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賃貸物件の水漏れトラブル！費用は誰が？保険は使える？
目次
他人同士が同じ建物内で暮らすアパートやマンションなどの集合住宅では、トラブルも起きやすいです。
人間同士のトラブルであったり、または設備のトラブルであったり、理由や原因はさまざま。
よくある水漏れトラブルは、人的なトラブルが原因という場合もあれば設備が問題という場合も。
また、自分が被害者となるケースもあれば加害者となるケースもあります。
さらに、オーナーさんが修繕をおこなわないケースもあるんです。
今回は、水漏れトラブルにおいて、加害者になった場合とオーナーさんが修繕をおこなわない場合の対処法を紹介します。
ぜひ参考にしてくださいね。
うっかり水を出しっぱなしにして水漏れしてしまった！
ある賃貸アパートに住むAさんは、ある日、目覚めると部屋中が水浸しになっていて驚きました。
慌てて調べたところ、どうやら前日に酔っ払って帰宅した時、キッチンの水をうっかり出しっぱなしにしたまま眠ってしまったことが原因のようです。
さらに被害を受けたのはAさんの部屋だけではありませんでした。
階下の部屋にまで水漏れが広がり、室内のクロスや家具・家電の一部もダメにしてしまいました。
酔ってうっかりしていたとはいえ、これは完全にAさんの責任です。
当然、階下の部屋の住人に賠償金を支払う必要があります。
このような場合、Aさんはどうすればよいのでしょうか。
＜「個人賠償責任保険」を利用する＞
賃貸物件を契約する際には、仲介不動産会社や管理会社が指定する火災保険に加入することを条件としている場合が多いです。
この時、加入する火災保険に「個人賠償責任保険」（個人賠償保険とも言います）がついていれば、これを使って賠償できます。
個人賠償責任保険とは、契約者本人やその家族が、誤って他の方にケガをさせてしまったり所有物などを壊してしまったりした時に支払うための保険です。
今回のように、水漏れで階下の家具や家電をダメにしてしまった時にも適用が可能です。
たとえば、損害額が数万円程度であれば、保険を使わずに自分の貯金で支払えるかもしれません。
しかし、100万円や200万円など高額になった場合は、支払うことが難しい場合もありますよね。
Aさんも個人賠償責任保険に加入していたため、今回はそれを利用して賠償額を支払えました。
＜個人賠償責任保険の注意点＞
Aさんが利用した個人賠償責任保険は、仲介不動産会社や管理会社が指定していなくても、個人で加入できます。
ただし、支払われる保険金の額は、家具や家電を購入した時の金額と同額とは限らないので注意が必要です。
家具や家電などは、使い続けているとその価値はだんだん下がっていく、いわゆる「減価償却物」です。
そのため、保険会社は被害にあった受けた対象物を調査し、購入時からの経過年数を考慮して支払額を決定します。
場合によっては、購入時の半額以下の金額しか支払われないことも。
また、保険会社によっては「相談は受けますが、交渉は直接当人同士でおこなってください」と定めているところもあります。
加入の際は、どこまで対応してくれるのかをしっかり確認しましょう。
オーナーさんに対する損害賠償について
水漏れの被害の損害賠償は、階下の住人に対してだけではないです。
水漏れによって、自分の部屋の設備（フローリングやクロスなど）にも被害が及んだ場合は、部屋の持ち主であるオーナーさんに損害賠償をしなくてはなりません。
自分で水漏れをさせたのだから、修繕費用は自分で負担して当然だと思われるかもしれません。
しかし、フローリングの張り替えになると何十万円もかかる場合があるので、いきなり負担するのは大変です。
しかし、「個人賠償責任保険」は、被害を与えた相手に対してのみ補償をする保険なので、自分自身の被害に対しては適用されません。
このような場合に適用できるのが、「借家人賠償責任保険」。
この保険は、偶然の事故により借りている部屋に損害を与えた場合、オーナーさんに対して、その損害補償金を保険会社が支払ってくれるというものです。
「借家人賠償責任保険」とは、賃貸住宅を借りている人が加入する保険で、火災保険とセットになって加入する場合がほとんどです。
賃貸住宅の場合、火災保険の掛け金は保険期間が2年間で1万円～2万円程度ですが、「借家人賠償責任保険」とつけたとしても、掛け金が数千円増えるだけですよね。
「個人賠償責任保険」ではカバーしきれない部分の補償をしてくれるので、賃貸住宅を借りる場合は、ぜひ「借家人賠償責任保険」をつけることをおすすめします。
老朽化による水漏れの場合はどうする？
今度は、オーナーさんが修繕をおこなわなかったために水漏れした場合の対処法です。
築30年の賃貸マンションに住むBさんも、最近、上階からの水漏れ被害に遭いました。
Bさん同様に水漏れ被害に遭った部屋が数部屋あったため、専門業者に依頼して調査をしてもらったところ、建物の老朽化が原因の水漏れと判明しました。
この場合は、Bさん達住人に責任はなく、オーナーさんに修繕義務があります。
そのため修繕を依頼したところ、なんと「修繕費用がないから修繕はしない」と拒否されてしまったのです。
たしかに、建物全体の修繕費用は決して安いものではありません。
しかし、このままでは被害が拡大する一方で、借りている人たちが生活できなくなってしまいますよね。
Bさん達は、一体どうしたらよいのでしょうか？
＜自分達で修繕し後から費用を請求する＞
本来、貸主であるオーナーさんは、借主が問題なく暮らせるように必要な修繕をおこなう義務があります。
しかし今回のように、まれに修繕を拒否するオーナーさんもいるのです。
そのような場合は、住人が費用を負担して修繕をおこない、修繕完了後にその費用をオーナーさんへ請求できます。
これは費用償還請求権といって、民法608条で明示されている権利です。
水漏れのように、早急に修繕をおこなわないと生活に大きな影響が出ることは明白で、オーナーさんが修繕依頼に応じない場合に有効な権利です。
請求できる費用は工事費用だけでなく、原因究明のための調査費用なども対象となります。
修繕にかかった費用の明細書や請求書などは、すべて大切に保管しておきましょう。
＜修繕費を請求できないケースもあるの？＞
オーナーさんが義務を果たさず住人が代理で必要な修繕をおこなった場合は、先述のように費用請求が可能です。
しかし、それができないケースもあります。
契約時の書類に、オーナーさんが負う修繕義務や、住人が負担した場合の費用償還請求権を制限・排除すると記載していた場合です。
特約事項としてこちらを定められるので、もし契約書にそのような文言が記載されていた場合は、オーナーさんへ請求できません。
結果としてオーナーさんと住人の間で、トラブルになってしまうこともあります。
そのため、オーナーさんに先立って住人が必要な修繕をおこなう場合は、事前に契約書をしっかりと確認することを忘れないようにしましょう。
まとめ
水漏れは、いつ自分の身に起こるか判らないトラブルです。
集合住宅での水漏れは、被害が広範囲に渡りやすいトラブルでもあるので、まずは自分が原因となる水漏れを起こさないようにしっかり対策をすることが大切です。
賃貸物件の修繕で判断に迷っている入居者さんやオーナーさんは、ぜひ、いえらぶ不動産相談にお寄せください。
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