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西原 和成

年齢:
35歳
性別:
男性
不動産キャリア
11年
血液型
O型
  • なるほど!79

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西原 和成西原 和成

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出身地兵庫県明石市座右の銘「人生に主役感を」
長所長所は何でも経験をしてみるところです。不動産事業の立ち上げしかり、自宅の購入しかり、自身で経験しないことには分からないことがたくさんあるので日々経験を積み重ねています。短所短所はのめり込みすぎるところです。起業直後のまだ物件情報が掲載できない中、毎日2万歩を目標に(約4時間通しで)ひたすら外観写真を撮り続けるなどのめり込みすぎます。
家族構成妻と4歳の子の3人暮らしです。最近は子どもが日々の出来事や思っていることを徐々に文章として説明してくれるようになり、とても楽しく過ごしています。将来の夢近い将来の夢は自身が不動産オーナーになること。10年先の目標としてはエリーエステートという名前が阪神間で、不動産業者の方だけでなく、不動産業界に関係のない方からも知られるようになることです。
外国語-尊敬する人-
趣味喫茶店やカフェめぐりが趣味です。SNSでもたまに写真をアップするくらいには好きです。スターバックスに馴染めておらず、いつか「スタバなぅ」をツイートする日を夢見ています。特技-
得意物件【賃貸物件】マンション,アパート,一戸建て,メゾネット,単身者向け,学生向け,女性向け,二人暮し・ルームシェア,ファミリー向け,分譲賃貸,駅近物件,保証人不要,初期費用安め,高級マンション,事務所・店舗・倉庫・工場
【売買物件】中古マンション,新築戸建て,中古戸建て,リフォーム・リノベーション,ファミリー向け,駅近物件

どうしても売られているイメージの強い不動産業界において、出来る限りお客様に寄り添って物件のご紹介を行っていきたいと思っています。
また、賃貸不動産をお持ちのオーナー様、これから賃貸に出したいと検討されている方にとってより良い提案ができるように研鑽してまいります。

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総回答数:
43

質問のカテゴリー:その他

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Q
2023/07/19賃貸契約時における各種証明書類の画像提出について
標題の件ですが、不動産賃貸契約時に必要な書類は、主に以下などあると思いますが、
・借主の本人確認書類(免許証/パスポート/マイナンバーカード)
・借主の住民票
・借主の収入証明書(源泉徴収票/納税証明書)
・連帯保証人の住民票
・連帯保証人の印鑑証明書
基本的に上記について、原本(もしくはコピー)の提出になるのでしょうか。提出の際、画像やPDFファイルなどの代替は可能なのでしょうか。
昨今、電子契約が進んでいる中で、各種証明書類の提出・電子化等が気になり質問させていただきました。よろしければご回答お願いいたします。
A
2023/07/21いえらぶ二郎さん

まず、提出方法についてはオーナー様や管理会社の考え方による部分が大きいため、
一概に下記が正しいと言えないことはご了承いただけますと幸いです。

①本人確認書類
写真やスキャンデータで受付をされるところもあるかと存じますが、
原本確認のために、結果的にコピー等での提出になることと存じます。

②住民票
こちらは基本的には原本で確認を取ることが多いかと存じます。
本人に無断でコピーをされている可能性、また万が一の書き換えを防ぐためには必要かと存じます。

③収入証明書
こちらは写しでお預かりすることが多いです。
在職証明書代わりに指定されているところが多いのではないのでしょうか。

④連帯保証人の住民票
住所の確認は⑤の印鑑証明書でもできる(きちんと移しておられる前提です)ため、
請求することは他所でもあまり聞きませんが、請求するとなれば②と同じく原本になるかと存じます。

⑤連帯保証人の印鑑証明書
オーナー様や不動産業者が連帯保証人の方と契約時(前)に面と向かってお話をするケースが少ないため、
基本的には連帯保証意思確認のために原本でお預かりすることが多いかと存じます。
(無断でコピーを取って提出してしまうケースもあるかもしれないので)
特に印鑑証明書は意思確認のために重要な役割を果たしているため、写しやデータ提出OKの不動産業者の方が少ないのではないかと存じます。

どのような方法でお付き合いを進めておられるかにもよると思うのですが、
写しで問題のない③以外は基本的に原本確認や原本提出が必要なものという認識です。

質問のカテゴリー:不動産会社

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Q
2023/06/29退去日2日まえの不動産業者の立ち会いの件
現在、大東建託の物件に長年住んでおり
今回、退去することになり契約上、
本来なら6月30日までの
退去だったのですが
事情で28日に退去申請をしました。

予約申請とおり午後2時から部屋の退去確認として
担当者とのお部屋の内部の立ち会いがありました。

その担当者と一緒に荷物整理された部屋の中を
一緒に回って点検し
今回、多少の傷や穴は多めにみると
無償にしてくれたのですが部屋の鍵を返した
後に「30日まで使用できますが大丈夫ですか?」と
聞かれ大丈夫ですと答えた後に退去説明が
完了して署名までしたので一緒に部屋を
退出するのかと思いクーラーを消したら私だけ
先に部屋を出してからその後、中から鍵を閉めて
切ったはずのクーラーを勝手にガンガンにつけて
部屋の中で何かをやっている様子でした。

私が疑問なのは、28日で退去とはありますが
電気の契約を29日までにしていたので
勝手に許可なく電気を使われている場合、
これも不法侵入ではないのかと疑問でなりません!

よき、アドレスを宜しくお願い致します。
A
2023/06/29回答をさせていただきます。

退去立会の完了=明渡しの完了となりますので、不法侵入にはならないのではないかと思います。

また、施錠をして中で作業をしていたとのことですが、
施錠をした理由についてはその方に尋ねなければわかりません。
ただ、室内にいた理由としてはハウスメーカーさんですのでリフォーム箇所の確認のためにエアコンの運転状況や、
室内の傷み具合を確認されていたのではないでしょうか?
これはオーナー様に対して報告をするために行うこととなります。
逆に当日以外であった場合、それがいつ発生した傷や汚損かもわからなくなるため、
なるべく早く行うことが望ましいと思います。

電気契約の終了日についてやりとりがあったのであれば何とも言えませんが、
明渡しが28日=28日までに電気契約を終了しているだろう、という思い込みもあったのかもしれません。
特に理由なく数時間も稼働しっぱなしであったのであれば庇いようがありませんが、
もし気になられるようであれば何をしていたのかとお尋ねになられても良いかもしれません。

質問のカテゴリー:不動産会社

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Q
2023/06/06空き家を売りたいです
こんにちは。エマと申します。去年、叔父が、死去した際に私に残してくれた、空き家がごさいます。実は、私の現在の勤務先が、アメリカ合衆国でありますゆえ、その家を(京都市山科区御陵原西町46番地)を売りたいと思っております。どんな書類などが、必要でしょうか。来月辺り日本に帰国する予定がありますので、そちらに伺う前に前もって、お教えくださると、嬉しいです。お返事おまちしています。
A
2023/06/19エマさん

色々な方がご覧になられているページのため、こちらに記載するのは控えさせていただきます。
もしまだご依頼先が決まっていない場合は、弊所HPよりお問い合わせくださいませ。
こちらからは少し距離がありますので、信頼できる京都の不動産業者の方を紹介させていただきます。

質問のカテゴリー:不動産会社

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Q
2023/06/15新居入居日がわからない場合の費用交渉について
現在引越しを検討しており、新居も仮契約済み、審査が通過している状態です。

6月7日内覧の際に、不動産屋さんの担当者から「7月8日頃の入居になると思う。」と言われました。
しかし、現在入居中のアパートの契約が、予告期間1ヶ月だったため、「なるべく入居日を遅くして欲しい。」とお願いしましたが、人気物件のため難しいだろう。との回答でした。

その後、不動産屋さんから「室内クリーニングの日程が決まらず、入居日がまだ確定できません。」という連絡があり、入居日が分からない状態が続いています。
そのため、現在のアパートの退去日を決められずにおります。
賃貸契約の際、ある程度は、新旧の契約が重なって、費用負担は借主というのが普通なのでしょうか?
A
2023/06/19あずりーにさん

回答をさせていただきます。

新築物件またはリフォーム前の物件をご検討されていることと存じます。
「6月7日内覧の際に」とご記載ですので、現在空室の状態かと存じます。
空室であれば工事発注から順次、工期(工事の始まりと終わりの日)が確定します。
まだ賃貸借契約を締結されていない場合は、入居可能日確定後にお手続きされることをおすすめいたします。

6月中にご契約で、現ご住居の解約が1ヶ月前予告の場合、6月中に解約通知が必要となります。
また、地域性が大きい部分ではありますが解約月の賃料等は月割計算になっているかと思います。
(上2行は現ご住居の契約書をご確認ください)

搬出と搬入(お引越作業)は必ずどこかで日程が被りますので、
・6月中に解約通知→最短で7月末解約での受付
・賃料等は7月末日分までの月割計算
・現住居と新住居の最終賃料、ご入居月賃料は借主様ご負担 ※ココで賃料が被ります
関西ではこのようになることが多いです。

こちらに当てはめた場合、解約月が日割計算ではない場合は6月中のお申し出は7月末の解約となるため、どちらにしても現ご住居は7月分は1ヶ月分が必要になります。
7月8日にご入居ができても、7月20日だったとしても、現ご住居の最終賃料は7月31日分までお支払が必要であるということになります。

