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大家さん相談所トップ > 家賃収入・空室対策 > 法定更新に突入した借地にある建物の賃貸物件の契約について

法定更新に突入した借地にある建物の賃貸物件の契約について

質問者：
問題の連鎖。。。 (埼玉県さいたま市桜区)
投稿日：
2019/04/21
気になった！
544
回答数
2

借地権の名義変更の話し合いが難航していて、法定更新になっています。
①建物を所有する目的で②地代も支払っていますが、地主管理会社は、法定更新とは言わず、未更新という言葉を使っています。これはスルーしていて大丈夫でしょうか？

そして、この上にある建物（登記済）の１部を貸していて、更新の時期なのですが、更新に伴う契約書の作成は出来るのでしょうか？
出来ない場合、万が一契約違反に備える対策を教えてください。
借地権の名義変更が完了するまでは、現状通り使ってもらっていていいと思っています。

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グッドアンサーに選ばれた回答

グッドアンサーとは

回答者：
株式会社 アセットコンサルティングネットワーク
不動産キャリア：
地域：
東京都
会社名：
株式会社 アセットコンサルティングネットワーク

株式会社 アセットコンサルティングネットワーク

土地賃貸借契約が法定更新された場合は、土地賃貸借契約「書面」の有無等は問題となりません。未更新ではなく、「法定」で更新されてますので気になさる必要は有りません（表現が何であっても「法定」で更新されていますから）。
この場合は、借地権は「法定」で更新され保護されますので、借地上の建物に関する借家契約も更新手続きをとっても何ら問題ありません。

しかしながら、法定更新の論点ではなく「借地権譲渡に関する未承諾」の場合は、事案によっては土地賃貸借契約の解除事由にあたる事も有り得ます。
土地賃貸借契約が解除されると、「借家」契約も履行不能になりますが、
この場合は、借地権者側（建物の貸主）の故意・過失（譲渡承諾をとっていない事）によって「建物賃貸借」が履行不能（部屋が貸せない）になりますので、「借地権者（建物の貸主）」は「借家権者」に対して責任が生じる可能性が高いです。
ちなみに通常の「建物賃貸借契約」で更新手続を取らなかった場合には、法定更新されます（借地と同様に、未更新とは呼びません）。
借地契約も借家契約も、借主を保護する趣旨が有るからです。

回答日：
2019/04/25
  • なるほど1
再びのご回答ありがとうございます。
仲介してもらっている不動産会社は、新規契約当初から借地契約期間を確認されていたようなので、法定で更新されているからという理由が通らない気がしますが、法律上は大丈夫という事ですね。
しかし、借地賃貸借契約（←契約書のタイトル）の解除する気満々な相手なので、これが確定するまでは、建物の方も法定更新状態にしておきます。
もし、借地賃貸借契約が解除されてしまう事態となった場合、解除とする日が設定されるのでしょうか？それとも契約満了日にさかのぼっての解除となるのでしょうか？さかのぼる場合、受取家賃もさかのぼってもらう権利は無くなるのでしょうか？再び質問お願いします。コメント日：2019/04/28 01:19:45   コメント者：問題の連鎖。。。
再びのご回答ありがとうございます。
仲介してもらっている不動産会社は、新規契約当初から借地契約期間を確認されていたようなので、法定で更新されているからという理由が通らない気がしますが、法律上は大丈夫という事ですね。
しかし、借地賃貸借契約（←契約書のタイトル）の解除する気満々な相手なので、これが確定するまでは、建物の方も法定更新状態にしておきます。
もし、借地賃貸借契約が解除されてしまう事態となった場合、解除とする日が設定されるのでしょうか？それとも契約満了日にさかのぼっての解除となるのでしょうか？さかのぼる場合、受取家賃もさかのぼってもらう権利は無くなるのでしょうか？再び質問お願いします。コメント日：2019/04/28 01:20:59   コメント者：問題の連鎖。。。
株式会社 アセットコンサルティングネットワーク
借地契約が借主の故意・過失によって解除された場合、契約は将来に向かっての解除になります。借地上の「借家」も将来に向かって債務不履行（貸す義務の不履行）になります。
受け取った家賃は受け取ったままで良く、遡って権利を失うものではありません。つまり、借家人に返す必要は有りません。
ただし、借地権者の故意・過失による借地権の解除が、結果として借家契約の不履行になる場合は、借家権者に対して損害賠償の対象になります。
受け取った家賃は返さなくてもよいですが、貸す義務を履行できない結果として借家権者に対して金銭を支払う義務が生じ、引越代やその他諸々を支払う場合も想定されます。コメント日：2019/05/09 08:50:01
ご回答ありがとうございます。
前任担当者（会社のトップ）との交渉から始めていますので、最悪の結果になるはずがないのですが、正しい側でも裁判に負けるご時世ですし、情報を確認させていただきました。地代も後払いでやっているはず言って重複して請求しようとする相手なので、遡って権利を失う事にされないよう、気を付けたいと思います。再び、新しい情報、どうもありがとうございました。コメント日：2019/05/12 18:51:01   コメント者：問題の連鎖。。。
回答者：
細川 一平 / シーオーエム(株)
不動産キャリア：
15年
地域：
愛知県
会社名：
シーオーエム株式会社（COM.GROUP）

細川 一平 / シーオーエム(株)

名古屋市内で賃貸仲介店「チンタイドット」と管理会社「ＺＥＲＯ管理」を運営しております、シーオーエム（株）の細川と申します。
今後のご参考にしていただけたらと思います。

「未更新」という言葉自体はスルーしても良いかもしれませんが、「未」と言っているという事は「いまだに」との事ですので、更新をする気があるととらえられる言葉です。

それを前提に考えると更新に伴う契約書の作成はできるのではないでしょうか。

賃貸で貸しているとの事ですが、そちらのトラブルを避けるため、事前に入居者には事情を話しておいた方が良いのではないかと思います。

ちゃんと話しておけば、万が一ご退去頂く際にもご相談者様が悪者になる事はなくなる可能性が高いと考えるからです。
地主さんは悪者になってしまうかもしれませんが、そこはバランスを考えるとそのような話の運びでよいのではないでしょうか。

回答日：
2019/04/24
  • なるほど3
ご回答、ありがとうございます（再
私の質問の主語が足りませんでした。すみません。建物の一部の賃貸借契約には、地主管理会社は絡んでなくて、建物の近くにある不動産会社に仲介してもらっている物件になります。
いくら建物の登記が出来て自分の物であっても、借地権の契約が未更新と言われている状態だと、建物の賃貸借契約の更新手続きは進めてもらえないものなのでしょうか？
建物の契約満了日が過ぎた以降の契約違反に備え、何らかの書面（覚書？）を取り交わしておく事は可能なのでしょうか？
再び質問、お願いします。コメント日：2019/04/25 20:45:51   コメント者：問題の連鎖。。。
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