こうもりの侵入とは違いますが、いわゆる「人の死」に関するガイドラインが令和3年10月に出されましたが、それまでの基準は判例を見ても曖昧だったように思います。この「人の死」に関するガイドラインは検索すればでてきますので確認していただければと思うのですが、仲介の不動産屋に課された責任は、簡単に言えば、「告知書等で記載を求めれば調査を果たしたものとする」とのことでした。
また、それと同時に「自ら周辺住民に聞き込みを行ったり、インターネットで調査を行ったりするなど、自発的な調査を行う義務はない」とし、併せて「売主には故意に告げなかった場合、民事上の責任を問われる可能性があることをあらかじめ伝えることが望ましい」とのことです。
売り物件について、仲介業者は売り主が言わなければわからないことは多く、責任の範囲は今回のガイドラインでかなり明確になったと私自身は感じています。
死に関しての告知義務でさえ、このように業者の調査義務は強くありません。（告知しなかった場合、後々トラブルになれば、売主様に責任がいくのではないかと個人的には思います）
家の売却に関して言うと、値交渉は大阪ではよく入ります。それも特に物件に瑕疵がなくても、買主が交渉することはよくあります。
あくまでも査定は査定であって、実際の売買金額は最終的には合意したラインになりますので、こうもりの侵入をどの程度、嫌がるかという（値下げの要素とする）のは、買主さん次第ではないでしょうか？
あとあと、面倒なことになる種を残すよりはわかっていることを伝えておいた方がすっきりするのでいいと自分は思います。現時点で気にされている、ということは言わなければ、売却後もずっと気になるのではないでしょうか？

※人の死で告知義務がない場合
　自然死や日常生活の中での死など。詳細はガイドラインで確認して下さい。

法的な義務はあるのか？
→特に住居として不具合がなければ、（いわゆる心理的な瑕疵にすぎないのであれば）、「人の死」でも告知義務にあたらない場合もあるので、おそらく義務はない。ただし、民事的な責任を問われる可能性が残る、ということになると自分は思います。

回答日：2022/06/25

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