万が一、現ご住居が2ヶ月前予告であったり、解約月は日割清算となっている場合は状況が変わってきますが、
もし何も決まっていない状態で契約をしなければならない場合は、
「7月8日分からの日割り賃料を支払ったとして、仮に入居可能日が7月15日になった場合の差額はどうなるのか」と
新しいご住居についてのご確認をされた方が良いかと思います。

また、現ご住居の最終賃料については契約書でのご確認、または管理会社様へお尋ねになられることをおすすめいたします。

質問のカテゴリー:費用(初期費用・手数料等)

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Q
2023/06/16賃貸マンションの名義変更について。
賃貸マンションの名義変更手数料その他について。
夫が亡くなり、私(妻)が名義変更を不動産管理会社に申し出ました。
すると新しく保証会社を通すため家賃1/2の金額と、名義変更手数料家賃1か月分が請求されると言われました。
合わせると20万ほどになります。
また、入居継続にあたり再審査を行い、不合格の場合は退去と言われました。
退去はしたくありませんし、20万という金額も大きすぎて、これは言う通りにしないといけないのか何か方法はあるのか相談したいです。よろしくお願い致します。

(補足ですが、住み始めたころは内縁で苗字が別々でしたが途中から籍を入れ苗字が変わりました。
このことは管理会社の人間に伝えたことがあるのですが特に書類を提出したりということはなにもありませんでした。なので賃貸契約書にある同居人としての名前は旧姓のままと思われます。)
A
2023/06/19そば茶さん

回答をさせていただきます。

大変なときのご出費でご苦労されていることと存じます。
結論として、賃貸借契約と保証委託契約については契約自体が異なるため、お手続き必要としてどちらもいくらかは必要になるかと存じます。

法律的な回答は不動産業者ではできませんので、新たな賃貸借契約を締結されることを前提として回答いたします。
本件は、オーナー様や管理会社様の方針もあって新たに賃貸借契約の締結を必要とされているのだと思います。
この手数料についてはそば茶さんと不動産業者とのお話合いになります。
次に、保証委託契約については、契約者の方がお亡くなりになった段階で終了となる契約が多く、
そのため非承認となった場合のことを仰られたのだと思います。
また、保証会社からの請求については、不動産業者がお客様個々の事情により変動させることが難しい費用となります。

補足のご入籍時のお話については、お申込時に”内縁”ということが伝わっていたのであれば、
当時、特に問題なくお住まいされていた場合、住民票等の提出を求められなかったのだと思います。

どうぞよろしくお願い申し上げます。

質問のカテゴリー:費用(初期費用・手数料等)

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Q
2023/06/16契約更新月の家賃について
7/23に2年間の契約がきれるため、7/24から2年間契約更新をします。
今回の契約更新で家賃が3000円上がることになりました。
契約更新に際し、更新料の新家賃額1ヶ月分と合わせて7月分の家賃を支払うように書類がきているのですが、7月分の家賃は、元の家賃ではなく3000円上がった新家賃になるのでしょうか。
ご教示のほどよろしくお願いいたします。
A
2023/06/19chocoさん

回答をさせていただきます。

お手元に届いた書面にはどのように記載されておりますでしょうか?
確実な方法としては管理会社様へご確認なさった方が良いかと存じます。

質問のカテゴリー:トラブル

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Q
2023/06/18入居日当日に給湯器が壊れていたことについて?わ
【相談の背景】
昨日、一軒家賃貸の引渡し
本日引っ越しの予定の者です。

5月上旬に内見を行い、手続きを進め5月末に契約書にサイン。
本日引越しを予定しています。

昨日が入居日になっており、鍵の引渡しを行いました。
ガス会社の開栓手続きの為、ガス会社の人がが来た際に、給湯器が壊れたことと次のことを知らされました。

・物件の給湯器が壊れており、開栓しても台所のガスしか使うことが出来ずお湯は出ない
・事前に壊れている旨を管理会社に報告した所、次の入居の前までに管理会社で対応すると言っていた
・開栓手続きの電話を貰った時は管理会社が修理の対応をしているものと思い、特に入居予定者には伝えなかった

その後管理会社から次の連絡が来ました。
・入居者と不動産会社へ情報を共有していなかったことへの謝罪
・6月6日に入居前の検査の際に給湯器がパンク状態であることをガス会社と確認
・配管?が既に廃盤になっているもので取り寄せに時間がかかった
・一旦開栓手続きを行い、お湯が出ないか確認して欲しい。お湯が出る場合は水漏れした料金だけ支払う
・お湯が出ない場合は給湯器を取替える 1週間後くらい目安で取替ができる
・お湯が出る場合の水漏れ料金の請求については、7-8月の水道料金を調べ、平均的な使用量と比べた時の差額を払う。一時的に入居者が立て替えておく必要がある
・お湯が出ない場合修理まで、銭湯の費用は出す

ネットで調べ、入居日に給湯器が壊れてるケースがあった時の対応なども調べたのですが

今回は事前にガス会社から管理会社へ連絡がいっている中で、私への連絡を1つもなく入居日まで放置という不誠実さと、ガス業者はお湯が出ないと言っているのに管理会社はそれを把握すらしてないことが気になっています。

オーナーに請求というよりは、関係各所に連絡せず対応を怠った管理会社の責任だと思っており、
オーナー様は悪くないと思うので管理会社がきちんと賠償して欲しいと思ってます。

【質問1】
給湯器がつくまでの日割り家賃を無料もしくは半額として貰えるか

【質問2】
開栓手続きを再度行うことや風呂などのお湯が使えないことにより、仕事で休暇を取らざるをえない場合、休暇分への保証などは請求できるか
A
2023/06/19まさん

一般的な対応やご費用的な箇所はインターネットでお調べになられていることと存じますので、
ご質問について回答させていただきます。

【ご質問1】について
給湯ができるまでの期間については、銭湯代でご納得いかないとのことであれば、
日管協が出している「貸室・設備等の不具合による賃料減額ガイドライン」が基準になるものと思います。
ただ、本件については”ご入居中”ではないため、ガス供給事業者から管理業者の方へ通知があり、
ご記載内容が事象における過失は確かに
ご入居までに対応が可能であったということであれば、ご相談次第で給湯可能となるまでの日割り賃料がフリーレント(やお支払分の返金)になる可能性もあるかと存じます。
都度お話合いが必要な部分ではないかと考えます。
費用負担についてはオーナー様と管理会社様との間でお話がなされるかと存じます。
結局は”どのようなお話合いになるか”というところになりますので、一概に「可能」とは言えず恐れ入ります。

【ご質問2】
こちらもお話合いによる部分が大きいと考えます。
最大限日時をまさんのご希望に合わせて調整いただけるようにご依頼いただいた方が現実的ではないかと存じます。

以上2点

ご納得できるような結果になることを願っております。

質問のカテゴリー:-

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Q
2022/02/23家財保険の証書類が手元に無い
賃貸マンションを新しく借りました。
そのとき、家財保険にも同時に加入したはずなのですが、入居日を過ぎても家財保険の証書類が手元にありません。そういうものなのでしょうか、加入したときの営業マンが何か忘れているとかであれば、確認をしようと思います。
A
2022/02/23基本的にはご契約の際にお申込書の控えが手渡しもしくは郵送でお手元にある状態になります。
また、保険証券についてはお申込みから概ね1ヶ月後にご転居先に届くことが多いです。
もしくは時代の流れでペーパーレス化を推奨している保険会社であればWeb上で確認いただけるようなご案内書類が入っていると思われます。
1度ご契約に伺われた不動産会社の方にお尋ねになってはいかがでしょうか。

質問のカテゴリー:一人暮らし

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Q
2022/02/23入居者側から家賃保証会社を変えるためには?
入居者側から次のことを変更を行うために、必要なことはなんだと思いますか。
変更したい項目は、家賃保証会社です。また、

また、入居者側から家賃保証会社を申出された際に、大家の立場から見て、どういう気持ちなのか、伺いたいです。
A
2022/02/23「どういう気持ち」なのか、ということですが、管理業者としてお話をもし伺ったとして回答させていただきます。

まず、保証会社の変更を検討されている理由は何なのか、ということが気になります。
また、ご契約時に合意されている条件としての指定保証会社となりますので、大前提としては変更を認められる貸主さまは少ないと思われます。
個人オーナーや管理会社によっては取扱ができない保証会社もございますので、何故変更されたいかのご理由を添えて1度ご相談されてみてはいかがでしょうか。

質問のカテゴリー:トラブル

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Q
2022/02/18仲介会社と管理会社のどちらと契約するべきでしょうか。
春から一人暮らしをする者です。

インターネットで、自分で見つけた物件を契約しようと仲介会社を通して、動いている最中なのですが、管理会社の方から「弊社で契約してくれないか」と連絡が来ました。

理由としては、インターネットで見つけた物件だったため、1度、管理会社を通してオンライン内見をおこなったためです。
しかしながら、見積もりの違いや別の物件を内見、相談に乗っていただいていたこともあり、以前から利用していた仲介会社を通して契約することに決めました。

今日、管理会社の方で契約してくれないかと電話があり、どうしたらいいか分かりません。

初めての部屋探しで色々な会社さんを利用してしまったがために引き起こしてしまったトラブルです。

私が悪いのは重々承知していますが、管理会社の方で契約をすることにした場合は、仲介会社さんの方に、申し込みの際に書類を作っていただいたので、その作業分のお金を払わなくてはならないでしょうか?

