後悔をしない物件を探すお手伝い
中古物件購入マニュアル

  • 初期費用はどのくらい?
  • 購入時の確認ポイント
  • 住宅ローンに関して
  • 物件購入の流れ

後悔をしない物件を探すお手伝い
物件購入の流れ

中古住宅を購入するときには売主が個人の場合も多く、売るほうも買うほうも不慣れな状況は少なくありません。信頼できる不動産業者を探して、間違いやトラブルのないように進めていきましょう。

住宅ローンの事前審査を受けるI subject to review

これは省略されるケースも少なくありませんが、購入の申し込み(売主の応諾)から売買契約の締結までに1~2週間程度の期間をおき、その間に住宅ローンの事前審査(仮審査)を受ける場合があります。その際に金融機関へ提出する書類などについては、媒介業者の担当者からの指示に従ってください。事前審査で否認された場合には何らかの原因があるはずなので、その原因をなくすか資金計画を見直すか、あるいは購入を取りやめるかなどを判断をしなければなりません。事前審査での否認原因については金融機関から教えてくれることはありませんが、担当者によっては「ここをこうすれば良い」といった示唆を与えてくれるケースもあります。また、事前審査によって住宅ローンの内定を得た場合でも、売買契約を締結して住宅ローンを正式に申し込んだ後で否認されることもありますので、売買契約書には「融資利用の特約」を必ず盛り込んでもらうようにします。

一般的な審査の流れ

  • 検査機関または適合証明技術者に物件検査・適合証明の申請を行います。合格すると適合証明書が交付されます。
  • 取扱金融機関へ借入れの申込みをします。
  • 申込みから1~2週間程度で取扱金融機関から審査結果の連絡が来ます。
  • 検査機関または適合証明技術者から交付された適合証明書を取扱金融機関に提出します。
  • 取扱金融機関との間で融資の契約をして、資金の受取りとなります。同時に抵当権設定手続も行います。

契約条件の交渉をするNegotiation

買主から提示した「買付証明書」または「購入申込書」に応じる形で、売主からは買主に対して「売渡承諾書」が発行されます。ただし、買付証明書と同様に売渡承諾書も法的に決められたものではなく、その発行が省略されるケースもあります。
その前段階として、売主と買主の間で契約条件や引渡し条件に関する話し合い、あるいは価格交渉が必要に応じて行なわれるのですが、売主からの「売渡承諾書」によって新たな条件提示がされる場合もあるでしょう。
話し合いはあくまでも契約成立に向けたものであり、売主と買主が敵対するわけではないので、お互いに歩み寄る姿勢は保ちたいものです。「売買契約の席で話し合って決めましょう」と提案されるケースもあるでしょうが、その内容によっては不本意な決断を迫られることにもなりかねませんから、できるかぎり事前にしっかりと合意を得ておくことが大切です。

重要事項の説明を受けるHear the explanation

売買契約を締結する前に購入する物件について宅地建物取引士から重要事項の説明を受けます。権利関係のこと、法規制に関すること、設備に関すること、契約内容に関することなど、説明の範囲は多岐にわたりますのでしっかりと内容を理解することが大切です。内容が難しいからと言ってそのままにしないようにしましょう。この「重要事項説明」は本来、取引物件について詳細な説明を受け、あなたが本当にその物件を買って良いのかどうかといった最終判断の機会を設けるためのものです。
ところが、従来は売買契約の当日に重要事項の説明を行ない、考える時間を与えないまま引き続いて契約締結を行なうことが常態化していましたが近年はこれが改められつつあり、売買契約の数日前に重要事項説明を行なう媒介業者も増えているようです。

売買契約を締結するAgreement

次は売買契約の締結ですがこれが手続きの中で一番大切な部分になります。売買契約を締結する前であれば契約を断っても違約などは発生しませんが、売買契約を締結した後ですと原則として後戻りすることはできません。
自らの意思によって契約をやめようとすると支払った手付金の没収や違約金の支払いなどをしなくてはいけなくなります。この初めの売買契約を「仮契約をして手付金を支払っただけ 」と解釈している人が意外と多いようですが、そのような誤解は大きな契約トラブルに繋がりかねません。特別な事情がないかぎり「仮契約」などというものは存在せず、あえていうならこの初めの売買契約が「本契約」そのものです。
売買契約の際は通常、関係者立ち会いのもとで契約書の読み合わせが行なわれ、内容に問題がなければ売主、買主双方が署名(記名)押印をします。その場の話し合いによって急遽、特約が書き加えられるケースもあります。また、売買契約が成立したことの証として、買主から売主へ手付金を支払います。中古住宅など、個人が売主になる場合には手付金の額について特段の制限はありませんが、たいていは売買金額の5%または10%、多くても20%以内に収めることが通例です。この手付金の額についても初めの「買付証明書」によって条件を提示し、売主と買主との話し合いで定めることができます。
※契約書の内容は重要事項説明書と重複する部分も多くなってきます。だからといって気を抜かないよう重要事項説明書と合わせて確認してください。

住宅ローンの申し込みをするLoan application

売買契約の締結が終ると、通常はすぐに金融機関に対して住宅ローンの申し込みをします。事前審査によって内定を受けている場合でもこの申し込みによって正式な審査が行なわれ、しばらく経ってから否認されることもあるので安心はできません。たいていの場合は売買契約書に、住宅ローンが借りられなかったときに売買契約を白紙解除できるといった内容の「融資利用の特約」が盛り込まれているはずですが、これには適用期限が設けられているので注意が必要です。
金融機関への申し込みが買主の都合で遅れて期限内に金融機関からの回答が得られなかった場合には、住宅ローンを借りられなくても白紙解除ができずに手付金を没収されたり違約金の支払いを求められたりすることもあり得ます。
売買契約締結後は遅くとも2~3日中には申し込みができるように段取りをするようにしましょう。

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