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目次
今じわじわと人気上昇中のドラマが「正直不動産」です。
このドラマは、ある出来事がきっかけで嘘がつけなくなった不動産会社のトップ営業マンの主人公・永瀬財地が、正直な営業スタイルで奮闘するストーリーになっています。
そして、この番組のもう一つの魅力は、不動産業界の驚きの裏情報を知ることができるお仕事ものだけでなく、主人公永瀬の成長物語としても興味深いところです。
今回も、第8話のあらすじのご紹介とともに、ドラマ内で取り上げられたキーワード「土地売買」について主人公永瀬のように正直にまっすぐ解説していきます。
正直不動産第8話あらすじ：「人を信じるとは？」
正直すぎて営業成績が下降気味の主人公永瀬が、後輩の月下とともに300坪・5億円の土地売買を扱うことになります。
ライバル会社のミネルヴァ不動産との競合も勝ち取り、いよいよ大口の契約か？と思われますが、永瀬は違和感を覚えます。
この「土地売買」には何が隠されているのでしょう……
そして永瀬が、「人を信じる」ということからまた一つ成長していくところが見どころになっています。
土地売買で「売る側」と「買う側」のそれぞれの注意点とは？
土地売買についてお考えになった時、「本当に買手がつくのかな？」「いくらくらいで売れるのだろう？」「信頼できる不動産会社に出会えるのだろうか……」「土地売買の際には、どのようなことに気を付ければいいのだろうか？」など、さまざまなことが気になりますよね。
そこで、まず土地売買で「売る側」と「買う側」のそれぞれの注意点について解説します。
土地売買の注意点：「売る側」
土地の売却には5つの注意点があります
①更地にして売るか中古物件付として売るか
まず更地にして売るとなると、中古住宅のリフォーム代がかからないので余分な出費がないというメリットのうえに、買主側からしても解体する手間が省けるために、早く売れる可能性があります。
また、中古物件付きで土地を売る場合には、取り壊し費用や固定資産税の節約、そして中古住宅に住んでいる場合には3000万円特別控除の使用期間が少し伸びて、売却期間にゆとりを持てるようになります。
②土地の手入れや清掃をしっかりやってから売る
定期的に草刈りや掃除などをして、適切に管理しておかないと購入希望者の心証が悪くなり売れるのに時間がかかったりしてしまいます。
③引渡し後の契約不適合責任も把握する
購入者も決まり売却ができて、引き渡したからといって安心はできません。
引渡し後、土壌汚染や地下埋設物などが見つかった場合には、損害賠償などの責任「契約不適合責任」を負うことになります。
④土地の境界線を確定し正確な面積を把握する
土地の境界線や面積があやふやなままで売却すると、近隣住民とのトラブルにつながることも考えられます。
⑤相続した実家の土地を売るときには注意する
相続した土地を売却するときには、「遺産相続協議」、「土地の名義変更」、そして「地元に詳しい不動産会社に依頼する」という3つに注意しましょう。
土地売買の注意点：「買う側」
気に入った土地だからと即購入してしまうと、建てようと思っている家が建てられなかったりといった可能性も出てきます。
土地を買う前に注意すべきことを知ることは大切です。
①建物の種類や性能への規制についてチェックする
土地は用途地域の種類によって、住宅を建てられるかどうかや建物の種類、規模が決まっています。
また、建築基準法に定められた「接道義務」があるため、家を建てるには敷地が道路に繋がっている必要があるのでチェックが必要です。
②土地によって変わる家の規模や形の制約をチェックする
土地を購入しても、建物の形や敷地の使い方に対する制約があります。
③地盤が丈夫で災害に強い土地かチェックする
④周辺環境は良いかチェックする
希望する土地については、不動産会社などに必ず確認することが重要です。
最後に、詐欺集団「地面師」についても知っておきましょう。