A
2022/02/19不動産業者でも非常に判断に困るご質問です。

現在どこまで進めておられるのかは分かりませんが、「仲介会社さん」と表現された会社には、その会社を通してご契約が成立しない限り受け取ることが出来る報酬はありません。
(別途コンサルティング契約等でも行えば別かもしれませんが)

出来ることと言えば、chocoさんが手続きを進めて欲しいと思う業者に進めてもらい、一方の会社にはきちんとお詫び申し上げられることだと思います。

質問のカテゴリー:一人暮らし

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Q
2022/02/14不動産屋会社選びについて
大学生の子がいます。一人暮らしの為賃貸を探しているのですが、同じ物件に対し複数の不動産会社が扱ってるので、何処へ尋ねたらよいか困っています。あとほかの方の相談に「不動産は情報提供は業務の範囲内となりますので内覧後に不動産会社を変えて契約すると不動産会社とトラブルになります」とあり、内覧までに物件をしっかり調査し最終的に良い不動産屋を決め、最後内覧という順序でしょうか?素人なものですみません宜しくお願いします
A
2022/02/18①同じ物件を複数の不動産会社が掲載
・どのような写真を掲載されているか
 →しっかり分かり易く全体を写しているか等、丁寧に撮影されたものか
・備考欄の情報はしっかりと記載されているか
 →鍵交換費用や保証会社の費用等、漏れなく確認がされているか
どのような性質を持った不動産会社か今は分からないと思いますので、
まずはお客様へ正確な情報を届けようとしている会社かどうかでのご判断でも良いと思います。

②ご内覧後の業者変更
その物件が内覧を行った業者が窓口(専任等と呼ばれたりします)をしているかどうかがポイントです。
もし別で管理会社がある物件であれば分からないとは思いますが、特段の事情(おとり広告で紹介された、騙される等)が無い場合はその可能性はなきにしも、といったところです。

③お部屋探しの流れ
まずはSUUMOやHOME'S等でご希望条件を入れて探し、ご興味のある物件に問い合わせてご内覧される方法が一般的です。
その際に希望のご条件をお伝えになられ、類似するお部屋のご紹介を受けるのも1つです。
また、昔ながらの方法ではお引越し先の駅の近くの不動産会社に訪問されてお探しになる方法もあります。

ご子息に良いお部屋が見つかります様、お祈り申し上げます。

質問のカテゴリー:費用(初期費用・手数料等)

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Q
2022/02/14クッションフロアの修繕費について
入居して1年2ヶ月程です。
昨年ゲリラ豪雨が原因でエアコンと室外機をつなぐ穴から水漏れが発生し仕事から家に帰ると床(クッションフロア)が水浸しになっていました。
(穴は業者に連絡を取って直してもらってます。原因はエアコンと室外機を繋ぐ穴が完全に塞がっていなかったどのことです。)

床を拭き上げて除湿や換気などを行いましたがしばらくして水が垂れた所(壁)や拭きあげが甘かったと思われる箇所にカビが発生してしまいました。

この度転勤の為退去する事となったのですが、例え原因が設備の不良でも、こちらの非となるのでしょうか?
A
2022/02/17本件、影響が出てきた際に貸主様または管理会社へご連絡されておりますでしょうか?
基本的にこのようなケースでご負担願うことはないと思われます(私は別の会社にいたときも原因がこのようなケースではご負担は願いませんでした)が、本件カビが浸水によるものであることを理解してもらえなければ請求、なんてケースもあるかもしれません。

早い段階、明日や最低でも立会連絡をされる際に事前に伝えておかれる方が良いかと存じます。

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Q
2022/02/11説明を受けていた設備が、実は着いていなかった。
浴室乾燥つきの物件を探しており、不動産会社で案内を頂きました。書類には浴室乾燥付きと記載があり、内見でも「これがそうですね」と説明をいただきました。しかし、それは実はただの換気扇でした。説明でも内見でも、「付いている」と説明を受けたので重要内容確認の際には特に気にとめず、サインをしました。入居後、浴室乾燥がないと気づき、管理会社や不動産に連絡しました。両方に負い目があると謝罪を頂き、なんとかしたい思ってはいるが設備に関してはどうしようもないといわれました。物件探しや引越し、手続きの労力や、ここまでの時間を考えたら、はいそうですかと納得できません。社内でも問題になっており、対応を検討してくださるそうです。このような場合はどのように対応されるのでしょうか。教えてください。
A
2022/02/13浴室乾燥機をご希望されていた状態で、仲介業者さんと内覧をされていてこのような状況に陥ったことがないため勝手なことは言えませんが、転居されるにあたって大きな目的とされていた事項について叶えられなかった=仲介業務が不十分であったという認識になります。
貸主(家主)さんの非のある内容でない以上、あくまで仲介業務において発生した仲介手数料の範囲内で返金を求められるか、求めておられないかもしれませんが浴室乾燥機付き物件への引越しをされ、その中でいくらか調整をいただくしかないかと思います。
浴室乾燥機を後付けするには、(家主さんの承諾と)電気式の場合でも10~30万円程かかると思いますので、どちらで折り合いを求められるかだと思います。

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Q
2022/02/12契約更新書類の提出について
約12年住み続け、これまで2年に一回、事務手数料(更新料?)の支払いと、契約更新書類の提出を求められてきました。
手数料は毎回支払ってきましたが、書類は保証人の捺印(印鑑証明)など手間が掛かり遅れている内に、管理会社からも電話で一回「提出お願いします」と掛かってくる程度で、以降催促もなくほったらかしにしており、提出は一回しておりませんでした。

昨年10月、契約更新の月となり、毎回のように手数料は支払い、電話で書類の提出のお願いがありました。

ここまでは、これまでと同じ流れだったので、書類は出さないでいたところ、以降何度も隔週に一回は、電話、電話に出れないとショーツメールで、催促の連絡がくるようになりました。

10年以上、提出してこなかっのに、今回から、何度も催促されるようになるのか?について管理会社からは、これまでも必要だったと言われるだけで、なんで催促してこなかったか?なんで急に催促してくるようになったか?については、必要だったとしか言わずじまいでした。

これまでと対応が変わるに何か理由があるのでしょうか?また、これまで通り書類は出さなくても問題ないでしょうか?

気になるのが、数年前に家主が個人から管理会社に変更になったこと、管理会社の担当が去年から変わった(電話で仰っていた)ことがあります。ご教示願います。
A
2022/02/132020年4月施行の民法改正により契約の更新がある物件については、連帯保証契約についても更新の必要が出てきたためです。
https://www.moj.go.jp/content/001254262.pdf

当時の契約書には「極度額」という文言が無かったと思われますが、今回更新の書面にはそのような記載はありませんでしょうか?
連帯債務の上限を示す金額の設定・合意が必要になりました。

貸主が変更になったことや、担当者の方が変更になったことは関係がない内容になります。
今後は2年毎に書類のやりとりが必要になりますので、協力してあげていただけたらと思います。

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Q
2022/01/31連帯保証人欄未記載で、契約締結か?
部屋を借りようと思っていますが、遠方のためオンラインかつ郵送で書類のやり取りを行いました。
契約者である私は必要事項を記載し印鑑も押しました。連帯保証人は、別の場所にいるので空欄のまま不動産会社に送ったのですが、書類が期日に間に合わず違約金が発生する可能性があると言われました。
その他にも不信感があり、できればここの不動産会社とは手を切りたいのですが、この時点で契約締結されているなら難しいのかなと思いました。
契約書は今、不完全な状態なのですがこれでも契約者本人が署名押印した時点で契約締結になりますか?
A
2022/02/03結論だけを言えば契約締結済みとなります。
賃貸借契約は諾成契約なので、貸主・借主の双方が「貸したい」「借りたい」と言えば成立するものとなります。
賃貸借契約書はあくまで両者の意思と契約条件を残すものとなります。

ただ、”書類が間に合わないから違約金が発生する可能性がある”について、不動産会社とすれば鍵のお引渡しまでに借主・連帯保証人の署名・捺印済みの契約書は揃えておきたいところです。
555さんが「遠方にいるからできません」と突っぱねたのであれば別ですが、通常違約金どうこうよりも早宇揃えてです。

”別の場所にいるので空欄のまま不動産会社に送った”とありますが、連帯保証人の署名・捺印は誰が取得するお話になっていたのでしょうか。

質問のカテゴリー:駐車場・バイク置き場

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Q
2022/02/02バイク停められると不動産に言われたのに駐輪禁止だった
現在住んでいる物件は半年になります。
ペット可・バイク250ccが駐輪できることを条件に物件を探していました。不動産会社より「バイクは停めている人がいるので、停めても何も言われないと思いますよ」とのことで、その物件に決め引っ越しました。
すると、バイクを駐輪していたらポストにバイクの駐輪禁止というチラシが入っていました。こちらの物件は自転車のみとなっていたのです。
半年間近場での駐輪場を探し契約を予約しているのですが、一向に空きが出ず職場にバイクを停めて自転車での通勤をしています。

