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- 民泊の始め方を徹底紹介！手順と費用は？失敗しないための対策法は？
目次
2018年に法整備されたことをきっかけに、一気にその名が知れ渡るようになった「民泊」。
空き家の活用方法としても、気になっている方もいらっしゃるのではないでしょうか。
今回は、民泊の始め方の手順やかかる費用、そして失敗しないための対策法についてもご紹介します。
民泊の始め方の手順とは？
「民泊を始めたい」と思ったときに、どのような手順で始めればよいのでしょうか。
民泊の始め方の手順について、解説します。
＜民泊とは？＞
民泊とは「自宅の一部や全部に、他人を宿泊させ、その対価としてお金をもらうこと」をいいます。
2018年6月に新法民泊（住宅宿泊事業法）が施工され、民泊のハードルが下がりました。
ただし、民泊をおこなうには、行政に対して届け出をする必要があり、許可なく民泊をした場合は違法となり、刑事罰の対象となります。
＜民泊の始め方の手順＞
民泊の始め方の手順はどのようなものなのか、見ていきましょう。
①民泊を始める3つの方法のうち、どれがよいか考える
民泊の始め方としては、以下の3つの形態があるため、自分が営む民泊はどのスタイルが適しているかをまず決める必要があります。
１．住宅宿泊事業法（新法民泊）
こちらは2018年6月より施行されたもので、民泊としてもっともハードルが低いものになります。
メリットとしては、以下のとおりです。
・申請は「届出」であり、形式的に受理さえすればOK
ほかの2つの方法は「申請」「認定」であるのに対して、新法民泊は実質的な審査がなく、すぐに営業を始めやすいことが特徴です。
・設備はキッチン、トイレ、お風呂、洗面台の4点セットがあればOK
この基本4点セットがあれば届け出ができるため、基本的に住宅であれば問題がないでしょう。
・用途変更の手続きや工事が不要
通常、用途が「住宅」の物件を「宿泊施設」に変更するとなると、手続きだけでなく、宿泊施設の建築基準に見合った建物にするための工事が必要であったりします。
しかし、この新法民泊で民泊の届け出をしても、とくに用途変更や用途の基準に見合った工事をおこなう必要がありません。
一方、新法民泊によるデメリットとしては、
・年間営業可能日数に制限がある
新法民泊の場合、年間180日までの営業となるため、毎日民泊で収益を出したいと考えている方は注意が必要です。
・住宅宿泊管理業者への委託が必要
家主が同居や常駐しない場合では、国土交通省に登録した住宅宿泊管理業者へ委託し、その部屋に管理業務をしてもらう必要があります。
2．旅館業法
基本的には、ホテルや旅館などの宿泊施設を想定しているものですが、2018年6月の法改正で小規模の宿泊施設でも使いやすいよう緩和されました。
メリットとしては、年間365日営業できることが挙げられます。
一方デメリットとしては、以下があります。
・そもそも、旅館業法の許可がとれないエリアがある（都市計画法上の用途地域や建築基準法、自治体の条例の問題など）
・フロントやスタッフ常駐が必要
・用途変更が必要であり、それにともない工事が必要となる場合も
3．特区民泊の認定
特区民泊とは、外国人旅行客を対象にしたものであれば旅館業法の適用が除外されるという制度です。
東京都大田区や大阪府大阪市など、一部の地域の条例で認められているものです。
メリットとしては、以下が挙げられます。
・フロントや管理人常駐の義務はない
・用途変更の手続きや、工事が不要
一方、デメリットもあります。
・そもそも特区民泊が認定されている地域が非常に限られている
・一回につき二泊以上など、滞在日数の制限がある
②設備を設置する
民泊を始めるにあたって、それぞれの形態に合わせて必要な設備を設置します。
たとえば、消防設備の設置、必要最低限の家具・家電の設置、シーツやカバーなど基本アメニティの設置、清掃用具などの準備などがあります。
③行政への届出・申請
最後に、行政へ届出をおこないます。
自分で届出をおこなう自信がない場合は、行政書士に頼むこともできます。（費用相場約30万円）
必要な申請書類としては、以下のとおりです。
1．新法民法：届出書、住宅の図面、欠格事由に該当しない事の誓約書、転貸承諾書など
2．旅館業法：登記事項証明書、状況見取り図、配置図・平面図、構造設備の仕様図、仕様承諾書、水質検査成績書、土地・建物登記簿謄本、検査済証
3．特区民泊（個人の場合）：申請書、住民票の写し、賃貸借契約及びこれに付随する契約に係る約款、施設の構造設備を明らかにする図面
民泊をどの形態で始めるか決めたら、実際に準備を始めていきましょう。
民泊の始め方と必要な費用について
民泊の始め方のなかでも、知っておきたいのは初期費用がどれだけかかるかです。
具体的に発生する初期費用を見ていきましょう。
①消防設備
消防設備については、非常灯と火災報知器のみだと約20万円ほどですが、大規模な設備だと数百万円かかることもあります。
②家具などインテリア関係の設備
ベッドや机、洗濯機や冷蔵庫など最低限必要な家具・家電を調達します。
