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- はじめての不動産投資！リスクを知って賢く稼ごう！
目次
一般的にメリットばかりが注目されがちな不動産投資ですが、実際には数多くのリスクが隠れています。
今回は、不動産投資をはじめようと考えている方に向けて不動産投資のメリットを確認しつつ、より成功に近づくため潜んでいるリスクや対処法についてお伝えします。
不動産投資のメリットとは
まずは、最初に不動産投資のメリットを確認していきましょう。
不動産投資は、一般的に4～5％程度の利回りを安定的に儲けることができる魅力的な投資という印象がありますね。
今回は、もう少しくわしく不動産投資のメリットを見ていきましょう。
＜不労所得を得られる＞
不動産投資といえば働くことなく稼ぐ、不労所得のイメージをもたれている方が多いと思います。
オフィスビルやマンションなどを所有して、家賃収入を得るという形です。
不動産投資のなかでも比較的小さな額ではじめられる中古ワンルームマンションを例にとると、家賃収入による収入を利回りとして換算した場合、４～５％程度を期待できる場合が多いでしょう。
通常0.01%程度しか利回りがない普通預金と比べると、とても魅力的な投資といえるでしょう。
＜年齢に関係なくはじめることができる＞
不動産投資は自己資金がある50代や60代からはじめるイメージを持たれている方も多そうですが、実際は20代～30代の方でもはじめることができる投資です。
自己資金があまりない、20代～30代の方であれば物件購入資金はローンで用意することで不動産投資がはじめられます。
投資のためにローンを背負うとなると、怖く感じる方もいるかもしれませんが、むしろ若いうちにローンを組めば返済期間が余裕をもって長くとれるため有利ともいえます。
定年までに返済を完了すれば、あとは家賃収入だけを得られる形になるため、年金にプラスする老後の収入源となるでしょう。
このように自己資金の少ない若い方から、貯金や退職金など豊富な自己資金を活用できる60代以降の方まで年齢に関係なくはじめることができるのが不動産投資のメリットといえるでしょう。
＜生命保険の代わりになる＞
実は不動産投資は、生命保険の代わりにもなるのです。
不動産投資でローンを組む場合に加入が求められることが多い、団体信用生命保険がその役割をはたすからです。
たとえば、一家の大黒柱である父親がローンを組んで不動産投資をしたケースを考えてみましょう。
なんらかの原因でローンを支払っていた父親が亡くなってしまった場合、団体信用生命保険に加入していれば、保険料により残っているローンが完済さます。
そのため、残されたご家族はそれ以降ローンを払うことなく、投資した不動産は手元に残ることになるのです。
＜節税効果がある＞
不動産投資はさまざまな税金がかかる一方、いくつかの税金には減税措置が適応できるため節税効果があるととらえることもできます。
不動産投資により家賃収入がある場合、固定資産税や都市計画税などは経費として扱うことができるので、そのぶんの節税効果が期待できます。
また対象物件が新築の場合、ひと物件あたり1,200万円までの控除を使うことができるため、不動産取得税を軽減することが可能です。
さらに、不動産投資での赤字は利益と損失を相殺できる損益通算の対象となるため、赤字を出した場合でも税金の負担を低くすることもできます。
このように、節税効果があるのも不動産投資のメリットのひとつといえるでしょう。
不動産投資をはじめる前に知っておきたいリスク
ここまでは、主に不動産投資の特徴やメリットについてお伝えしてきました。
不動産投資が非常に魅力的で、多くの方にとって有意義な投資先であることが伝わったのではないでしょうか。
しかしあらゆる投資にメリット・デメリットがあるように、不動産投資にも落とし穴というべきリスクも数多く存在します。
ここから、不動産投資のデメリットの部分もしっかり把握して、賢い投資がおこなえるよう理解を深めていきましょう。
＜人に貸すことのリスク＞
アパートやマンションを賃貸に出すことで家賃収入を得る不動産投資ですが、人に貸すことのリスクを把握しておく必要があるでしょう。
住人による物件の破損や火災などのリスク、また借主である住人が自殺をしてしまうこともありえます。
家賃の未払いが発生したり、そもそも借り手が付かず空き家になってしまうと家賃を生み出さず赤字に陥るケースもあります。
人を相手にする以上、そのような不確定な要素を想定しておく必要もあるのです。
＜売値＝利益ではない＞
不動産投資は建物を売ってしまえばリセットできる投資ですが、この時建物が売れた値段がそのまま利益になるわけではないことを理解しておく必要があります。
不動産を売却するにはローン完済したうえで、仲介手数料や印紙代、譲渡益課税、抵当権抹消登記費用などもかかるため、売れた値段からそれらを差し引いた額がやっと利益となります。
あたりまえのようですが意外と、売値＝利益という感覚でいる方が多いので注意が必要です。
さまざまな売却費用を加味すると、最終的に赤字になってしまう場合もよくあるのです。
また利益が出たケースであっても、税金が個人所得に対して最大で55％かかるため、利益として手元に残る額は意外なほど少なかったということもあるでしょう。
＜売ろうとしたときに売却できるとは限らない＞
これもあたりまえのことですが、売ろうと思っても必ず売れるとは限らないということもリスクとして認識しておくべきです。
なかなか売れなければ金額を下げていくことになりますが、最終的に損をしてしまうケースもあるでしょう。
また物件購入のためにローンを組んでいた場合、売却しても借金が残ってしまうこともありえます。
不動産投資におけるリスクへの対処法
それでは、これらのリスクにどのように対処していけばよいでしょう。
いくつかのポイントも見ていきましょう。
＜ローンなどの経済的リスク＞
中古の物件を購入する場合には、空き室が多い物件は避けたほうがよいでしょう。
すでに述べたとおり、空き室は不動産投資において大きな経済的リスクとなります。
需要の高い物件を選ぶようにこころがけ、駅近の物件や、バス・トイレ別の物件、オートロック完備で安全性をうたえる物件など、そのエリアで競争力がある物件をさがしましょう。
また、管理会社の選択も重要な要素となるでしょう。
特に複数の賃貸物件を所有する場合、管理会社を活用することが効率的な運営とリスクの回避にもなります。
たとえば、家賃の未払いなどが発生した場合も管理会社による素早い対応が期待できます。
滞納保証など経済的なサポートがある管理会社もあります。
管理会社によってサービス内容は異なるので、どの会社を選ぶかも重要なリスク回避策と考えましょう。
＜災害リスク＞
日本は災害の多い国でもあります。
特に地震の発生率は世界トップレベルなので、不動産投資を考えるときに無視できない要素といえるでしょう。
可能であれば、地震の可能性が低い地域から物件を選び、地震のリスクを避けるのが賢明です。
とはいえ、地震大国の日本において、いつどこで物件に被害を及ぼすような大きな地震が起こるかを予想するのはむつかしいことです。
複数の物件を違うエリアに分散して持つことは地震に限らず、火事などあらゆる災害に対して非常に有効なリスク管理策といえるでしょう。
また火災保険や地震保険に加入して、リスクに備えることも大切です。
まとめ
今回は不動産投資をはじめようと考えている方に向けて不動産投資について、特にリスクに注目して解説しました。
不動産投資は非常に魅力的な投資ですので、リスクまでしっかり理解して慎重な判断をしていきたいものですね。
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