この場合、仲介の不動産会社に何かしらの対応をしてもらえるのでしょうか?
ちなみに、本日その件で担当者に連絡したところ謝罪の一言もなく、「探してみますね(駐輪場)」とのことでしたが、数時間後連絡があり、「ありませんでした。こちらで何もすることはできませんので失礼いたします。」とメールで連絡が来ました。

このような対応に対してなにか対応できますでしょうか?
また、この担当者に対して失礼な態度であることも罰したいです。
ちなみに、この担当者は私に対し私情を挟み契約までプライベートでのお誘いをするなどしてきて、お断りしていたので余計に対応が悪いのでしょうか。
A
2022/02/02「バイクは停めている人がいるので、停めても何も言われないと思いますよ」
これが全てだと思います。
バイクの駐輪可否は、ご内覧の際にこまるさんが条件とされていた部分なのであれば、本来仲介店が管理会社へ契約前に確認すべき内容です。
普通は謝罪をされると思います。
また、プライベートでのお誘いはご法度だと思います。

上司の方がおられるのであればその方に繋いでもらい、今回の事情とプライベートで誘われて困惑されたことをきちんと伝えられた方が良いと思います。

会社によって対応方法は異なりますが「無料でバイクが置けると思っていた」のであればバイク置場代をいくらか負担いただく、もしくは仲介手数料の範囲で一部~全部返金を求める等の要請はしても問題はないかと存じます。

ただ、言った言わないの問題になったときに口頭だけでは非常に不利ですので、メールのやりとりで冒頭の内容を伝えられたことを認めている内容は必ず保管しておかれた方が良いと考えます。

質問のカテゴリー:トラブル

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Q
2022/01/31家賃引き落とし不備
初回家賃支払いの際に、管理会社側の不備で引き落としが出来ておらず、振込で支払うように指示を受けました。
家賃を支払うのは当然なのですが、振込手数料を負担する事が納得できていません。契約書に振込手数料は貸借人負担との記載があるので払ってくださいと言われていますが、こちら側に落ち度が無くとも負担すべきなのでしょうか?
A
2022/02/02「管理会社側の不備」と思っておられる部分について、管理会社側に「振込手数料は含めて支払って良いか」と再度お尋ねになられることをおすすめいたします。
この部分についてはどれほどの「不備」だったのかが不明ですので一概には言えません。
また、どう対応するかは会社によって分かれる部分かと思います。

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Q
2022/01/27賃貸契約 勝手に変更されてる?楽器相談可について
3年前から賃貸借契約した物件に住んでますが、
私の契約書の特約事項には「楽器の使用不可」と記載あるのですが
最近空き部屋が複数あり、総合住宅サイトの同物件の物件詳細情報をみると
「楽器相談可」となってます。
空室リスクを避けるためにその様な記載をしてると思うのですが、
今後、私は楽器使用できないけど、お隣さんは楽器使用するケースが起こる事
ですよね。
これは、管理会社に抗議できる事でしょうか?
それともオーナーさんの判断だから従うしかないのでしょうか?

※あくまで私が楽器を弾きたいのではなく、他人の楽器音で騒音被害を免れたいからです。
A
2022/01/28その旨をご相談されるのは1つの方法かと存じます。

同じケースで言えばペット飼育もその1つです。
お部屋探しをされている方の中で「家族にアレルギーがあって飼育不可だから入居したのに、変更されてしまった」と仰るケースも何度か見てきました。

ただ、一棟の賃貸マンションの場合は所有者(貸主)のご意向次第の部分が大きくございます。
例えば「同じ棟内に所有者の方もお住まいでペットを飼育している、ただし賃貸入居の借主は不可とする」等。

冒頭に記載しましたが「相談」という方法で、楽器演奏を行う入居者の方にはどのような対策を求められるのかを尋ねてみるのも良いかもしれません。

質問のカテゴリー:-

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Q
2022/01/27親から子への名義変更について
娘が就職のため2月からのマンションの賃貸契約をR3年12月末にしました。仲介業者から学生では契約できないと言われたので母親のわたし名義で契約しました。契約後に娘の就職先から家賃補助が出るための必要条件が記載された書類が送られてきましたが、契約者が娘でないといけないと記載されていました。そのため名義変更の必要があります。

その件でマンション管理会社に問い合わせたら、名義変更料として家賃1.5ヶ月分の費用10万円が必要と言われました。
学生への名義変更はできるが、最初の契約は原則保護者でないといけない。でも契約時に管理会社に問い合わせ、必要書類を提出すれば学生でも契約が可能であったことを知りました。契約時に仲介業者からその説明は受けていません。(仲介業者も知らなかったようです)

仲介業者での契約の際に、4月から就職すること、家賃補助がでることは伝えてあります。

名義変更に費用がかかることも知りませんでした。
契約書には学生は契約者になれないことや、名義変更に関してのことは料金的なことも含めて記載ありません。

マンション管理会社に相談しましたが、やはり賃料の1.5ヶ月分が必要、手続きに時間がかかるため4月からの名義変更にするなら、1月中(あと数日しかありません)に返事をしてほしいと言われています。

仲介業者での契約時に、マンション管理会社に問い合わせをすれば学生でも契約者になれたかもしれないことを説明されなかったこと、契約書には名義変更に関することの記載がないこともあって、賃料の1.5ヶ月分を支払うことに納得がいきません。
専門家からのご意見がお聞きしたいです。よろしくお願いします。
A
2022/01/28多分ご費用としては名義変更のための新たな賃貸借契約を行う仲介料と、保証会社の保証料で1.5ヶ月なのだと推測します。

言った・言わない、聞いた・聞いていないのトラブルになると仲介会社とのお話し合いになってまいります。
ポイントは、
「学生では契約ができない物件であったかどうか」→できる
そして
「仲介業者は管理会社へ確認をしていたのかどうか」
この2点ではないかと思います。

法律上の内容になると不動産業者ではお答えすることができません。

しかし、現実的には上記ポイントのやりとり次第で仲介業者にお支払になられた仲介手数料の範囲内で返金を求めることも1つかもしれません。
※あくまで解決方法の1つとしてのお話です。

質問のカテゴリー:家具・家電付

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Q
2022/01/27家具家電付き物件
家具家電付き物件に住んでるのですが、とても大きなテーブルがあら正直言って邪魔です、、、最初はその大きさは気にならなかったのですが、今となってはその大きさに少し邪魔さを感じています。家具付き物件に住んでいる以上家具の交換もタブーかと、、、そこで質問です。家具付き物件で備え付けの家具の引取り(取り置き)などは契約会社の方で行なっているのでしょうか?
A
2022/01/28前提として設置されている契約条件になるので難しいかもしれません。
ただ、最終的には貸主や管理会社の意向次第かと存じます。
引き取り可否については、ご契約窓口に直接事情を説明された方が良いかと存じます。

質問のカテゴリー:不動産会社

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Q
2022/01/22不動産会社の口コミ
今度から住む、賃貸アパートの管理会社のGoogleの口コミが悪評が目立ちます。

正直、不動会社、賃貸管理会社などのGoogleの口コミ等は
悪評が目立つ事が多いですし、インターネットの口コミが良くても、実際はよくない対応をされた事もありますので、気にしていないのですが、今回、契約が決まった賃貸アパートの管理会社のGoogle口コミがあまりに悪評で不安になっております。

仲介業者も、この会社の賃貸は紹介したくないと噂になっている。退去時に不当な金額を請求された。トイレが壊れても対応してくれないなどです。やくざのような対応をするスタッフがおり不快などです。私が借りるアパートの担当者は女性でしっかりとしており、借りるお部屋もとても綺麗で引っ越しを楽しみにしている分、とても不安になっております。
このような事は、良くある事なのでしょうか?何かご対応策などありますでしょうか?
A
2022/01/23不動産業界は良くも悪くも担当者次第でお客様の印象が変わってしまう部分が否めません。
googleビジネスにわざわざそれだけの件数を書き込まれているということは、近からずも遠からずなのだと思います。
また、きっとその女性の方がとても素晴らしい対応をなさる担当者なのだと存じます。

常に気を遣って対応をされる必要はないのですが、不具合のご連絡をされる際に気にかけてくださっていることを感じると業者としてはとても嬉しいものです。

例えば、日曜日に不具合のご連絡をされたとして。
日曜日は大抵どこの工事業者も定休日なので「本日工事業者が定休日なので明日ご連絡させます。申し訳ありません」となることも多いのですが、ご理解いただけないことも稀にあります。
(緊急対応が必要な案件かどうかは本件では別としてお話します)
このような場合に『そうですよね、じゃあ明日お願いしますね』と仰っていただけると不動産会社に勤める人も人なので、やはりありがたい、申し訳ないから早く対応しないとなと感じます。

本件、ご不安の「対応策」に業界の都合を申し上げて恐れ入ります。
何分文字なので表現が非常に難しくございますが、少しでも伝わっていただけましたら幸いです。
より良い新生活を送ることができます様、願っております。

質問のカテゴリー:トラブル

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Q
2022/01/19騒音
深夜0時以降の隣人の騒音に困り、退去を考えています。

