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法定更新に突入した借地にある建物の賃貸物件の契約について

質問者:
問題の連鎖。。。 (埼玉県さいたま市桜区)
投稿日:
2019-04-21
気になった!
43
回答数
2

借地権の名義変更の話し合いが難航していて、法定更新になっています。
①建物を所有する目的で②地代も支払っていますが、地主管理会社は、法定更新とは言わず、未更新という言葉を使っています。これはスルーしていて大丈夫でしょうか?

そして、この上にある建物(登記済)の1部を貸していて、更新の時期なのですが、更新に伴う契約書の作成は出来るのでしょうか?
出来ない場合、万が一契約違反に備える対策を教えてください。
借地権の名義変更が完了するまでは、現状通り使ってもらっていていいと思っています。

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回答者:
株式会社 アセットコンサルティングネットワーク
不動産キャリア:
地域:
東京都
会社名:
株式会社 アセットコンサルティングネットワーク

株式会社 アセットコンサルティングネットワーク

土地賃貸借契約が法定更新された場合は、土地賃貸借契約「書面」の有無等は問題となりません。未更新ではなく、「法定」で更新されてますので気になさる必要は有りません(表現が何であっても「法定」で更新されていますから)。
この場合は、借地権は「法定」で更新され保護されますので、借地上の建物に関する借家契約も更新手続きをとっても何ら問題ありません。

しかしながら、法定更新の論点ではなく「借地権譲渡に関する未承諾」の場合は、事案によっては土地賃貸借契約の解除事由にあたる事も有り得ます。
土地賃貸借契約が解除されると、「借家」契約も履行不能になりますが、
この場合は、借地権者側(建物の貸主)の故意・過失(譲渡承諾をとっていない事)によって「建物賃貸借」が履行不能(部屋が貸せない)になりますので、「借地権者(建物の貸主)」は「借家権者」に対して責任が生じる可能性が高いです。
ちなみに通常の「建物賃貸借契約」で更新手続を取らなかった場合には、法定更新されます(借地と同様に、未更新とは呼びません)。
借地契約も借家契約も、借主を保護する趣旨が有るからです。

回答日:
2019-04-25
回答者:
細川 一平
不動産キャリア:
11年
地域:
愛知県
会社名:
シーオーエム株式会社

細川 一平

名古屋市内で賃貸仲介店「チンタイドット」と管理会社「ZERO管理」を運営しております、シーオーエム(株)の細川と申します。
今後のご参考にしていただけたらと思います。

「未更新」という言葉自体はスルーしても良いかもしれませんが、「未」と言っているという事は「いまだに」との事ですので、更新をする気があるととらえられる言葉です。

それを前提に考えると更新に伴う契約書の作成はできるのではないでしょうか。

賃貸で貸しているとの事ですが、そちらのトラブルを避けるため、事前に入居者には事情を話しておいた方が良いのではないかと思います。

ちゃんと話しておけば、万が一ご退去頂く際にもご相談者様が悪者になる事はなくなる可能性が高いと考えるからです。
地主さんは悪者になってしまうかもしれませんが、そこはバランスを考えるとそのような話の運びでよいのではないでしょうか。

回答日:
2019-04-24

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