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- アパートを売却する流れと必要な費用ってなに？賢くアパートを売却しよう！
目次
アパート経営は不動産投資の初心者でも始めやすく、マンションなどに比べてもコストが低いため興味がある方も多いでしょう。
しかし、アパート経営をするならアパートを売却するときの手続きや費用についても知っておくべきです。
そこで、この記事では、アパート売却の流れや事前準備、注意すべき点などをまとめました。
アパートを売却する前に準備すべきこと
まずは、アパートを売却するために準備をしましょう。
アパートは、マイホームの売却に比べて必要な準備が変わります。
＜売却のタイミングを見極める＞
はじめに本当に売却していいのか、タイミングを見極める必要があります。
アパートの購入費などは、減価償却といって法定耐用年数内で分割して計上できます。
そのため、法定耐用年数以内であれば税制対策ができるという仕組みです。
法定耐用年数が終了すると納税額も増加するので、売却の1つのタイミングと言えるでしょう。
また、アパートを経営している場合、周辺環境の変化は経営に影響します。
たとえば、「近くに大きなビルが建ち日当りが悪くなってしまった」「周辺の大学が移転してしまい学生の入居者を見込めなくなった」など、今後賃貸の需要が下がりそうだと判断できれば、売却も有効でしょう。
他には、アパートの所有期間によって売却時の税率が変動するので注意しましょう。
所有期間が5年以下の場合は売却益にかかる税率は39%、5年を超える場合は20 %で課税されます。
もし、もうすぐで5年を超えるというタイミングであれば、売却を少し待つこともよいでしょう。
＜ローンの残債を確認する＞
借り入れているローンがあれば、売却で得た利益で残債を完済するという流れになります。
そのためローンの残債が売却価格を上回る場合、アパートを売却しても残債は残ることになり、結果として自己資金で完済する必要があるので注意しましょう。
＜入居者に報告する＞
アパートの売却を考える際に、入居者の扱いはどうすべきか悩んでしまいますよね。
入居者がいる場合の売却はオーナーチェンジ物件と呼ばれ、入居者にとっても大家が変更になるだけで負担は大きくありません。
大家が変わることと賃料を振り込む口座を変更することを、事前に入居者に通知しておきましょう。
しかし、すべての部屋が空室の状態で売却したい場合は当然、入居者に退去してもらう必要がありますよね。
入居者退去の通知は、契約が終了する1年前～6ヶ月前までにおこない、退去してもらう正当な理由が必要です。
アパートの売却は大家側の都合であり正当な理由と捉えられないことが多いので、一般的に大家が立退料を負担します。
新たな住まいに入居するために必要な費用全てを負担するケースと、賃料の6ヶ月 ~1年分のケースが多いです。
＜アパートの相場を把握する＞
アパートを売却する前に、売却をしたらどのくらいの価格で売れるのかを把握し、売却するメリットがあるのかどうか確認しましょう。
さらに、売却価格の相場を把握しておくことで、実際に不動産会社の査定を受けた際に適正価格かどうか見極められます。
物件を紹介しているポータルサイトなどで、売却を考えているアパートと似た条件の物件を探し、実際に価格をチェックしてみましょう。
アパートを売却するときの流れ
では、実際にアパートの売却を決めた後、どのような流れで売却をおこなえばよいのでしょうか？
ここからは、アパートの売却手続きの流れをご紹介します。
＜①不動産会社を選ぶ＞
複数の不動産会社にアパートの査定を依頼し、不動産会社を選んだ後、媒介契約を結びます。
媒介契約では、買い手との売却が成立した際に、不動産会社にどのくらい報酬額を払うのか、どのように売却活動をおこなうのかを決めます。
媒介契約には一般媒介契約と専任媒介契約、専属専任媒介契約の3つ種類があり、それぞれ条件が異なるのでこちらも自分に合った契約方法を選びましょう。
＜②売却活動をおこなう＞
媒介契約を結んだら、不動産会社は実際に売却活動をおこないます。
ネットに物件情報を掲載したり不動産会社が持つ顧客情報を利用したりして、買い手にアパートをアピールします。
購入希望が現れたらアパートの内見もおこなわれるので、購入希望者に良い印象を与えられるようにアパートはきれいな状態にしておきましょう。
＜③売買契約を結ぶ＞
買い手が決まったら、不動産会社を通して売買契約をします。
売買契約では重要事項説明をおこない、買い手が手付金を支払い、引き渡し日を決定します。
＜④アパートの引き渡し＞
決められた引き渡し日にはアパートの代金を買い手から受け取り、仲介手数料を不動産会社に支払うことで売却は終了です。
アパート売却の注意点
アパートの売却は不動産会社に依頼すれば、売却活動から引き渡しまでおこなってくれるので、負担も軽くなるでしょう。
また売却することで、場合によっては新しい投資物件が購入できるなど、売却で得た資金を有効に活用できるかもしれません。
しかし、アパートの売却には注意すべき点がいくつかあるので売却時には知っておく必要があります。
＜注意点①売却する際にも費用が必要になる＞
アパートを購入する際と同じように、売却時も費用がかかります。
売却で譲渡益が発生した場合は税金を納めなければいけず、まずは課税対象額を求めます。
譲渡所得＝ 譲渡収入金額 －（取得費 ＋ 譲渡費用）
取得費や譲渡費用は、アパートや土地の代金や仲介手数料など購入時にかかった費用のこと。
それら費用を売却で得た収入金額から差し引いたものが、譲渡所得と呼ばれます。
収める税金は譲渡所得に対してかかるものなので、
税額 ＝ 譲渡所得 × 税率（所得税と住民税）
で計算し、税額を求めます。
先ほどお話ししたとおり所有期間によって税率は変わるので、所有期間が5年を超える場合は20％、5年以下であれば39％で計算します。
＜注意点②売却で受けられる特例を確認する＞
これまでお話ししたように、譲渡益が発生すると税金を支払う可能性がありますが、条件に当てはまれば特例を受けられます。
■特定事業用資産の買換え特例制度
事業用資産を売却し特定の事業用資産に買い換えた場合、譲渡益の80％は課税の繰り延べが認められるというもので、この特例によって、今払わなければいけない税金の節約になります。
他にも、売却する資産と購入する資産がどちらも事業用であることや、一定の組み合わせであることなど、さまざまな条件があるので注意しましょう。
■確定申告を忘れずにおこなう
売却で利益が発生した場合には、売却した翌年の2月16日～3月15日の期間に、確定申告も必ず忘れずにおこなうようにしましょう。
確定申告をしていなければ特例が受けられないこともあり、また申告の義務があるのにも関わらず遅れた場合は、延滞税が発生します。
延滞税はそもそも期限を守っていれば支払う必要のない税金ですので、ペナルティを受けないためにも確定申告はきちんとおこないましょう。
まとめ
アパートの売却では売却のタイミングや相場の確認、入居者へ通知など、事前におこなうべきことも多くあります。
また、売却益が発生すると税金を支払う必要があり、確定申告もおこなわなければいけません。
売却時の流れや必要な費用を把握しておくことで、納得のいくアパートの売却を目指しましょう。
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