状況としては物件の担当者からのチラシ配布・隣人への直接の電話をしてもらっていますが、半年ほど経った今も騒音が改善されていない状況です。

このようなケースでの退去となった場合、退去費用を不動産管理会社に負担してもらうことは可能でしょうか。

また、警察に相談し、それでもなお騒音が改善されないなどとなった場合には、退去費が不動産管理会社負担になったりといったことはございますでしょうか。
A
2022/01/19騒音問題については各社対応方法が異なりますが、基本的には当事者同士の解決が求められます。
また、管理会社が本件退去費用を負担する可能性は低いと思われます。

理由としては、
・埼玉さんがお悩みの騒音被害を起こしているのは当該居室の入居者の方であること
・手紙のポスティング、直接の電話連絡にて対応はしていること
上記があげられます。

直接注意するのは気が進まずトラブルも避けたいところかと思います。
無事に被害が止まりますことを願っております。

質問のカテゴリー:費用(初期費用・手数料等)

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Q
2022/01/18キッチンの天板
諸事情で立ち会いが出来ないまま(不動産には許可済み)
退去が終わったのですが、ハウスクリーニングの業者を入れたところ「薬剤かなにか使いましたか?」と言われました。
ちなみに使ったことはありません。
クリーニング業者は薬剤に詳しいとのこと。

シンクが錆びてるので天板ごと取り換えますといわれ、
理由を聞くと上からライトで照らしたとこ、
「穴が空いてる」といわれ、日付入りの入居前の写真を送ってくださいと伝え送ってもらいました。

日付入りの入居前の写真とさびてる写真をみました。
下から見た写真も当然送られてきて、光漏れが見えてる写真でした。


シンクごと取り換えたら高いんですけど、上の部分だけ取り替えることが出来たので私もどうなることかと思いましたが、6万4000で抑えられましたよ!といわれ、はい?状態。

今までの不動産で退去する際こういうこと無かったのですが、これって借主側が支払わないといけないんですか?
ちなみに火災保険は入っています。
A
2022/01/19シンクに穴があくパターンは2つ考えられます。
・経年劣化→支払いの必要なし
・熱した油や湯をそのまま流し傷めてしまった場合→支払いの必要ありの可能性(過失)

入居期間は何年ほどでしょうか?
→経年劣化の可能性はないか

その写真は間違いなくそのお部屋のものでしょうか?
→間違いないか、日付はご入居直前(~2週間程度)のものか

穴が開いた箇所はその写真では「・」の錆び等はないでしょうか?
→入居中に劣化(通常損耗)が進み、穴が開いた可能性はないか

火災保険は保険会社により補償範囲が異なりますので、一度ご確認されてみてください。

質問のカテゴリー:費用(初期費用・手数料等)

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Q
2022/01/17修理費
去年新しいダイアル式のポストに変わりました。
年末にダイアルが突然取れてしまい、すぐに管理会社に連絡して修理してもらいました。
修理費負担3万の請求されましたが、故意に壊したわけではないのに払う必要があるのでしょうか?
A
2022/01/18トラコさんのご質問、管理会社へ既にお伝えになられていると思いますがどのような返答が出ておりますでしょうか?
故意・過失による破損でない場合はご負担の必要はないかと存じます。
1年前に取り替えたものがすぐに壊れるわけがない、というニュアンスで請求を受けているのでしょうか?
破損の原因を管理会社がどう見ているのかが気になります。

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Q
2022/01/17保証会社の審査について
1月16日の日曜日に賃貸アパートの申し込みをして、現在審査中です。
ですが保証会社がオリコフォレントインシュアでした。
調べるとすごく審査が厳しく、ほぼ落ちるというクチコミを見たので不安になってます。
スペックはこちらです。
家賃11万円5000円
彼・年収550万円 正社員
引き落とし出来てなくて1日遅れで即入金みたいなことはあったような気がしますが(和解済み)、管理などはきちんとした人なのでカードの滞納はないと思います。
税金対策で給料から家賃を引いて振り込む仕様のため、彼の会社との法人契約?です。(資本金1000万円で社長の捺印あり)

私・年収270万円 正社員
籍入れていないので、続柄に婚約者と記入しています。

ちなみに今も同棲中で、今の物件は恐らくエポスが保証会社となっており、同じく法人契約で審査通りました。

希望に合う物件が全然なく、やっと見つけた物件なので、不安で仕方がありません。
上記内容では厳しいでしょうか?
A
2022/01/18保証会社の審査基準は不動産会社にも教えていただけないので実績との比較となりますが、ご年収と賃料だけを比較する限りは問題がないと思います。
また、今のオリコフォレントインシュアさんの審査では申込人だけの審査で同居人、ご相談者のご年収は勘案されないと思います。
(記入欄がないため)

以前オリコフォレントインシュアさんを主体に利用しておりましたが、私が対応させていただいた案件では審査通過率は90%を超えていたように思います。
「何故この人が?」と思う非承認もあまりなく、他と比較してもそこまで厳しい印象もありませんでした。

無事にご契約できますよう。

質問のカテゴリー:-

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Q
2022/01/17設備欄に書いていない家電について
現在引越しを考えておりまして、現在の家にテレビ、レンジ、掃除機、炊飯器が入居する時から置いてあり、長年使ったこともあり壊れたので捨てました
理由としては、重要事項説明書の設備の欄には、エアコン、ihコンロ、冷蔵庫の記載はございますがテレビ等については記載がなく、その他の家電製品については修理費は借主負担とする。としか記載がなかったので、処分致しました。
これは、弁償しなければならないでしょうか?
A
2022/01/18設備表への記載はあくまで確認用として、使用されているのが実態です。

①有り体な言い方をすると「所有権は誰にあるのか」がポイントです。
人のものを勝手に処分したことになります。
「処分」を選択する場合は管理会社や貸主に連絡をされた方がよかったかもしれません。
この場合、壊れたことを証明することができないため、全額負担とまではいかなくてもご負担が必要になる可能性はあります。
(ただ、本来は処分時の選択肢についても本来は契約書類に記載されていることがベストです)

②もう1つの可能性としては古くなったもので次回は入れ替えを検討されていた場合、「処分してくれてよかった」と思われる可能性もあります。
この場合は費用負担はないかと存じます。

③最後の可能性としては貸主・管理会社が存在を忘れてしまっている可能性があります。
この場合もご負担がない可能性があります。

壊れたものを置いておくスペース等ないとは思うのですが元々設置のあった設備や家電を取り替えたいと思われたときは貸主や管理会社へ一報を入れられることをおすすめさせていただきます。

質問のカテゴリー:不動産会社

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Q
2022/01/15乗り換え前の仲介会社さんがキャンセル処理を進めてくれない
先日A社の方に、とある物件を内見させていただき、そこに決めたのですが、「初期費用は本当に早めに教えてほしい」と内見当日にお願いしたのですが、「入居に関しての大事なお話をする(恐らく契約関係)」当日まで(一週間ほど期間はありました)、初期費用に関しての連絡がいっさいなく、じつは内見を終えた後日、B社からも連絡があり(同じ物件です)、初期費用をすぐに教えてくださり、他に気になっていたこともすぐに答えてくださいました。
「入居に関してのお話をする」当日までに、A社の方にはLINEで、「他社からこの初期費用で申し出られていて迷っている。そちらからの初期費用はいつ教えてもらえるのか」と言っても、そこに関してはスルーで、契約に関しての書類だけがぽんぽんデータで送られくる一方でした。
入居に関してのお話をする当日にやっと初期費用を提示されたのですが、B社のほうが圧倒的に安く、A社に対しては初期費用を当日まで教えてくださらなかったこともあり、B社と契約したいと申し出、結果的にA社はそれを受け入れてくださいました。(これが失礼な行為であることは途中で知りましたが、初期費用に関しての連絡を怠っていたA社にも不満はありました)
しかしA社が一向にキャンセル処理を進めてくれず、B社に権利?が移らないため、B社とのお話が進められない状態にっています。(A社とは審査が通ったところまでの状態で、契約はまだしておりませんでした)
近々B社の方がまだキャンセル処理がされない状態が続くようなら、こちらから管理会社に連絡するとおっしゃってくださっているのですが、こちらからはもうA社に関わらないほうが(キャンセル処理の状態を聞く、催促をするなど)良いでしょうか…。
このままB社にお任せしておくべきでしょうか…。
A
2022/01/16B社からのコメントに、進まない場合「こちらから管理会社へ連絡する」とありますので、A社が管理会社ではないのだと推察してお話します。
ご記載の通りA社の方が了承された上でこのような状況になっているのであれば、単純な嫌がらせなのかもしれません。

この場合もいずれはキャンセル(商談解除)になります。
但し、B社と管理会社のやりとりがうまくなされていない場合、タイミング悪く他の方から、C社からお申し込みが入り契約ができない可能性があります。
つまり、もこさんがご連絡(確認)をすべきはA社ではなくB社で「キャンセルになったタイミングで仲介会社を切り替えて欲しい」旨をうまく管理会社とお話をしてもらう必要があります。

なぜA社が初期費用を出し渋ったのかはわかりませんが、もしかすると管理会社側から正式なものが出てくるのが遅かったのかもしれません。
また、現段階でB社は管理会社から初期費用の明細書を受け取っていませんので、推測で明細書を出されているかもしれません(「概算」等の文字は書かれていませんか?)。

何にせよ、上手くお手続きが進むことを願っております。

質問のカテゴリー:-

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Q
2022/01/07初期費用交渉のベストタイミング
まだ入居者が退去前で、内見ができないため先行申込みをした方が良いとのことで先行申し込みをしました。
その際に初期費用の概算の見積書をいただきましたが、何点か交渉したい点が出てきました。先行申し込み時の交渉のベストタイミングをご教示いただきたいです
A
2022/01/08エリーエステートの西原と申します。
本件、回答させていただきます。

ベストなタイミングは「お申込時」です。
貸主様がお申込を承諾される判断基準の1つが賃貸借条件です。

既にお申込をされていると思いますので、なるべく早めが良いかと存じます。

質問のカテゴリー:同棲

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Q
2021/12/31同居人の審査
彼氏と同棲する予定です。

いわゆる私はブラックリストです。(クレジットカード)
おそらく契約者は彼になると思いますが、その場合私は審査対象なのでしょうか?

