相談者様

一般的に保証会社を利用する前に、管理会社（不動産会社）は保証会社と契約をしています。保証会社から見て、契約を結んでいる管理会社を「協定会社」と言ったりします。
通常、保証契約は管理会社を通して契約します。申し込みから事務手続き、場合によっては賃借人が家賃滞納の場合、代位弁済の請求など、管理会社が行います。

一概に保証会社といっても、保証の内容や対応は本当にピンキリで、かなり差があります。また、その契約の内容は同じ保証会社であっても協定会社（管理会社）の規模や実績などによって、内容に若干の差があるようです。もちろん、保証会社が違えば、契約内容や保証のシステムなど、大きく異なる場合もあります。

弊社が契約している保証会社に関して言えば、建物の所有者（貸主）が変わっても、あるいは管理会社が変わっても、同じ物件に同じ入居者が入居している限り、事務手続きをすれば、追加料金なして契約は継続されます。

保証会社の保証の方法も毎月の家賃を保証会社が賃貸人に直接支払い、賃借人は保証会社に支払う、という契約である場合や、入居者が期日通りに家賃を支払わなかった場合にのみ保証会社に代位弁済（賃借人が支払うべき家賃を代わりに支払ってもらう）を請求する、という場合もあります。また、代位弁済の請求も賃貸人が直接する場合や、協定会社が手続きをする場合など、様々です。

相談内容からは相談者様の契約の内容が書かれておらずわかりませんが、家賃の滞納があった場合の代位弁済の請求は、賃貸人ができず、保証会社と契約をしいている管理会社が行う、というシステムとうことでしょうか？　今のところ、今後の相談は現時点での管理会社のみされているようですが、可能かどうかはわかりませんが、他の管理会社を紹介してもらう、ということができないか、保証会社にも相談してみてはどうでしょうか。系列会社とのことで難しいのかもしれませんが、保証会社にとっても、契約を終わりにするより引き続き自社と契約している管理会社を使ってもらえれば、今後も契約を続けることができますので、メリットは十分にあると思われます。

「家賃保証会社を他の管理会社に引き継げないような契約にするのは有効な契約なのでしょうか。サブリース契約終了の際に、入居者様または大家が困ること分かっていてこのようなことをする借り上げ会社、管理会社の契約は不当と考えています。」
→「引継ぎができない内容の契約」が有効かどうか、とのことですが、契約というのはどんな契約であっても、原則「有効」です。（契約自由の原則）
　「保証契約を引き継げないと入居者様または大家が困る」内容の契約が「不当」とのことですが、一般的に継続性のある契約は、解約についても取り決めがなされています。おそらくはサブリース契約の解約に関しても何らかの取り決めがなされているのではないかと思われるのですが、解約が「不当」だと主張するにはそういった取り決めに違反している、あるいはそのほかの法律に抵触しているなどが必要かと思われます。
　相談内容からは保証契約を引き継げない（つまりはサブリース契約とともに保証契約も解約になる）ことが「困る」以上のことが書かれておりませんが、何かそういった事情はあるのでしょうか。「解約されることが困る」ので「不当」と言えるのであれば、「サブリース契約の解約」も「不当」ということになりかねてしまいませんでしょうか。
　そもそもサブリース契約自体はサブリース契約の貸主であるオーナー（所有者）に対して家賃を保証する性質があり、（今回の相談者様の場合があてはまるかはわかりませんが）、今回、入居者（借主）との賃貸借（転貸借）契約の「貸主」は「サブリース契約をしている会社」でしょうか？
　その場合、保証契約は「サブリース会社（貸主）」と「借主」そしてその保証が「保証会社」という3者の契約ということになると思います。そうなると、仮に貸主と保証会社が実質的に一体であれば、貸主が変わった時点で貸主自身が保証契約は解約してしまう可能性があると思うのですが、（管理会社を変更で解約になるようですが）今回はそうではないのでしょうか？　管理会社を変更しなければ、保証契約は継続されますか？　管理会社の変更のみが保証契約の解約につながっているようですが、（管理会社と保証会社、もしくはサブリース会社が実質的に一体でないなら管理会社は保証契約に関しては事務手続きを行うだけなので）保証契約が解約される理由が自分には不明です。　
　
また、「不当」だと判断される理由として、契約時にそうなることを「聞かされてなかった」ことも上げておられますが、「知らされなかった」ことなどが原因で保護されたり、相手方に説明義務が法律で定められるのは、多くの場合、「消費者」や「労働者」など、知識がプロと比較して少ない社会的な弱者と言われる立場の場合で、そのような立場の者は、例えば「消費者契約法」や「労働基準法」、不動産の取引なら「宅建業法」などで強く保護されています。しかしながら、相談者様は、賃貸業をされているので、恐らくは個人であっても賃貸業の「事業者」（＝プロと同じ）であると判断される可能性が高いと思われます。
相談者様が実際に事業者にあたるかどうかは不明ですが、もし、あたるのであれば、契約をしているそのほかの会社と対等な立場にあたるかと思われますので、知らなかったとしても（虚偽やその他法令違反があれば別でしょうが）、契約に定められている以上、そのことを知らなかったことが直ちに「不当」だとは判断されにくいと思われます。

　また、保証契約の解約が「不当」にあたるか否かの判断は、詳細な契約の内容も必要でしょうし、かなり高度な法的な知識も必要になってくるのではないかと思います。もし、「不当」と主張するのであれば、契約内容とともに弁護士相談される方がよいのではないかと思います。

長々と書きましたが、私が提案できることは、「保証会社に別の管理会社で保証契約を継続できないか」の相談をしてみること、ということになります。保証会社は管理会社を通して保証契約を結んでいますが、自社を使ってくれる管理会社をオーナーに紹介して契約を継続する方がそのまま解約をするよりかはメリットが大きいと思います。

回答日：

2023/02/02