- いえらぶ不動産コラム>
- 住まいのノウハウ>
- マイホームの売却前に必読！「特例」を利用した買い換え
住まいのノウハウ
マイホームの売却前に必読！「特例」を利用した買い換え
目次
大きな額が動くマイホームの売却では、より高く売れてほしい一方で、「税金も高くなりそう」と気がかりな方も多いのではないでしょうか。
自宅を売って利益が出た場合、活用におすすめの特例があります。
この記事では、売却する前に知っておきたい特例の種類を、また、なかでも買換えの特例について適用要件などを詳細にお伝えします。
もし譲渡損失する可能性がある場合でも、控除の特例もありますのでぜひご覧ください。
マイホームを売却する前にチェック！5つの特例
＜マイホームの売却と課税＞
戸建てやマンションなど、マイホームを売ったときに生まれる所得は、「譲渡所得」とされます。
譲渡所得も、「住民税」「所得税」「復興特別所得税」が課税される対象です。
マイホームを取得したときの価格よりも、売却によって利益がでれば「譲渡益」、売却価格が取得した当時より損をすると「譲渡損失」です。
基本的に、譲渡益が出れば課税され、譲渡損失になった場合には課税されません。
居住用財産を売ったときには、利用できる5種類の税制特例があります。
うち3つは譲渡益が出た場合に活用でき、残り2つが譲渡損失となった場合に活用できるものです。
この5種類はぜひ把握しておきたいポイントですので、それぞれご紹介します。
＜特例1：3,000万円特別控除＞
マイホームである居住用財産を売ったときに、最高で3,000万円の控除が可能です。
残額に対しては課税されます。
＜特例2：10年超所有軽減税率の特例＞
10年を超えて所有するマイホームを売って、譲渡益が生じたら、譲渡所得税の税率が低くなるというものです。
5種類の特例のなかで、この「10年超所有軽減税率の特例」と、先述した「3,000万円特別控除」だけ、一緒に併用できます。
3,000万円特別控除後の譲渡所得は14.21％に軽減されます。
＜特例3：特定居住用財産の買い換えの特例＞
売却して、新しい住まいに買い替えるとき、売った価格よりも、買い替えた住まいの方が高いときに、課税が繰り延べできます。
譲渡した価格よりも、買い替えた住まいの方が価格が低いときには、20.315％の課税がされます。
＜特例4：居住用財産の買換えに係る譲渡損失の損益通算及び繰越控除の特例＞
ここから2つは、譲渡損失が出たときに活用が可能な特例です。
特例4では、5年を超えて所有する居住用財産を売却する際、買い替えを前提として、損失を繰越控除することができます。
具体的には、損失に対して住民税や所得税が課税されないのはもちろんのこと、売却損をその年のほかの所得と損益通算できます。
さらに、損益通算しても赤字で相殺しきれない場合、翌年以降3年間、繰越控除できます。
売った年から数えると、最長で4年の間、住民税や所得税が軽減できる可能性がある特例です。
＜特例5：特定居住用財産の譲渡損失の損益通算及び繰越控除の特例＞
買い替えをしない場合でも活用できる、譲渡損失の繰越控除の特例です。
5年を超えて所有するマイホームを売却した場合に、住宅ローンが残っていて、売却損も出たら利用できます。
売却損を一定の限度で、売った年の所得から差し引けます。
残った額については、翌年以降3年間、繰越控除が可能です。
以上がマイホームの売却にまつわる特例ですが、今回は買い替えの特例について、さらに詳しくご紹介します。
「買い換えの特例」の利用を検討したいマイホーム売却のケースと適用要件
＜「買い換えの特例」を利用するのがよいのはどんなケース？＞
居住用財産となるマイホームの売却で、譲渡所得が3,000万円以下で要件にも当てはまれば、通常は「3,000万円の特別控除」のほうを利用します。
しかし、譲渡所得が3,000万円を超えて、要件もクリアしているなら、一般的に"買い換えの特例"とも言われる「特定居住用財産の買い換えの特例」を検討してもよいでしょう。