また、連帯保証人は私になることを進められるのでしょうか?

私のせいで契約できなかったらと思いビクビクしてます
A
2022/01/03エリーエステートの西原ともうします。
本件、回答させていただきます。

結論から言えば同居者の方は審査対象にならないことが”多い”と思われます。
保証会社や管理会社によりますが、基本的には借主となる契約者に対しての審査となります。

また、連帯保証人は基本的に契約者(借主)と生計を一にしない方を指定されます。
例えば、契約者の親や兄弟等です。
管理会社によりますので絶対ではありませんが、同居者を連帯保証人とするのはあまり意味をなさないため、あまり不安がられる必要はないかと存じます。

ただ、どうしてもご不安であれば早めに解消されておかれることをおすすめいたします。
住宅ローンやマイカーローン、事業を始められる等様々な面で今後ご不便がかかるかと存じます。
本件には関係ございませんが、老婆心にて失礼いたしました。
(解消済みでしたら申し訳ありません)

質問のカテゴリー:-

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Q
2022/01/02初期見積における雑費について
賃貸を行っている不動産会社に
管理会社の請求書を見せてくださいと言えば、
見せてくれるのでしょうか?

理由は、ある不動産が初期見積書を作成してもらいましたが、変な項目がありました。
下記項目は管理会社から請求されている項目なので、
必須項目となりますと脅されました。
本当に管理会社が仲介不動産に請求されているのなら、
請求書を見せてくれると思います。

・事務手続費:20000円
・仮押さえ予約料:4000円
・24時間サポート料:2500円(毎月)
・コロナ抗菌対策費:50000円
上記は、敷金・礼金・仲介手数料とは別です。
A
2022/01/03エリーエステートの西原ともうします。
本件、回答させていただきます。

ご質問内容の管理会社からの請求書は見せていただけない可能性が高いと思います。
「見積書」とご記載がありますのでまだお申込み段階だと判断して以下、回答いたします。

・事務手続費については何の事務手続費用で誰が請求をしているのか
・仮押さえ予約料は「手付金」という意味合いなのかもしれませんが、管理会社から請求がなされているのか。
また、どちらからの請求にしても重要事項説明を受ける前の手付金は、決済金(契約金)に充当される金銭なのであれば宅建業法違反ではないかと考えます。
・24時間サポート費用は稀に管理会社の請求関係なく請求されている場合があります。
鍵紛失や夜間の不具合時に対応してもらえるものだと思いますが、管理会社からの請求でなければ、不具合対応等は結局オーナー判断が必要な内容で即時対応いただけない可能性があります。
地域相場もあると思いますが年間30,000円は結構高めだと思います。
※管理会社指定であればそれだけサービスが充実しているのかもしれませんが。
・抗菌対策費は仲介店の指定の可能性があります。
サービスを受けるかどうか任意で選択できるかどうか確認された方が良いと思います。

仲介店に尋ねて解決することが1番ですが、どうしても信用できないということであれば、SUUMOや管理会社のHPでその物件の情報を確認し、同一項目があるかどうかを確認されてみてはいかがでしょうか。
また、尋ねた回答にご納得できなければ仲介店を変えることも1つかもしれません。
その際は必ず「何故一旦キャンセルをしたのに改めて申込をしたのか」という点を管理会社は引っかかるので、上手くお伝えになってください。

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Q
2021/12/29専任物件について
専任物件について定義がいまいち分かりません。
ご教示下さい。

【質問の背景】

あるマンションの555号室の賃貸募集をしている不動産屋に訪問しました。
(555号室は例として書いてます)

担当者の方が下記の説明をしていました。
『このマンションは分譲賃貸マンションで、555号室のオーナーと弊社は長年の付き合いがあり、
仲介手数料が0円です。
いわゆる専任物件も言うものです。
他社様が経由の場合、取引形態が仲介のため
仲介手数料取られて、初期費用が高くなりますよ。』

しかし、
ネットで、上記物件を検索すると、
数件他社も扱っていることがわかりました。
取引形態が仲介と記載がありましたが、
初期費用の内訳を見ると仲介手数料0円で記載しています。

不動産屋さんの担当者は
専任物件なので、仲介手数料0円でお得ですと強調していましたが、
なぜ、他社も仲介手数料0円なのか?疑問に思いました。
専任物件とはなんぞや??と頭の中で混乱しています。
A
2021/12/31エリーエステートの西原ともうします。
本件、回答させていただきます。

そもそも賃貸募集においては専任も一般も慣習的な要素が大きく、法律上細かく定義されているものではありません。
しかし本件ではそこが問題ではないと思いますので割愛いたします。

「専任であるか否か」の可能性について全て記載すると長くなるので箇条書きいたします。
①「専任物件」ということ自体が嘘である場合
②専任物件で、その不動産会社から他の業者の方にも早期成約のためにご紹介をお願いされている場合

①の場合は他の不動産会社もオーナーとお付き合いのある可能性があります。
②の場合は他の業者からお申込みされる際に、窓口となる今伺っておられる不動産会社経由でオーナーにお申込み情報が入ります。
→この場合、「うちで内覧したお客様だ」と業者間で揉める可能性があるのでご注意ください。

何故他社も仲介手数料ゼロなのか、という点については計りかねますがそういう慣習のある地域なのかもしれません。
もしくは(①の場合も②の場合も)仲介手数料ゼロを推している「専任業者」にばかり問い合わせがいかないように対抗しているのかもしれません。

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Q
2021/12/30初期費用の値段交渉
アパート・マンション賃貸の初期費用について
YouTubeでとあるYouTuberが
オーナーである私から言わせてもらうと
不動産は、ボッタクリやで、
初期費用10万下げられるという動画を出してます。
例えば、
・消臭代や事務手数料を削除
・火災保険料は任意であるので、借主側が契約する
 指定するオーナーは違法やから、通報
・物件を決めるので、家賃を下げるまたはフリートレントを交渉

その動画に洗脳されて値段交渉をするお客さんに
対して印象は悪くなりますか?
ご意見をお聞かせください。
A
2021/12/31エリーエステートの西原ともうします。
本件、回答させていただきます。

結論から申し上げますと、印象として悪くなることはあっても良くなることはないという印象です。
各物件で異なる賃貸借条件において、一概に「10万円は下げられる」というのは、視聴数を稼ぐためのただのパワーワードまがいだなと感じます。
(ちなみに、私が10年超この業界にいますが、業界に精通しているはずの不動産業者が他社で借りる・買う場合はほとんど交渉をしないというのが私の経験談です)

例えば火災保険、これは確かに法律上は任意加入です。
しかしながら、万が一火災を起こして損害賠償責任が生じた場合に数百万円~数千万円の備えが出来ている方がどれだけいらっしゃるでしょうか。
建物にかける保険は貸主がかけています。
借主・入居者がかける保険は家財や借家人賠償特約付きのものとなりますので性質が異なります。
貸主という立場になったとして、2年で約2万円の保険料を渋って、万が一の際に賠償能力の無い方にお住まいいただきたいと思うかどうかではないかと思います。
これは火災保険への加入を強制しているわけではなく、入居審査上の判断基準の1つと思っていただければ幸いです。

また、その他の費用として消毒代や鍵交換費用は管理会社や貸主が物件のスムーズな運営(なるべく入居後のクレームを減らしたい(虫等)、前入居者が入室して犯罪が起きるリスクを避けたい)という思惑もあるものです。
(以前ニュースになったようにただ単に受注すれば利益になるからと設定されているパターンではないと願います)

出来ましたら交渉に入られる前に、何のために必要な費用なのかを確認してからにされることをおすすめします。
少なくとも火災保険の加入を拒むことだけは避けていただきたいと思います。

余談ですが、物件の内覧前から「この物件の条件交渉はできますか」とお尋ねの方は貸主様からNGになる場合もあります。

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Q
2021/12/24お風呂の換気扇と扉
築年数19年の木造アパートに1年ほど住んでいます。

入居してすぐくらいからお風呂の換気扇(壁についてる)の
壁と換気扇の隙間から汚れが少しづつ垂れてきて
壁が汚れています。なかなか綺麗に落ちません。

また普通に開け閉めしてるだけなのに
折り戸が何度も外れます。
見た感じ割れたりしてる様子はないのですが
子どもも生まれたので何度も外れると怖いので
業者さんに見てもらいたいと思っています。