ニトリやIKEA、中古のオークションなど、なるべく安く調達できる方法を使うと、初期費用を抑えることができます。（30万円ほど）
③リネンや清掃設備
シーツや布団カバーなどのリネン、掃除機、ほうきなどの清掃設備は民泊施設には必需品です。
相場として、リネン類は3万円ほど、清掃設備は2万円ほどで調達することができます。
④民泊届け出の費用
民泊を開業するにあたって、形態に応じて行政に対して届け出などをする必要があります。
自分でおこなう場合は数千円ですが、行政書士に依頼する場合は30万円ほどかかります。
以上、民泊の始め方の手順とともに、費用についても心に留めておき準備をしておきましょう。
民泊を始める際の流れと準備物
それでは、実際に民泊の始め方について順を追って解説していきます。
民泊で必要な備品をそろえる
まず、宿泊施設を開始する前に、必要な備品を購入する必要があります。宿泊施設に泊まるお客様のために、最低限必要な備品として、ゲスト用の布団セットとシーツ、バスタオル、フェイスタオル、ゴミ箱、衣類ハンガーを用意する必要があります。また、セキュリティボックスなど、お客様に喜ばれる設備があれば尚良いでしょう。
備品は利用者の利便性はもちろん、その民泊のコンセプトに合わせたものを取り揃えると利用者の満足度も高まります。
もし、宿泊者の寝室の合計面積が50平方メートルを超える場合は、消防法により宿泊施設用の消防設備の設置が必要になります。既に自動火災報知設備が設置されていない場合には、数十万円単位の投資額が発生することがあるため、注意が必要です。一方、50平方メートル未満の場合は、通常の住宅用火災警報器のみで対応することができます。
民泊を始める流れ①物件選び
民泊の要件を満たした物件をまずは選びましょう。
民泊の運営には3つのスタイルがあります。新法民泊で民泊事業を運営する場合は、開業可能な用途地域が自治体によって大きく異なるので、条例の確認も必要です。
民泊を始める流れ②工事・リノベーション
空き家や自宅の空いている部屋を改装・リフォームする際には、いくつかの手順が必要となります。前述したように、民泊施設を運営するには最低限、キッチン、浴室、トイレ、洗面所などの設備が必要です。
さらに、清潔で快適な宿泊施設を提供するだけでなく、宿泊者に魅力的に映るために独自の特徴を持った物件にすることも大切です。改装やリフォームを検討する際には、いくつかの業者から見積もりを取得し、信頼性のある業者に依頼することが望ましいです。
民泊を始める流れ③許可申請・届出
民泊ビジネスを開始する際には、行政への許可や届け出などの手続きが求められますが、民泊の種類によっては、申請先や必要な手続きが異なることがあります。適切な申請手続きを怠ると、不法な民泊とみなされる可能性があるため、注意喚起が必要です。
民泊事業を始めるためには、行政への許可申請や届出などの手続きが必要です。ただし、民泊の形態によって申請先や必要となる手続きが異なりますので、違法民泊にならないように注意する必要があります。
・新法民泊
最もシンプルな形態です。消防設備や緊急時の対応に関する基準を満たしていることを証明する書類を提出するだけで民泊事業を合法的に行うことができます。ただし、年間の営業日数は180日未満しか認められておらず、住宅宿泊管理業者への委託が義務付けられています。申請は民泊制度運営システムからオンラインで申請することができ、紙媒体での提出も可能です。
・旅館業民泊
年間営業日数に制限がないため、ホテルや旅館のように稼働することができます。旅館業民泊の場合は、民泊物件が所在する都道府県の保健所に申請します。ただし、申請する前に、建築指導課と開発指導課で民泊登録の要件、建築基準や建築許可を満たしているのかチェックする必要があります。申請する際に必要となる書類は多数あり、建築基準を満たしていない場合は保健所に申請ができませんので、物件を購入する前に注意が必要です。
・特区民泊
国家戦略特別区の一部でのみ認められている外国人を対象とした民泊事業です。旅館業民泊同様、365日営業することが可能ですが、手続きが煩雑で時間がかかること、2泊3日以上滞在する宿泊客しか受け入れることができないという特徴があります。自治体ごとに決められた窓口で認定のための申請を行い、消防署や保健所の指導を受けて整備を行う必要があります。書類提出や手続きには、民泊事業の運営が個人と法人で異なる点があるため、注意が必要です。消防関係の手続きには時間がかかるため、余裕を持って計画を進めることが望ましいでしょう。
申請する際に必要な書類は多数あります。たとえば、登記事項証明書、状況見取り図、配置図・平面図、構造設備の使用図、使用承諾書、水質承諾書、水質検査成績書、土地・建物登記薄謄本、検査済証などがあります。特に、水質検査成績書は、民泊物件において利用される水道水の水質検査が必要となるため、申請前に取得しておく必要があります。
以上のように、民泊事業を始めるためには、各種の手続きや申請が必要になります。違法民泊にならないように、きちんと手続きを行いましょう。また、申請に必要な書類や手続きについては、自治体の規定に応じて異なる場合があるため、事前に確認することが大切です。
