東京都江戸川区で不動産管理業、及び仲介業を営んでいるF・リンクホームの彦田と申します。

さて、今回の件でございますが、完全にオーナー様判断となります。

エアコンの寿命は大体10年と言われております。設備として取り付けている場合で壊れた物はオーナー様負担での交換となる場合が多いです。重要事項説明書にエアコンを設備として記載されている場合はオーナー様の持ち物として考え、交換や修理はオーナー様負担という事を一般的に言われております。

ただ、今回は壊れてなく「ただ古く、臭いがするから交換をしてくれ」と頼んでいる様に感じられます。

クリーニングの場合、入居者様の費用負担で行う事が多いです。日常の掃除と一緒と考えて頂いた方がいいですね。
もし、入居者様がゴネてきて、どうしようもないという場合は、折半という事も視野に入れられた方が良いかと思います。

尚、クリーニングをしたことによって、部品が壊れて、交換が必要になる場合も多くございます。この場合、交換をしてしまった方が安く上がる場合が多いです。

こちらに関しては、管理会社様とお話合いの上、入居者様と円満に解決される事をオススメ致します。
当方の意見はセカンドオピニオン的に捉えて頂けますと幸いです。

回答日：2019/10/22

※株式会社いえらぶGROUPは、回答内容の正確性、完全性または有用性等について、一切の責任を負いかねます。

みんなの不動産本舗の久保と言います。当該物件内のエアコンが設備となってる場合でエアコンを使えない状態であれば対応交換を要します。概念がエアコンも設備で付いての家賃〇〇円となりますので、エアコンがなくなるのであれば家賃の減額の対象になります。設備かどうか？募集する際の設備項目に『エアコン』と表記して募集されてたのであればエアコン設備付きのマンションとなり、交換は家主様のご負担となります。家主様は家賃をもらう対価として使用を提供する義務となります。また交換してあげたとして新品のエアコンを設置しても家賃は上がりません。
但し、入居者には室内の維持管理を行う善管注意義務があります。鍵を渡した以降に原則、家主様も入室できませんので、中の維持・管理をする事となりエアコンのフィルター掃除は入居者の責となりその清掃を行ってないで壊れた等は入居者負担です。

論点として、その匂いの原因が何かよると思います。半年前の入居者の善管注意義務違反なのか？今の入居者の責任かのか？を専門の業者にみてもらう必要があります。半年前であれば猛暑もありエアコンを多分に使用してたでしょうし、その使用中より匂いがあったのかは不明ですので何とも言えませんが、専門家（電気屋）に1度見てもらう事をお勧めいたします。その上で寿命か？以前の入居者よりのメンテナンス不良が原因であれば、清掃をいれてあげて下さい。あきらかに現入居者の善管注意義務での過失であれば費用を入居者に請求しても大丈夫です。
15年経過する家電製品ですのでそろそろ壊れる事が十分想定されます、もし今の入居者が退去して新規で募集する際はエアコンは設備でなく、サービス品として募集するのが良いと思います。もしくはもめる事を想定して取り外した方が良いかもしれません。よろしくお願いいたします。

回答日：2019/10/22

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