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住まいのノウハウ
【利回りと土地活用】不動産投資をするなら、知っておきたいこと！
より安心して余生を過ごすために始める方が増えている不動産投資。
不動産投資というと、所有している土地にアパートやマンションを建てて賃貸物件経営を行ったり、投資用マンションを購入して家賃収入を得たりと、様々な方法があります。
不動産投資は株と違って安定した収入が得られる点が魅力ですが、全くデメリットがないわけではありません。
例えば、今あなたが賃貸アパートを建てて経営していたとします。
このアパートが常に満室で、且つ入居者の方全員が家賃を滞納することなく毎月きちんと支払ってくれていれば、安定した収入は見込めますよね。
しかし空室が何部屋かあったり、空室期間が長かったり、度々家賃を滞納する入居者がいた場合はどうでしょうか。
そうなると、当初考えていた収入より実際の収入が下回るのは明らかですし、場合によっては赤字になってしまう可能性もあります。
そのため経営が上手くいかず、泣く泣く不動産投資を断念する方が多いのも事実です。
やはり不動産投資を始めるからには成功させたいですよね。
そこで今回は、これから不動産投資を始めようかとお考えの方に知っておいてほしい、利回りと土地活用のことをお話します。
不動産投資・土地活用の利回りを知ろう
不動産投資を行う時に必ず気になるのが利回り。
ここで「利回りって何？」と思う方のためにご説明すると、利回りとは、自分が投資した金額に対してどのくらいの利益が上がったかを表す数値のことをいいます。
ちなみに利回りという言葉は、『表面利回り』と『実質利回り』の二種類があります。
表面利回りというのは、投資用物件として購入した賃貸物件が、購入金額に対して満室の際にどれくらいの家賃収入があるのかを表した数値のこと。
対して実質利回りというのは、投資用物件として購入した賃貸物件が、購入金額に対して満室の際にどれくらいの利益があるのかを表した数値のことを表します。
そして実質利回りは、満室時の総収入から必要経費を差し引いた金額で計算するので、不動産投資を行うのであれば実質利回りで判断する方が良いでしょう。
最低何％の利回りがあれば良いの？
利回りの話をしたところで気になるのが「最低何％の利回りがあれば赤字にならなくて済むの？」ということでしょう。
これは投資用物件のある場所が都心か郊外か、建物の面積や戸数・築年数など様々な条件によって異なりますが、表面利回りなら8％、実質利回りなら5％くらいがボーダーラインとなるようです。
ただし上記でも述べたように、表面利回りは必要経費を差し引く前の総収入を基に計算された利回りなので、利回りの最低ラインを計算する場合は実質利回りの方を重視しましょう。
不動産投資を行う時の必要経費って？
さて、今度は不動産投資を行うにあたってかかる経費のお話です。
これまでの利回りの話の中で出てきた必要経費ですが、これは賃貸物件経営を行うなら必ずかかる経費のことで、主に以下の項目があります。
1.仲介手数料
2.登記費用
3.管理費
4.修繕積立金
5.税金
1の仲介手数料は投資用物件購入時にのみかかる金額なので、初年度以降は2～5の項目を必要経費として考えます。
また3の管理費と4の修繕積立金は、入居者から家賃の一部として徴収することもありますが、それだけでは建物の維持や大規模修繕時に賄えない可能性があるため、オーナーも積み立てておくと安心ですよ。
賃貸物件経営以外の土地の活用法
これまでのお話では、土地を持っていて賃貸物件経営を行いたいと考える方や、投資用物件を購入して家賃収入を得たいと考える方を中心にお話してきましたが、今度は『土地を持っているけど、賃貸物件経営以外で土地を有効活用したい』と考える方向けのお話です。
親や祖父母から財産相続として土地を受け継いだり、将来のために何か役立てることがあればと思って土地を購入したけど、何もせずに放置している方は少なくありません。
そして何も活用されずに放置されたままの土地のことを『休眠土地』や『遊休土地』と呼びます。
いくら財産とはいえ、税金ばかり支払って何も得るものがないのは負担が大きいもの。
そんな土地を活かした不動産投資を行いたいけど、アパートやマンション経営ではなく他の方法はないかとお考えの方にお薦めの方法が、駐車場経営です。
街中でよく見かける「30分100円」などのコインパーキングも、実は土地を有効活用した不動産投資の一つなのです。
コインパーキングは土地を整備して料金支払いのための機械を設置すれば、あとは特に何もしなくてもOKという手間のかからなさが魅力の一つ。
また、建物のように大規模な修繕が必要になることもほとんどなく、利用料金もその都度支払ってもらえるので、滞納される心配もありません。
コインパーキング以外では、月極駐車場として貸し出すという方法もあります。
今所有している土地のある場所が車の往来が多く無料駐車場が少ない場所であれば、こういった土地活用方法も良いでしょう。
おわりに
不動産投資を行うには、利回りや投資方法など考えるべきことがたくさんあって大変ですが、中途半端に考えてしまうとその分リスクが高まります。
これから何らかの不動産投資を行おうと考えている方は、利回りや土地活用に関する知識をしっかり集めた上で不動産投資を始めましょう。
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