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事故物件ってどんな物件?

事故物件と聞くと、まず初めに「家賃が低い」とか「幽霊が出る」と言うことが思い浮かぶのではないでしょうか。しかし、幽霊が出るからだとか前の入居者が亡くなってしまった物件だからだとかの理由だけが事故物件と呼ばれるのではありません。こちらのページでは、事故物件の種類や、一般的にはどのような建物が事故物件と呼ばれているのか、はたまたそのようないわくつきの物件に住まないようにするにはどうしたら良いのかなどなど、事故物件についてのさまざまな情報をお伝えします。

事故物件とは?

事故物件と言うのは、殺人事件や火災による死亡事故などの歴史的事実があった物件が対象となっており、病死などの自然死は事故物件には含まれてないようです。このような事実があった物件は「いわくつき」とされ、なかなか借り手や買い手がつかないために、不動産業者側としてはあまりおおっぴらに公表したくないのも事実のようです。ですので不動産業者からは「瑕疵あり」や「告知事項あり」などとぼかした形から伝えられることがほとんどになり、上記に関しては借主に伝える義務があります。
また死亡事故以外に、嫌悪すべき心理的瑕疵のある物件(近隣にお墓や指定暴力団組織、宗教施設がある物件や同じマンション内で、過去に事件があった物件・過去に火災や水害による被害のあった物件・火葬場やゴミ処理施設などの施設が存在する場合など)も告知義務のある物件になります。

二種類ある事故物件

上記で説明をした事故物件は心理的瑕疵物件にあたりますが、その他にも物理的瑕疵物件も事故物件と呼ぶことをご存知ですか?物理的瑕疵物件とは、建物自体の欠陥や立地条件のことを指しています。例えば雨漏りやシロアリ被害がある住宅を言い、さらに極端に立地条件が悪いといった物件が該当します。

事故物件の告知義務の範囲

なるべくなら事故物件には住みたくないもの。しかし事故物件はどの範囲で入居者に説明をしてくれるのか心配…以下では事故物件に関しての告知範囲をご説明します。

事故があった事実
不動産屋によって多少は異なるものの、例えばマンションなどの集合住宅の場合は「上下左右」、つまり上と下の階と左右の部屋で瑕疵のあった場合には告知をしなければならないようです。二件隣で瑕疵があった場合には告知義務はなくなります。また、前途したように事故のあった室内のみならず同じマンション内で過去に事件・事故があった場合にも告知義務は発生します。
告知する年数
告知年数に関しては説明義務に明確な期間はありません。例えば次の一人が入居した事実があればそれ以降は告知する必要はない場合があります。理由としては、科学的根拠のない心理的瑕疵に分類されますので、事故直後に入居した人が体調などの不具合を訴えなければ瑕疵はなかったと考える不動産業者も居る反面、過去の判例で50年前の事故物件でも瑕疵担保責任を問われた事例もあり、とらえ方は様々になります。結局は事件・事故の内容や周囲の認知度、その他周辺住民の感情などを総合的に判断するしかないようです。

事故物件を避けるには

希望している物件が事故物件かどうか調べるには、ネットを使えば事故物件を検索できるサイトもありますし上記のような告知義務の存在からそう難しいことではないでしょう。それでも心配な際には、不動産屋に「この物件に瑕疵はないか?」と聞くのが一番になるかと思います。その他にも内見時や空いた時間に近隣住人に聞いてみましょう。
また周辺の住宅よりも家賃が変に安い物件(2割以上安くなっている物件)は要注意です。しっかりと下調べをして、入居してから後悔をしないようにしましょう。また建物の一部だけが新しい物件も注意して下さい。壁は汚いままなのにフリーリングや畳だけが妙にきれいな際は要注意です。例えばお風呂場だけがきれいになっていると言う場合には、お風呂場で亡くなった方が居たのかもしれません。少しでも不自然だと感じた際には、必ず業者に確認をしましょう。
その他には何か事件があったり困った住民が同じ建物にいる場合は、空き部屋が多いこともあります。
※過去に事件・事故のあった歴史がないのに幽霊が出たり怪奇現象が起こった場合には、不動産業者の過失ではなくなります。十分問題がある部屋ではないかと思ってしまうところですが、法律で死者の存在を認めることはできませんので、過去に何もなければ幽霊が出ても宅建業者は説明責任がありません。

■まとめ
たまに「事故物件に住んでみたい」などと言う話を聞くこともあるかもしれませんが、安易に住まないほうが良いでしょう。好立地なのに家賃が安いから・好奇心から…などと言う理由のみで入居してしまうと、後々再引越しの費用や精神的に心がまいってしまった際の通院費など余計にお金がかかってしまう場合もあります。
事故物件であることを借り手に隠す行為は宅地建物取引業法47条の「故意に事実を告げず、又は不実のことを告げる行為」に該当するため、不動産屋には借り手に対しての告知義務があるので、事故物件とは知らずに入居してしまった…と言うことはなさそうですが、実際には事故物件の告知を義務付ける明文化された法律はまだないようで、過去の判例や法的な解釈としては47条の項目が事実上の告知義務に当たると考えられているのみになり、複雑化する現代社会に沿った法整備は早急な課題になっています。

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