注意点としては、「特定居住用財産の買い換えの特例」は非課税になるわけではありません。
たとえば、3,000万円で取得していたマイホームを5,000万円で売却した場合、2,000万円の差額が譲渡所得となり、通常、課税の対象となります（※）。
しかし、買い換えた住まいが6,000万円だった場合、譲渡所得2,000万円の課税は繰り延べられます。
買い換えた住まいを、将来、売却するときには、それまで繰り延べられてきた2,000万円が譲渡所得に加えられて課税される流れです。
もし6,000万円で購入した住まいを将来7,000万円で売却したなら、今回の譲渡所得1,000万円に、繰り延べてきた2,000万円が足されて、課税対象は3,000万円です。
※説明用の例として、減価償却費、譲渡費用などは省略
＜買い換えの特例：売却するマイホームの適用要件＞
・2021年（令和3年）12月31日までに譲渡すること。
・日本国内にあるマイホームで、通算10年以上居住していた家屋であること。
・売却する年、前年と前々年に、マイホームにまつわる特例の適用を受けていないこと。
・マイホームの価格が1億円以下であること。
・おもに暮らしている自宅と敷地を売却するか、または、住んでいない家屋と敷地の場合は住まなくなってから3年目の12月31日までに譲渡すること。
・取り壊した場合は、取り壊しをおこなった年の1月1日時点で所有期間が10年を超えており、取り壊し日から1年以内に譲渡契約が締結され、住まなくなってから3年目の12月31日までに譲渡すること。
また譲渡契約の締結日までの間は、資材置場や駐車場などの用途で使用しないこと。
・譲渡の相手が、配偶者や親子などの直系血族、生計を一にする親族や同族会社でないこと。
＜買い換えの特例：購入するマイホームの適用要件＞
・買い換えるマイホームの床面積が50平方メートル以上で、土地面積が500平方メートル以下。
・買い換えたマイホームには、一定期限まで住むこと。
売却した年か前年に取得していたら、売却した翌年12月31日までに、売却した年の翌年に取得したら、取得した年の翌年12月31日までに、居住の使用を開始すること。
・中古住宅の場合、築25年以内か、新耐震基準に適合していると証明されているもの。
・買い換えは、譲渡した年の前年1月1日から12月31日に取得すること。
翌年に取得見込みなら、確定申告書に見積額の明細を添付すれば、売った年の翌年12月31日までの取得に延ばすことも可能。
※期限などは執筆時点のものです。
マイホーム売却で買い換えの特例を利用したときに必要な確定申告の手続きと書類】
＜買い換えの特例を受けるための手続き「確定申告」＞
適用されるためには、必要書類をそろえて、譲渡した年の通常翌年2月16日から3月15日に、確定申告の手続きをしなければなりません。
注意点としては、譲渡した価格よりも少額で買い換えた場合は、差額を譲渡所得にし、納税をします。
＜「確定申告」の手続きに必要な書類＞
確定申告で、必ず用意すべき書類がいくつかあります。
・確定申告書
・譲渡所得の内訳書
・10年以上の居住を証明する戸籍の附票
・譲渡したマイホームの全部事項証明書
・買い換えたマイホームの全部事項証明書
・売買契約書や譲渡費用の領収書などのコピー
・譲渡したマイホーム（旧居）を取得したときの売買契約書や取得費用の領収書などコピー
・買い換えたマイホームの売買契約書や取得費用の領収書などコピー
・マイナンバー関係の書類
まとめ
マイホームを売る際に、ぜひおさえてきたい特例５つをご紹介しました。
情報の把握が、売って得をするか、損をするかの分かれ道といえるかもしれませんね。
しかし、摘要の要件や確定申告時の書類など、内容が複雑な部分もありますので、疑問が生じたときは不動産会社にもお気軽におたずねください。
いえらぶでは物件や不動産会社の口コミを見て比較できます。
よりクリアな情報から、あなたにぴったりの
いい家を選んでみませんか？
戸建てを探す
