ場合があります。しかし、売買のように必ず結ばなければならないというわけではありません。
媒介契約には、以下の3パターンの契約があります。
・一般媒介契約
大家は、複数の不動産会社に対して入居者募集の依頼ができる。
大家が自分で借主をみつけた場合は、不動産会社を通さずに賃貸借契約を結ぶことも可能。
・専任媒介契約
大家は、媒介契約を結んだ1社にのみ入居者募集の依頼ができる。
それ以外の不動産会社とは契約できない。
一般媒介契約と同じように大家が自分でみつけた借主と、不動産会社を通さずに賃貸借契約を結ぶことも可能。
・専属専任媒介契約
大家は、媒介契約を結んだ1社にのみ入居者募集の依頼ができる。
他社との契約はできない。
また、大家が自分で見つけた借主と契約する場合も、必ず媒介契約を結んだ不動産会社を通さなければならない。
一般媒介契約に比べて、専任媒介契約と専属専任媒介契約は、大家にとって制限が厳しい契約のようにみえます。
しかし専任媒介契約や専属専任媒介契約を結んだ不動産会社は、活動報告を定期的にしたり、物件の情報をレインズという不動産業界のネットワークに掲載したりといった、入居者の募集活動を熱心に行う義務が生じるのです。
＜仲介にも種類がある＞
前項では、媒介契約の形態について説明しました。次は、不動産会社の仲介業務について説明します。
仲介業務を行う不動産会社は、以下の2種類に分けられます。
・入居者の募集から契約の締結までだけを請け負う「仲介専門」の不動産会社
・入居者募集から契約・物件の管理まですべてを行う「仲介管理」の不動産会社
前者の場合仲介業務の内容は契約までですが、後者は契約後も引き続き管理をすることになります。
「契約までの担当の不動産会社は良いところだったのに、契約後入居してからの管理会社は対応が良くない･･･」という場合は、仲介と管理が別の会社という可能性が考えられます。
＜売買の仲介と媒介は、賃貸と違いがある？＞
賃貸だけでなく、売買においても同様に仲介と媒介があります。
売買における仲介と媒介の内容は、先にご紹介した賃貸の仲介・媒介とほぼ同じです。
しかし、賃貸の場合と違い、売主として売却を不動産会社に依頼する際には、媒介契約を必ず結ばなければなりません。
売却の仲介を依頼する際の媒介契約の内容は、以下の通りです。
・一般媒介契約
複数の不動産業者に仲介を依頼できる。
また、自分で買主を見つけることもできる。
不動産業者に、販売活動の義務は特になし。
・専任媒介契約
1社の不動産会社としか媒介契約を結ぶことができない。
しかし、自分で買主を見つけた場合、不動産会社を通さずに売買契約を結ぶことが可能。
不動産会社は、専任媒介契約で売却の依頼を受けた場合、不動産会社用のネットワーク「レインズ」に7日以内に物件の情報を登録しなければならない。
また、売主への売却活動について、2週間に一度以上の報告義務がある。
・専属専任媒介契約
売主が媒介契約を結べる不動産会社は1社のみという点は専任媒介契約と同じ。
しかし、自分で見つけた買主と媒介契約を結ぶ際も、必ず仲介を依頼した不動産会社を通さなければならない。
専属専任媒介契約で売却の依頼を受けた不動産会社は、レインズへの物件登録を契約締結から5日以内に行わなければならない。
また、売主への売却活動報告は、1週間に一度以上、義務付けられている。
仲介と媒介、メリットが多いのは？
ここまでの説明で仲介と媒介は、どちらも「大家に代わって入居者を募集する業務」であることがお分かりいただけたと思います。
「賃貸物件を選ぶ時は、仲介と媒介のどちらの会社に依頼した方がお得なの？」
と思う方もいるかもしれません。
大家にとっては、どの媒介契約を選択するかでメリット・デメリットが変わります。
一方、借主の場合は仲介と媒介、どちらの不動産会社を選んでもメリット・デメリットにほとんど差はないといえます。
ただし仲介の場合、先述のように仲介を行う不動産会社と物件の管理を行う不動産会社に分かれるため、会社が変わると対応の仕方に差があるかもしれません。
そのような不安がある場合は、仲介と管理を兼務している不動産会社の賃貸物件を選ぶとよいかもしれません。
不動産会社のホームページを見てみるか、物件の問い合わせ時や内見時にと直接確認してみると良いでしょう。
＜賃貸の場合の仲介手数料＞
賃貸の場合、仲介または媒介をした不動産会社が受け取れる仲介手数料の上限額は、貸主から家賃の0.5ヶ月分、借主から家賃の0.5ヶ月分、あわせて家賃1ヶ月分であると「宅地建物業法」という不動産の法律で定められています。
貸主と借主、双方の同意があれば、その割合を変えることができるのです。
つまり、貸主からは仲介手数料をもらわずに、借主から仲介手数料として家賃1ヵ月分をもらうことができます。
媒介として貸主（大家）と借主との両方から依頼を受けている不動産会社は、どちらの利益も守らなければなりません。
そのため、家賃の割引やフリーレント（決められた期間の家賃を無料にするサービス）などの要望を聞き入れてもらいにくい場合があります。
一方、仲介の不動産会社は、借主の利益だけを考えるとよいので、要望を聞き入れてもらいやすいといえるでしょう。
しかし、大家との直接交渉ができないため、その要望が通らない可能性が高くなります。
賃貸物件情報のポータルサイトを調べると、同じ物件で、媒介の不動産と仲介の不動産会社とが窓口になっている場合があります。
そのような場合は、それぞれのメリットとデメリットとをよく考慮した上で、どちらに申し込みを依頼するかを決めると良いでしょう。
おわりに
今回ご紹介した不動産業界の仲介と媒介の違いには、この他にもいろいろな違いがあります。
「いえらぶ」の不動産相談ページでは、このような仲介や媒介に関する相談も、随時承っています。わからないことがあれば、いつでもお気軽にご相談ください。
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