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目次
賃貸経営といえば、アパート経営やマンション経営を想像する方も多いかもしれません。
しかし、戸建て賃貸経営は供給数が少ない割に需要はあるため、隠れた人気があるのをご存じでしょうか。
今回は、戸建て賃貸経営の収入や支出について、そして、戸建て賃貸をするなかでのリスクなども解説します。
戸建て賃貸経営の収入・支出とは？
まず、戸建て賃貸経営とは何かを説明したうえで、戸建て賃貸経営の収入や支出について解説します。
＜戸建て賃貸経営とは＞
戸建て賃貸経営とは、戸建ての物件を第三者に賃貸することで家賃収入を得る方法のことをいいます。
以前は、転勤などを理由に、マイホームを使わない期間だけ賃貸をしたり、別の物件に住み替えたあと戸建てを賃貸するといった中古の戸建て賃貸がメインでした。
しかし、最近では、相続した空き地を有効活用するために、戸建てを新築し賃貸する方も増えてきています。
＜戸建て賃貸経営の収入とは＞
戸建て賃貸経営の収入はどのようなものがあるか、見ていきましょう。
①家賃、共益費（毎月）
まずメインとなるのは、毎月の家賃収入です。
戸建て賃貸経営の場合は、競合が少ないですが隠れた需要があること、そして戸建てを選ぶ顧客の層からしても、借主が長期間で入居してもらえることが多くあります。
そのため、継続して安定した家賃収入を得られることが特徴といえるでしょう。
しかし、戸建て賃貸経営の場合は、その物件の家賃収入が途絶えるとその月は赤字になってしまうこともあるため、家賃を滞納されないように家賃保証会社をつけるなど工夫が必要です。
②更新料、礼金（随時）
戸建て賃貸の場合は、長い期間入居してもらえることも多いため、更新料も多く発生する傾向があります。
なお、更新料は2年に一度支払うことが多いですが、大阪など地域によっては支払わないエリアもあるため、事前に確認が必要です。
③売却益（随時）
マンション・アパート経営と比べて、戸建て賃貸経営の場合は、借主が戸建てを気に入りそのまま購入してもらえるというケースが多くあります。
そのように、賃貸のすえに売却につながることもあるため、売却益も出やすいといえます。
＜戸建て賃貸経営の支出とは＞
一方、戸建て賃貸経営の支出には、どのようなものがあるのでしょうか。
①初期費用
初期費用としては、建築費、火災保険・地震保険などの保険料、修繕費、ローン手数料などがあります。
建築費については、工務店に頼むか、ハウスメーカーに頼むかによってコストが大きく変わってきます。
こだわりがとくになく、なるべくコストを抑えたい場合はハウスメーカーに頼んだほうが良いでしょう。
②ランニングコスト
継続してかかってくるランニングコストとしては、修繕・メンテナンス費、管理会社に支払う管理手数料、ローンの返済金、固定資産税・都市計画税・事業税などの税金があります。
なかでも、駐車場の整備や敷地の清掃、壊れた箇所の修繕をする修繕・メンテナンス費は発生するものです。
しかし、回転率が速いマンション・アパート経営に比べると、戸建て賃貸経営は入居期間が長いため、修繕にかかるコストは比較的安いということがいえるでしょう。
また、それに伴う管理の手間も、マンション・アパート経営に比べるとかかりません。
戸建て賃貸経営のリスクとは？
続いて、戸建て賃貸経営にはどのようなリスクがあるのかを解説します。
＜空室になると収入が途絶える＞
戸建て賃貸経営の場合は、その物件の借主が見つからず空室になると、収入が途絶えてしまうリスクがあります。
一度借主が見つかると、入居期間が長くなる傾向にはあるのですが、1～3月の賃貸住宅の契約繁忙シーズンを逃してしまうと借主を見つけることが難しく、長期間空室になってしまうこともあります。
もともと所有している戸建てを賃貸経営する場合ならまだしも、新築を建て賃貸経営する場合は収入がストップすると赤字になるリスクもあります。
ローンの返済計画をたてる際は、こういったリスクも想定しておきましょう。
＜メンテナンスやリフォーム費用がかかる＞
マンション・アパートに比べると、戸建ては面積が広く、入居期間も長い傾向にあるため、部屋や設備のメンテナンス費用が高く発生するリスクもあります。
長い期間入居してもらえる分、メンテナンスやリフォームをする回数自体は少ないケースも多いですが、その分一回あたりのメンテナンス費用がかかるリスクがあるということも念頭に置きましょう。
＜隣人トラブルになるリスクがある＞
マンション・アパートに比べると、騒音面での隣人トラブルのリスクは低いといえます。
ただ、町内会など地域の集まりや近所との付き合いのなかでトラブルが起きてしまうこともあります。
借主の問題であったとしても、場合によってはオーナーも話し合いの場に出なければいけなくなることもあるので、心に留めておきましょう。
戸建て賃貸経営以外の不動産運用の方法とは？
最後に、戸建て賃貸経営以外の不動産を運用する方法について、どのようなものがあるかを解説していきます。
＜駐車場経営＞
不動産運用のなかでローリスクの運用として、駐車場経営があります。
空き地を駐車できるように簡単に整備し、場合によっては管理会社などに依頼して、駐車場の経営をし毎月駐車料をもらう方法です。
狭い土地や変わった形の土地でも車を停めることができれば、低コストで土地活用をできるのが特徴といえます。
ただ、たとえば駅近や近くに駐車場のない商業施設や会社があるなど、駐車の需要がある立地かどうかを見極める必要はあります。
詳しくは、こちらの記事もご覧ください。
＜アパート経営＞
収益性が高く、安定している不動産運用として、アパート・マンション経営があります。
初期投資は大きいものの、立地や物件がよければ、毎月安定して収入を得ることができます。
一方で、空室になると収入が途絶えてしまうため、初期投資額が大きい分リスクはあります。
ハイリスク・ハイリターンの運用方法ですので、初期投資額を多く出せる方で、事業計画を綿密に練ることができる方向けといえるでしょう。
＜トランクルーム経営＞
トランクルーム経営は、戸建て賃貸経営以上にローリスク・ローリターンで比較的成功しやすい不動産運用です。
初期費用も少なく、管理も管理会社に任せてしまえば、ほぼ手間はかかりません。
また、狭い土地や変わった形の土地でも、トランクルームを設置さえできれば経営を始めることができるのも特徴です。
空き地を所有しており、ローリスクで何か収益を少しでも得たいと考えている方におすすめの方法です。
まとめ
以上、戸建て賃貸経営について、その収入や支出の内訳、想定されるリスク、そして、戸建て賃貸経営以外の不動産運用についてご紹介しました。
戸建て賃貸経営は、空室リスクはあるものの競合は少なく、一度借主が決まると長期間入居してもらえることが多いので、安定して収入を得やすいという特徴があります。
アパートが供給過剰のエリアはとくに、戸建て賃貸の物件は隠れた需要があることが多いので、競合もチェックしたうえで、興味のある方はご検討されてみてはいかがでしょうか。
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