正直不動産第8話にも登場し、主人公の永瀬が見破った「地面師」という存在をご存じですか？
地面師とは、不動産の本当の所有者になりすまし、詐欺のターゲットである買主にその不動産を購入させ、買主から売却代金をだまし取る詐欺師のことをいいます。
だまされた場合には、お金を支払ってもその土地の所有者にはなれませんし、支払ったお金は戻ってきません。
土地売買は人生を左右するほどの買い物になりますし、ほとんどの方が経験がありません。
信頼できる不動産会社に依頼することは土地売買成功のカギといえますね。
土地売買の流れと必要書類・費用
土地売買の注意点をおさえることができたら、次はいよいよ土地売買に向けた流れや必要書類と費用についての解説です。
土地売買に向けた流れ
①土地売買に向けた流れ：売る側
1.査定依頼
不動産会社に問い合わせるか、不動産査定サイトで一括査定を申し込みます。
2.募集価格の決定
専門的知識を持っている不動産会社の意見や近隣の相場、査定価格を参考に決めていくことをおすすめします。
3.媒介契約
仲介してくれる不動産会社と媒介契約を結びます。
媒介契約を結んだら、売却活動のスタートになります。
4.契約締結
購入を希望する買い手と不動産売買契約の締結をおこないます。
その際には、必ず宅地建物取引士が、重要事項説明書を説明したうえでの締結になります。
5.引渡し
次は、買う側の流れです。
②土地売買に向けた流れ：買う側
1.土地探し
予算や希望の地域など、条件に見合った土地を探します。
2.購入申し込み
販売を仲介している不動産会社などに申し込みます。
3.契約締結
購入する土地に関する重要事項の説明を受け、売買契約の締結をおこないます。
4.融資の申し込みと引渡し
引き渡しは、売り手が登記をおこなった後から可能になります。
土地売買の際の必要書類
①売る側の土地売却依頼時の必要書類
登記済権利証・売買契約書・重要事項説明書・土地測量図・境界確認書・固定資産税納税通知書
②売る側の土地引渡しの際の必要書類
身分証明書・実印・印鑑証明書・住民票・銀行口座の通帳・ローン残高証明書・登記済権利証・登記識別情報
③買う側の土地購入時の必要書類
購入申込書・印鑑（融資利用時は実印）・本人確認書類・印鑑証明書・収入印紙
④買う側の土地引渡し・登記の際の必要書類
実印・身分証明書・印鑑証明書・住民票
それぞれの書類は、発行年月日などを十分確認して準備しましょう。
土地売買の際の費用
土地売買にかかる費用には「仲介手数料」「印紙代」「登記費用」があり、そのほかに更地にするときなどは解体や整地費用がかかります。
ここでは、売る側・買う側両者に関連する「仲介手数料」「印紙代」「登記費用」についてご説明します。
①仲介手数料
仲介した不動産会社に支払います。
「土地の販売価格×3％+ 6万円＋消費税」で求められます。
②印紙代
土地の売買契約書には印紙を貼って印紙税を納めます。
・1000万円を超え5000万円以下のもの……2万円
・5000万円を超え1億円以下のもの……6万円
など土地の価格で変わってきます。
③登記費用
売る側は、「売渡証書の作成費用」や、売却する土地に抵当権が残っていた場合の「抵当権抹消登記費用」、登記簿謄本に記載の売主の住所と現住所が異なる場合の「住所変更登記費用」を、買う側は所有権移転登記などの登記費用を負担します。
一般的にいずれの登記も司法書士報酬として1万円程度が相場となっています。
まとめ
土地売買は人生の中で何度も経験するものではありません。
だからこそ、トラブルもなく安心して売買が完了することを望みますよね。
土地売買には専門的な知識や経験などが必要になるので、信頼できる不動産会社に依頼することが成功への近道になります。
今回の正直不動産では、「人を見る目と信頼するということ」がテーマでした。
これからどのような展開が待っているのか。そしてどのような不動産裏話をみせてくれるのか楽しみですね。
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