この場合費用は自分持ちですか?
また連絡は大家さんに直接言えばいいのでしょうか?
A
2021/12/25エリーエステートの西原ともうします。
回答させていただきます。

換気扇の汚れが落ちてきているのは、逆流防止のダンパーが上手く機能せずに逆流してしまっているか、換気扇のフタを開けるとホコリが溜まっている可能性があります。
ただ、「汚れが少しずつ垂れてくる」との表現をされていますので念のため確認させていただきます。
入浴されたあとはどの程度換気扇を回しておられますでしょうか?(時間)
3時間程度であれば湿気が逃げ切らずに換気扇内に溜まり汚れを拾って落ちてきている可能性もあります。
①夜入り朝まで換気している
②掃除もまめにしている
このような状況であれば、換気扇自体の劣化によるものかもしれません。
(→排気が出来ておらずに湿気によるものかもしれない)
一般的に浴室換気扇は、自然的な損耗であれば貸主様負担となります。
上記①②をご確認いただいた上で1度管理会社または貸主様にご相談されてみてください。

浴室の折れ戸は両端と真ん中にレールに固定するための部品、ストッパーのようなものがあります。
19年間の開閉で傷んできている可能性がありますので、こちらは変に触られずに管理会社または貸主様にご相談されても良いと思います。

連絡する先が分からない場合は、契約をした不動産会社に尋ねてみると教えてくださると思います。

質問のカテゴリー:トラブル

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Q
2021/12/24管理会社から退去手続きを放棄されました
管理会社より、以下の理由から退去立会・鍵返却・敷金や日割り家賃精算を家主と直接やりとりするよう言われました。

・家主と別物件の退去の件で揉めていて関係が険悪になっている
・家主が高齢のため、管理会社が間に入ると私の退去の件と揉めている別物件を混同して話される可能性がある
・契約時に貸主側の正規手数料や更新の場合の業務委託料(業務委託契約書に家主署名・捺印あり)以外の管理契約(毎月の家賃の5%等)を結んではおらず、退去立会をする義務がない。

以下点質問です。
・上記の管理者の言い分は正当なのでしょうか。退去手続きを放棄する理由になっているのでしょうか。
・家主が高齢とのことで家賃の日割り計算や敷金の返金手続きをきちんとしてくれるのか不安です。
この手続が滞った場合はどこに相談したらいいのでしょうか。
・現在家賃保証会社から家賃が口座引き落としされています。管理会社に確認中ですが、万が一家主からも管理会社からも保証会社に連絡が言っていなかった場合、私から家賃引落停止の手続きはできるのでしょうか。

よろしくお願いいたします。

A
2021/12/25エリーエステートの西原ともうします。
回答させていただきます。

まず、別の物件でもめていることや貸主様がご高齢であること、他の物件と混同される可能性があることは借主様に関係ありません。
しかしながら、「管理契約を結んではおらず」というのはその会社は募集だけを任されている可能性があります。
この場合、普段の連絡窓口がその会社になることが多いのでお客様には分かりづらいのですが「管理会社ではない」ということになります。

・家賃の日割り計算や敷金の返金手続き
こちらについては貸主様に相談する手段はありませんでしょうか?
契約書に記載があれば電話をしてみてまずはその貸主様に事情を説明してお話が通るかを確認するのが先だと思います。
もしそれが難しいようであれば、近場であればご自宅へ訪問してみてご家族の方に相談してみるなど方法はあるかと存じます。

・保証会社の引き落とし停止について
こちらは手続きがなされているかどうか、保証会社に直接連絡をしてみてください。
解約通知を出されているのであれば、お話は聞いて下さると思います。
また、もしかすると貸主様への取次もしてくれるかもしれません。

そこまで業者の方が逃げてしまっているのであれば、まずは早々に貸主様に連絡を取るところから始めてみてください。
無事に退去手続きが完了することを願っております。

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Q
2021/12/18年明けから管理会社が変わり、都市ガスからプロパンに変わる
突然現在電気とセットで利用しているガス会社から連絡があり、
「年明けから他のプロパンガスになるので電気だけの契約になります。セット割が無くなるので高くなるので他の安いところに変更することをお勧めします。」
と言われました。
全く聞いてない話で現在の管理会社に連絡したところ管理会社も知らない話でした。
大家さんが勝手に決めたようです。
他の住民に聞いたところ同じ連絡があり戸惑ってました。
都市ガスからプロパンガスに変わるということはまずはガスコンロも使えなくなります。
更にガス料金も上がります。
元々入居契約したのは都市ガスだったからというのも理由の1つです。
更に年明けから管理会社も変わるようです。
自分が入居して4年経ちましたが、管理会社が変わるのも2度目です。
そんなにコロコロ変わるものなんでしょうか?
そしてこういう場合に入居者は言われるがままにするしかないのでしょうか?

ご回答よろしくおねがいします。
A
2021/12/24エリーエステートの西原ともうします。
回答させていただきます。

後半にご記載の内容から推測するに、所有者変更が頻繁に行われているか主導的な家主さんなのだと思います。
近年、建築世代(バブル期に40、50代であった方)の相続により所有者変更が多くなってきており、相続人(配偶者や子、孫)が売却してしまうケースも否めません。

都市ガス→プロパンガスに変更する場合は、プロパンガス業者が新規取り込みをしたいために給湯器や後付けのガスコンロはプロパンガス業者の負担で交換する場合があります。
こちらは管理会社に確認をしてみてください。
無ければ心苦しいですが取替をされるか転居をご検討されるかの方法になります。

ガス料金については、地域によっては最近はほとんど同じ金額で合わせていると聞いておりますが、もしかするとまだ高い地域もあるのかもしれません。
プロパンガスを導入する業者に対して、今とあまり変わらないプランの提案をしてもらうことも1つかと思います。

ここまで書いて少し心配になったことがあります。
管理会社に少なくとももう1度はご連絡ください。
「誰も知らないのにガス会社から通知があった」という点が引っかかっております。
ガス会社からは少なくとも管理会社に対して先に連絡があっても良いような気がします。

少しでも良い状況になることを願っております。

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Q
2021/12/23保証会社について
現在、退去費用で揉めております。
明らかにガイドラインに沿ってない見積が出たのでこのままでは対応できないことを大家に伝えております。

そんな中、退去費用について調べていると、保証会社が退去費用を立て替えて、保証会社が借主に請求するパターンがあると聞きました。
ここで、
1、明らかにガイドラインに沿ってない見積を出してきているのに、保証会社は立て替えるのか?
2、現状、敷金精算書など書面にはサインしておらず、かつ見積の金額に納得いかないことを明確に伝えている場合でも保証会社は立て替えるのか?

この点が気になります。現状、仲介してくれた不動産屋も出ている見積はおかしいと感じており、このままでは借主の方も納得はしませんよと大家に伝えてくれています。
また、こちらは正当な金額があれば当然支払います。
そのような場合でも保証会社は払うのでしょうか?
教えていただきたく思います。
A
2021/12/24エリーエステートの西原ともうします。
ガイドラインについては東京方式など様々慣習がありますが、一般的な回答をさせていただきます。

1.請求したままが対象となる場合もありますが、一般的には代位弁済を依頼した場合はガイドラインにより算定した金額が対象になるかと思われます。

2.こちらは協定会社と保証会社のプランにより異なります。
最新プランでのご契約でないと仮定して可能性を省きますが、退去立会時に負担箇所を確認する書面などにサインはされましたでしょうか。
サインをされている場合、そちらの書面をエビデンスとされる場合もあります。

詳細を把握できていないため、お客様と相手方とどちらの言い分が正しい等の判断をいたしかねますが、ご自身やその不動産業者さんで「いくらが正当だろう」というお考えがあればそちらを相手方に示してみるのも1つだと思います。
また、ご記載のように一切支払う気がないつもりではないことも必ずお伝えください。

その上でお話がまとまらない場合、国民生活センターにご相談されることもご検討いただいた方が良いかもしれません。
https://www.kokusen.go.jp/soudan_topics/data/chintai.html

質問のカテゴリー:不動産会社

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Q
2021/12/12賃貸借契約
賃貸人代理として、管理会社と私で賃貸借契約を結びましたが、先日、もう管理ではない(新しい管理会社がいる)ので、修繕や、その他諸々の事は当社に言われても分からないと言われました。
ただ、管理会社は変わったとしても、私が契約を結んだのは、前の管理会社であって、修繕の相談などは貸主にするものだと思っているので、どうしたらいいのでしょうか。
また、現時点では、新管理会社の情報は何も知りません。変更届なども届いておりません。
A
2021/12/12回答させていただきます。

まず管理が終了する場合、管理会社(この場合は旧管理会社)がその旨を各入居者に通知すべきです。
ex)○月○日付けで弊社と所有者○○氏の管理委託契約は終了するため・・・
 →次の連絡先が記載された書面を投函するべきだということです。
ご記載の通り、何も通知がないのであれば、「知りません」ではいけない部分だと思います。

賃貸借契約書に貸主(所有者)の連絡先があるかどうかをご確認ください。
もし記載がない場合、もう1度旧管理会社に「御社からも次の窓口からも一切の通知がないので貸主の連絡先を教えて下さい」、で構わないと思います。
『個人情報なので教えられない』等で拒まれる場合は、田中さまの連絡先を伝えて欲しいと伝えるのが良いかと存じます。

