後悔をしない物件を探すお手伝い
中古物件購入マニュアル

  • 初期費用はどのくらい?
  • 購入時の確認ポイント
  • 住宅ローンに関して
  • 物件購入の流れ

後悔をしない物件を探すお手伝い
初期費用はどのくらい?

新築の物件と中古の物件はどちらの初期費用が高いのか…。実は売り出し価格や購入価格が同じであれば中古物件の初期費用の方が高くなります。初期費用が高くなってしまう最大の原因は仲介手数料にあります。仲介手数料は購入価格の3%+6万円、消費税別で400万円以上が必要です。また物件の購入時に掛かる税金として不動産取得税や住宅ローン控除といったものも初期費用に入ります。初期費用をきちんと把握して、計画通りに進めていきましょう。

初期費用の算出例Calculation example

中古住宅購入にかかる費用は物件価額+諸費用となります。諸費用を把握して物件の予算を考えておかないと途中で住宅購入計画そのものの見直しが必要になる可能性もありますので、購入前にしっかり調べて算出しておきましょう。一般的に諸費用は前途した通り中古物件の場合は物件価額の7~10%と言われていますがどの段階でどの程度のお金が必要になるのかを頭に入れておきましょう。どの段階でどのくらいの費用が掛かるのか…以下では契約から決済まで・引渡し時・融資実行時・取得後に分けて説明します。

条件
  • 築10年、3,000万円(土地1,300万円、建物1,700万円)の物件を購入。
  • 住宅ローン借入れは2,000万円、30年返済。
    ※固定資産税評価額は土地900万円、建物500万円。諸費用は合計で約260万円、物件価額の約8.7%になります。
内訳
  • 契約から決済前までに53万9,000円。
  • 引渡し時に80万9,000円。
  • 融資実行時に65万4,240円。
  • 取得後に60万円。

初期費用の細かい内訳Fine breakdown

諸費用は購入する物件の状態や環境によって大きく変変わってきますのでこんな費用が必ず掛かるとは一概には言えません。以下は購入時にかる可能性のある費用になります。状況によっては必要のない費用もありますので購入時などに必ず調べましょう。

中古物件に関わる諸費用全般

  • 不動産売買契約書収入印紙 1.5万
  • 不動産仲介手数料 物件価格×3%+6万=1300×3%+6万=45万+消費税
  • 固定資産税の清算 物件の年間税額を日割り計算で算出
  • 中古住宅性能保証 20~30万(任意)
不動産取得税
  • 具体的床面積、土地面積、築年数などにより異なります。
  • 都道府県税ですから詳細は都道府県の税務課にお尋ねください。
引越し費用関係
  • 引越し運送費用。
  • カーテン費用
  • 照明器具費用
  • エアコン設置費用
  • TVアンテナ設置費用
  • 家具類などの費用
  • 照明器具費用
  • 表札代
所有権移転登記
  • 登録免許税 物件評価額×1%(平成18年3月31日まで)
  • 司法書士手数料 数万円(3~6万程度)

ローン関係諸費用

  • 火災保険料 20万~40万程度
  • 抵当権設定登録免許税 借りる金額×0.4%
  • 保証料 人により、またローンにより異なります。
  • ローン手数料 3~5万
  • 司法書士手数料 

年間経費

固定資産税

物件評価額×1.4%(都市計画税適用地域では1.7%)
物件評価額は、土地、家屋それぞれ評価額があります。団信保険料 銀行であれば通常金利に含みます。公庫や一部金融機関では別途で残高の0.3%程度かかります。

火災保険(追加) 任意です。

維持修繕費用
毎年はかかりませんが、たとえば屋根や外壁は7~10年間隔くらいでメンテナンスが必要です。メンテナンスを怠り放置してしまうと余計修繕費用が掛かる可能性があります。屋根や外壁の種類により年数の間隔や費用がだいぶ違ってきますので費用算出は難しくなります。(大体70万~200万/回の範囲)

室内画像

初期費用を抑える方法I reduce the cost

建売住宅でも中古物件でも土地でも、売主が業者のものを選べば初期費用をかなり抑えることができます。売主が業者の場合は売主側から紹料が支払われますので、購入者からは仲介手数料をいただく必要はありません。購入時の仲介手数料はほとんどの会社は物件価格×3%+6万円×消費税を購入者からとっています。たとえば2000万円のマンションなら、693,000円の仲介手数料が必要になってしまいます。
ちなみに仲介手数料など諸経費に関しては、諸経費まで借りると審査が厳しくなるなどの不利な部分が発生してしまうので、なるべくならローンを使わない方がいいでようです。諸経費としては仲介手数料以外にも登記費用などが必要になるので、自己資金が200万円程度なければいけないことになります。
そのためおススメする第一の方法が上記の「売主が不動産会社の物件を狙え」ということになります。
しかし上記のような方法を取っても不動産屋選びに失敗すると大変なことになります。普通の不動産屋さんは売主側から手数料が出てもしっかり購入者からも手数料をとります。この場合、不動産屋は2倍儲かります。(売主と買主の両方から手数料をもらっても違法ではないようです。)
本当に安くマイホームを手に入れたかったら、不動産屋をしっかり見極めましょう。

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