後悔をしない物件を探すお手伝い
中古物件購入マニュアル

  • 中古物件ってどんな物件?
  • 初期費用はどのくらい?
  • 購入時の確認ポイント
  • 住宅ローンに関して
  • 物件購入の流れ

後悔をしない物件を探すお手伝い
購入時の確認ポイント

中古物件の購入は同じ新築で購入する場合と同じ予算で、更に便利な立地やより広い面積の物件が購入できるなどのメリットがあります。しかし中古物件は建設中の様子を見てない上に竣工してから月日が経っているためしっかりチェックをして購入することが大切です。きちんとた工程で建てられて、更に定期的にメンテナンスを行なっている物件の場合は築年数が経過していても安心して購入することができるでしょう。

違法建築物ではないかの確認Check if not illegal

中古物件で築年数が経過しているものは図面がほとんどなく、業者間で作成されてた販売図面だけしか受け取れないと言うケースが多いようです。これだけでは情報が不十分なので、平面図や立面図・確認申請書や検査済み書、外壁・内壁・断熱材がどのような仕様となっているかが分かる矩計図や仕様書などが揃っているかを不動産会社に確認し、手に入る場合は受け取るようにしてください。それらを受け取ったら、現地の状況と照らし合わせながら確認をしましょう。

違法建築物とは

建築基準法は建築物に関する敷地や道路、建ぺい率、容積率、構造、設備、用途に関する基準を定めていますが、これに違反している物件は違法建築物となります。具体的には建蔽率や容積率をオーバーしているもの、接道義務違反などがあり、初めから違反して建てられたもの、はじめは基準を守っていたけれども違法な増改築を繰り返し違法建築物となったもの、確認申請などの必要な手続きを取っていないものなどが該当します。違法建築物はいわゆる「既存不適格」のため、簡単なリフォームであればできますが、増築などの大掛かりなリフォームは不可能になります。
また接道義務違反といって、土地が道路に2メートル以上接続していない土地の場合、そこに再度家を建てることができません。その他住宅ローンを組めない銀行も増えています。そのために住宅を購入する際には現金で用意するか銀行以外から工面しなければなりません。
また前途した通り住宅ローンを組めませんので、いざ売りに出そうと考えてもなかなか売れないと言う可能性も非常に大きくなります。
※売主の担保責任で買主が事実を知ったときから一年以内であれば損害賠償請求、契約解除を買主が売主に請求できるようですが(民法570条)購入の際は必ず年蜜に下調べをして違法建築物を購入しないように細心の注意を払いましょう。

違法建築物を購入しないためのポイント

違法建築物を購入しないためのポイントは、検査済証」が交付されているかを確認することです。検査済書とは建築物とその敷地が建築基準関連規定に適合していることが証明されると発行される書類です。中古物件でよく問題となっているのが完成時に検査を受けていないため検査済証が交付されていない物件が存在することです。
建築確認申請時の図面どおり施工されていない違法建築も多く、耐震性などに影響のある物件もあります。その他窓などの開口部が大きく変更されていないか、大きな間取りの変更(居室になるはずのスペースが駐車場になっていたり、当初2階建てのはずが3階建てとなってるなど)はないか、耐火性能や容積率の基準を満たしているか、などを確認しましょう。
これらは一般の人ではなかなか見極めにくいものなので、検査済証が交付されていない物件であれば建築確認申請時とどこが違うのかを不動産会社に確認してもらうことが大切です。

劣化状況の確認Degradation confirmation

中古物件の購入を検討する上では建物診断をしましょう。建物診断をする上では設計図面があること、建物診断ができる建物であることが重要なポイントになります。劣化状況の確認の際には居住中の場合が多く、家具などが置いてあるために簡単に確認をすることができない場合もありますので注意が必要です。

触って確かめる

ドアやサッシ、その他収納の扉など動かせるものは全て動かしてみましょう。ドア枠とドア、サッシ枠とサッシが平行でなく曲がっている場合は建物自体が傾いている可能性もあります。また建具や設備などはグラついていないか触って確認をしましょう。

点検口を確認する

床下収納庫や洗面所の下には点検口があるので、不動産会社に頼んで外してもらい水漏れしていないかどうか、水漏れした跡はないかなど を確認します。また、浴室やクローゼットの天井にも点検口があります。ここを覗いても専門的な知識がないとどれが不具合なのか判断でき ないと思いますが、点検口内にカビが発生していたこともありますので変な臭いがしないかどうかだけでも確認してみましょう。

素足で歩いてみる

室内見学の際にはスリッパを履かずに素足で歩きましょう。床の傾きや凹みなどを感じることができます。プロが検査する場合にもスリッパを 履かず、足の感触で床の傾きや建物自体の傾きをチェックしています。

床下の点検口

家具の裏や部屋の隅にカビが発生していないかを確認します。黒ずみやクロスのはがれがある場合には、通風状況や断熱材の施工状 況に問題がある場合があります。

建物の周りを確認する

基礎や外壁にひび、異常な汚れがないかを確認します。ひびがなくても多くの補修跡がある場合は注意が必要です。
また、外壁に異常な汚れがある場合には雨漏りによる腐食も考えられます。基礎に黒く細長い汚れが縦についている場合には、蟻道といってシロアリが通った道である可能性もありますので、その際には専門的な検査が必要となります。

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