年内工事業者さんの実働日も残すところ2週間程となります。
早期に解決することを願っております。

質問のカテゴリー:一人暮らし

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Q
2021/12/08賃貸 下駄箱の修繕について
賃貸で4年娘が一人暮らしをしているのですが、下駄箱の扉が外れてしまい管理会社に連絡したところ ほかの居住者からそんな連絡はなく居住者負担になる7万円ほど請求するといわれました。
特に、乱暴に扱ったわけではなくすべてこちらが負担するのは納得がいきません。
全額支払わないといけないのでしょうか?
A
2021/12/08回答させていただきます。

その下駄箱は娘さまが購入されたものではなく、元々設置されているものでお間違いないでしょうか?
また、契約書や特約事項には下駄箱に関して「修理費は借主が負担する」などの記載はありませんでしょうか?(通常はないと思いますが・・・)

下駄箱の扉が外れる原因としては、ネジ穴が長年の開閉によってダメになっているケースもあります。
その場合、ご記載のように乱雑に扱われたのでなければ、「貸主」費用負担となります。
管理会社担当者に「故意・過失があるとの判断か?」とお尋ねになられ、1度現地を確認してもらう方が良いと思います。
お話にならないようであれば、仲介をされた会社に相談されるのも1つかと存じます。

余談ですが、ネジ穴が原因であれば余程特殊な下駄箱でない限り修繕に7万円もかかることはないと思われます。

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Q
2021/12/06集合住宅の騒音について
住んでて一年半騒音の注意喚起の手紙がポストに入っていました。
全体へのただの注意喚起なのか
うちに当ててなのか分からずもんもんとしています。差出人は管理会社です
何がどのレベルで響いているのかも分からないので対策をどうしようかと考えています。
この場合管理会社にうちですか...?
と聞くことや具体的に何時の騒音ですか?と詳しいことを聞くのはアウトでしょうか?

ちなみにうちの場所は
向かいがいなくて角部屋、下が管理会社(夜は閉まる)
お隣さんがいるのみです。
A
2021/12/07回答させていただきます。

①注意喚起のお手紙が入っていたのが初めて
②誰に対しての注意喚起かわからない
このような場合は、全体に対して投函されている可能性が高いです。

仮に201の方が「202の声がうるさい」と仰られたとしても、本当に202からなのか証明ができないため、基本的には全戸に向けて投函、掲示板等へ注意喚起をしています。
またお客様のお部屋のような位置関係での個別注意になると通報者を特定できてしまう可能性もあります。

また、入居者の方の中には「この手紙、うちですか?」と尋ねてこられる方もいるので全然お問い合わせいただいて大丈夫です。
管理会社としては、逆に気にかけていただいているんだなと安心します。

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Q
2021/12/06同居人の届け出について
来年北海道から兵庫へ引っ越し予定です。
賃貸は私名義で契約する予定でおり
同居人(兵庫在住)は住所を移さず
私のみ住所を変更予定です。
その場合も同居人として申告は必要でしょうか?
訳あって賃貸契約書に
同居人の欄を記載したくなかった為
申告が必要かどうか教えて頂きたいです。
A
2021/12/06回答させていただきます。

・入居申込書欄にお客様のみのお名前を記載したい
・住民票はお客様のみが異動される予定
・実際にご転居される予定であるのはお客様と同居者の方
こちらの認識でよろしいでしょうか?

お間違いなければ入居申込の段階で申告が必要になります。
どのような方がお住まいになられるのかが貸主様や管理会社の審査基準となるためです。
ご記載のない方のご入居=虚偽申込→契約解除とされるケースもありますので、お伝えになられていた方がよろしいかと存じます。

質問のカテゴリー:家具・家電付

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Q
2021/12/06エアコンの買い替えについて
現在賃貸マンションに入居中です。今年の3月に入居して、備え付きのエアコンが1台ついていましたが来年で10年目になるものです。
1度ハウスクリーニングを頼み貸主自己負担で清掃しましたが、クーラーのつけ初めは臭いが毎回気になります。交換依頼を管理会社からオーナーへ依頼しましたが、1度断られました。
冬になり、1週間前から金属音がするようになったので、電気系統の異常かと思い再度交換依頼をしました。金属音を管理会社の方に確認してもらい、オーナーへ交換してもらうよう聞いていただくと、「交換するのはいいが、交換後すぐに退去されては困る、3年入居するという契約書にサインしてくれたら交換する」とのことでした。
3年以内に退去する場合はエアコンの取付費用を請求するというものに同意してくれという内訳らしいです。
契約書?にサインすることを求めること、そうしないと交換しないというのは法的にはセーフなのでしょうか?
A
2021/12/06回答させていただきます。

結論を言えば、設備扱いだとしても善意で交換をいただくにしても契約期間を縛られるものではありません。
「契約書?」はおそらく借主様のみの署名・捺印を要する念書のことだと思います。
そちらの取り決めは民法の解釈で言えば契約自由ですので有効になる可能性がありますが、断定的な回答ができず恐れ入ります。

エアコンは備え付けとありますが、修理などは貸主が行う「設備」という扱いになりますでしょうか?
その場合は、その後何年入居するとしても借主様の故意過失によらない故障が発生した場合の修繕義務は貸主様に発生します。
そのため、そのような書面をおこさずとも修理・交換は貸主様の義務となります。

但し、設備欄や特約に「修理保証はしない」や「残置物扱い」などの記載があれば借主様の方で修理・交換が必要な扱いかと思われます。

質問のカテゴリー:費用(初期費用・手数料等)

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Q
2021/12/02フリーランス1年目の賃貸審査
2022/1よりフリーランスとして開業し、2022年中に引っ越しをする場合、賃貸審査を通りやすくするための方法をご教示いただければ幸いです。

■前提
2020/1~2020/12:正社員として年収500万円の実績あり

2021/1~2021/3:正社員(3ヶ月で120万程度の収入)
2021/4~2021/12:会社を退職し、開業準備(この期間の収入はなし)

2022/1~:フリーランスとして活動予定(消費税込みで年収600~700万円見込み)

■不安な点
2021年はほとんど収入がないため、2021年の収入で審査されると厳しい状況。
2020年の源泉徴収票や2022年の収入見込みで審査を通しやすくする方法があればご教示いただけないでしょうか。
A
2021/12/03回答させていただきます。
まず先にお断り申し上げますが、入居審査にかかる実情も含みますので失礼な表現がありましたら申し訳ございません。
また入居審査には地域性が反映される場合もありますので、絶対的なものではないこともお含みおきください。

賃貸の入居審査で記載する年収欄は概ねどの管理会社様・貸主様でも前年分となります。
ただ、起業を含む転職をされている場合は前年の年収は参考にならないため、本年の見込みも尋ねられる場合がございます。
つきましては、ご不安点にあげられている2021年のご収入も聞き取りがあるかと思われます。

この場合、管理会社様(貸主様と繋がる仲介業者様含む)へありのままお話になられることが重要です。
たくさんのお客様とお会いしている業界の特性上、事実と異なる内容の場合何となく違和感を感じます。

あわせてお申込み手続きをされる際に、抵抗があるかと存じますが現時点での預貯金額がわかるものを提出されても良いかもしれません。
ご収入が不安定な状況でどのように賃料をお支払になられるのかの確認、また保証会社によっては預貯金残高次第で審査が通過する場合もございます。
(通帳の表紙+直近取引2ページ分のコピー)

長文になりまして恐れ入ります。
結論としましては、
①内覧に訪問された時点でその担当者の方にありのままお伝えになられること
②預貯金があれば、それを証明するものをご準備されること
この2点が大切かと存じます。

良いお部屋、不動産業者様に巡り合われることを願っております。

質問のカテゴリー:-

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Q
2021/11/30退去時の家賃が1ヶ月分
12月中旬に引っ越しをする予定ですが、12月分の家賃が日割りではなく1ヶ月分と大家さんに言われました。
契約書には書いてないです。入居時は日割りでした。納得いきません。
A
2021/12/01回答させていただきます。

お持ちの賃貸借契約書の条文のうち、
①賃料
②解約
③契約の解除に関する事項
上記のいずれかに解約月の賃料清算の方法について記載があると思われます。

私が営業をしております関西では慣習上、退去月は月割り清算(何日に退去をしても1ヶ月分のお支払いが必要)になることが多いのですが、稀に特約事項で日割り清算とされているケースもあります。

ご契約内容がわからず恐れいりますが、1度契約書条文をご確認ください。

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西原 和成

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誰もが関わることが、人生で数回はあるであろう不動産業界。沢山の人が働いていて、どこで家を借りようか、買おうか、売ろうか、迷った経験もあるかもしれません。どの不動産会社で頼むにせよ、近くの不動産会社を全部回るのは不可能だし、外から見ても、その不動産会社でどのような人が働いているのかは分かりません。そんな時はいえらぶ不動産スタッフ検索を使ってください。その人の趣味や特技など色々な盛りだくさんなのできっといいと思う人を探せます。またその人に直接問い合わせも出来ます!不動産会社のスタッフを調べるなら、いえらぶ不動産スタッフ検索で!