民泊を始める流れ④物件準備
宿泊施設を運営するためには、ゲストを迎える前に宿泊料金の設定や利用規約の作成などの準備が必要です。まずは、閑散期と繁忙期で料金設定にメリハリをつける必要があります。繁忙期は、毎週金〜日曜日や祝日、さらに3〜4月・5月のゴールデンウィークや7〜8月・10〜11月を指します。清掃代行業者の中には、繁忙期の清掃は通常料金の1.5〜2倍となる場合があるため、宿泊料金も高めに設定しておくことが重要です。
また、利用規約の作成も欠かせません。チェックイン・チェックアウトの時間設定において、清掃時間などを考慮する必要があります。近隣住民に迷惑をかけないようにするために、ルールづくりも必要です。
民泊を始める流れ⑤民泊サイトへの登録
民泊事業を始める場合、宣伝や広報は重要な要素です。しかし、SNSやホームページだけでは不十分な場合があります。そこで、Airbnbのような民泊サイトに登録することが必要になります。
複数の民泊サイトに登録することが望ましいですが、ダブルブッキングといった問題が発生する可能性があるため、十分に注意するようにしましょう。
また、宿泊者は口コミや写真を見て宿を選ぶ傾向があるため、民泊事業を始めたばかりの場合は、口コミがまだないため写真が重要になります。
写真は予約率や稼働率に大きな影響を与えます。魅力的に見える写真を掲載するためにも、できればプロの写真家に依頼することをおすすめします。写真を上手に撮ることで、宿泊者に好印象を与え、集客力を高めることができます。
民泊を始める流れ⑥運営開始
民泊運営に至るまでには数ヶ月から半年ほどの時間がかかる場合があります。
民泊施設や消防設備の維持、経営、宣伝など、やらなければならないことは多岐に渡ります。民泊施設開業後も、二ヶ月おきに都道府県知事に以下の内容を報告する義務があります。
・宿泊日数
・宿泊者数
・延べ宿泊者数
・国籍別宿泊者数の内訳
報告の義務を怠ったり、虚偽の報告をすると、30万円以下の罰金が課せられる可能性があります。したがって、義務を忘れずに遵守することが重要です。
運営がスタートしたからといって、民泊運営の維持・改善が必要です。定期的に施設や設備の点検を行い、宣伝効果の向上を目指すことで、集客力を高めていくことが大切です。
大変に感じますが、その分初めてお客さんが宿泊してくれた時には大きな達成感があるでしょう。
民泊で失敗例を紹介！失敗しない始め方とは
民泊で失敗をする例もあります。
失敗しないために、対策方法をしっかり考えて始める必要があります。
＜エリア選定で失敗している＞
民泊は、エリアが非常に大切になってきます。
観光名所や駅からの距離、駅から坂道になっていないか、周りにスーパーなどはあるかなど、滞在する方が少しでもストレスなく滞在できるような場所でないと、予約が埋まらないこともあります。
対策としては、民泊施設の立地をとくに観光者目線で考えて選ぶことです。
＜地域の条例を理解していない＞
民泊をするにあたって、その民泊施設がある地域の条例を理解することは必要不可欠となります。
たとえば、民泊が厳しく規制されている地域では、民泊をおこなうのは土日だけなどの地域もあるのです。
法律を破ることで罰せられることはあってはならないので、民泊を始めるまえに地域の独自の条例をきちんとチェックしておきましょう。
＜民泊サイトの情報を軽視している＞
宿泊者が立地や金額以外で民泊施設を決めるにあたって、民泊サイトの情報を参考にしていることも多いです。
口コミや民泊サイトに掲載されている写真を軽視していると、予約が埋まらないことも。
口コミに書かれたことはきちんと是正し、コメントも書く、写真もきれいなものを掲載するなど、民泊を始める際は掲載情報には気を付けた方が良いでしょう。
＜初期費用、ランニングコストが高い＞
民泊を経営するには、多くの費用が必要です。宿泊費用を安く設定してしまうと、コストがかさんでしまい、経営が難しくなります。
設備費用として、電子レンジや冷蔵庫などの家電製品や、その他の消耗品を用意する必要があります。また、運営途中には清掃料金なども必要になるため、初期費用だけでなく、ランニングコストも考慮する必要があります。
新しい物件を準備する場合は、物件費用もかかります。
経営が難しいとされる民泊事業ですが、収益を上げるためには、投資を惜しまず、設備やサービスの質を高めることが大切です。また、予算を抑えるためには、効率的な運営や、コスト削減の工夫が求められるといえるでしょう。
もしもマンションで起こりがちな民泊トラブルについて気になる方は、こちらの記事も参考にしてください。
マンションでの民泊の始め方 初心者向けに種類やトラブル対処法も紹介
まとめ
以上、民泊の始め方として、手順や費用、失敗例と対策法についてご紹介しました。
まずはどの形態で民泊を始めるかを検討して、費用を準備し、失敗例から得る教訓を生かして始められるとよいですね。
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