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細谷 冬樹

年齢:
49歳
性別:
男性
不動産キャリア
20年
血液型
A型
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細谷 冬樹 細谷 冬樹

  • 細谷 冬樹
  • 細谷 冬樹
  • 細谷 冬樹
出身地 神奈川県 座右の銘 臥薪嘗胆
長所 親切丁寧で面倒見が良いところ 何事にも一生懸命取り組むところ 世間話の達人www 短所 -
家族構成 妻と子供2人の4人家族です 将来の夢 孫が生まれること
外国語 - 尊敬する人 -
趣味 読書、ネトゲ 特技 -
得意物件 【売買物件】中古マンション,新築戸建て,中古戸建て,土地,リフォーム・リノベーション,ファミリー向け

真剣に取り組む人が好きです。

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2018年05月  不動産相談回答ランキング - 位/17955人中

総回答数:
20

質問のカテゴリー:マンション

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Q
2017-05-09 通常と投資物件の違いがわかりません。
物件の購入を検討しています。 普通に売っている物件と投資物件の違いがよくわからないので教えていただけますか? 投資の方が安い物件があり、投資で購入し、自分で住むのが得だと思ったのですが、認識の間違いがあればご教示いただければ幸いです。
A
2017-05-09 文面からすると戸建かマンションの賃貸中物件かと思われますので、そのケースでご説明させていただきます。 まず、前提として賃貸中の物件は自分で住むことが出来ないので住宅ローンを組むことができません。 だから、投資用物件というカテゴリーになるわけです。 それなので、アパートローンで資金の組み立てをするか、もし住宅ローンを組むのであれば現在の賃借人が退去するという前提で申し込むことになります。 住宅ローンならば最終的に、決済(引渡し)の際に空室になっていなければなりませんし、入居後の住民票の提出を求められたりもします。 ここまでご説明すればおわかりかと思いますが、それが出来ないから投資用物件として販売しているケースが多いですね。 理由は様々ですが、賃借人からすれば普通賃借権なら居住権があるので、立ち退かないと言われたらおしまいです。 なので、売り手からすると、あくまで投資用物件として買っていただいて、後のことは買い手の自己責任でお願いしますというケースが多いです。 そこで話は堂々巡りになり、わざわざ高い金利のアパートローンを使う人も少ないので、売値は安くなっているということになります。 勿論賃貸中であれば住宅ローン減税を利用することもできません。 上記、おおまかではありますがご説明とさせていただきます。

質問のカテゴリー:マンション

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Q
2017-03-23 不動産売買の不動産取得税の件です
私の法人でマンションを住居で買うのですが、不動産取得税というものはかかるものですか?以前、個人で物件を購入した際、不動産取得税はかからなかったような気がしたのですが、どうなんでしょうか?また土地評価額が14000万円の土地で18万分の1万(厳密にいうともっと細かいですが・・・)が私の所有になる土地らしいのですが、不動産取得税が土地で約38万となっているのですが、この金額は妥当ですか??築5年の中古マンションです。
A
2017-03-23 不動産取得税は特例による軽減措置があります。 通常の居住用住宅で50㎡以上240㎡未満であれば、課税されることはほぼありません。 おおまかにいうと、居住用住宅であること、登記上50㎡以上であることが大きなポイントです。 昭和57年1月1日以降に建築された建物であることも条件ですが、築5年であれば問題はありません。 ご相談者様の購入する不動産に不動産取得税がかかるのであれば、 登記上で「居宅」となっているならば、50㎡未満または240㎡以上であるのかもしれません。 もし、ご心配であれば、税務署の相談窓口に問い合わせるのが間違いないです。 神奈川県のホームページ 軽減措置判定コーナーもあります。 【神奈川県HP 軽減措置判定】 http://www.pref.kanagawa.jp/cnt/kenzei/p13779.html

質問のカテゴリー:一戸建て

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Q
2016-09-25 新築戸建て購入後に色々出てきました
新築で家を建てて、1年半くらい経つのですが、下記のような現象が見受けられます。 ・トイレがグラつき、ガタガタする ・トイレの大の水が出すぎて困る ・外にある手すりが錆びてきている ・外壁ブロックが側溝の蓋がズレてきて欠けてきた これらを建築してくれた建築会社に無料で直してもらうことは出来ますでしょうか。
A
2016-09-26 まず、保証書が発行されているのであればその内容を確認してみてください。 書面がないのであれば、設備関係は概ね1~2年保証のはずですから期間内である可能性が高いです。 ただ、トイレがぐらぐらするというのは、たぶん施工不良でしょうから早めに告知して修理してもらったほうがよいと思います。 もし、修理を渋るようなことがあれば、都庁の不動産相談に連絡するとよいです。 http://www.toshiseibi.metro.tokyo.jp/juutaku_seisaku/300soudan.htm 基本的な知識として、新築住宅の10年保証の範囲は、基礎・構造・雨水を侵入する部分ですので、設備や外構は入っていません。 宅建業者の瑕疵担保責任の最低期間は2年です。 手すりの錆は、後天的なものなので何とも言えませんが、予め錆びにくい材質のものを使うとか、防錆塗料を使うとかの配慮が欲しかったですね。 「錆びやすいものであれば予め説明しておくべきです」というふうに説明すれば、ある程度譲歩してくれるかもしれません。 外壁ブロックは、外構のブロックのことと思われますが、側溝の蓋がなぜずれたのかにかかってくると思います。無料で補修してくれるかは不鮮明ですが、ずれにくい対応はお願いしたほうがよさそうです。 連絡して確認しに来ないようであれば、それこそ都庁に連絡してみてください。 (宅建業者を所管していますので指導権限があります) 補足:補修に関しては不具合を確認してもらってから修理というのが基本ルールですので、予め修理してから代金だけ請求するというのはルール違反になります。 判断基準は、不具合が潜在的なものなのか、後天的なものなのかです。 後者であれば有料になる可能性が高いということになります。 良い業者さんであれば、何らかの対応はしてくれると思いますので、まずはご相談してみてください。

質問のカテゴリー:住宅ローン・保険

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Q
2016-07-27 賃貸併用物件で住宅ローン
賃貸併用物件の新築を考えているのですが 以下のような名義で分けたいと思っています。 ・自宅部分を自分名義(120㎡) ・賃貸部分を自分と父親の共有名義(200㎡) 自分名義部分については金利面で住宅ローンにしたいと考えていますが、賃貸部分が共有名義なため適用できる金融機関が見つかっておりません。 このような権利形態では住宅ローンは難しいでしょうか? 父親の持分はアパートローンを検討しておりますが借入可能でしょうか?
A
2016-07-28 私も賃貸併用住宅のオーナーで、三井住友銀行でお金を貸してもらえました。 約3分の1が住宅、3分の2が賃貸部分です。 住宅ローンとアパートローンを併用しており、 借入比率も概ね上記と同じ比率です。(コストの関係で住宅ローンを少し多くしています) 権利形態で難しい部分があるとすれば、複数の相続人がいる場合、賃貸部分が将来的にご相談者のものでなくなる可能性が内在していることです。 その為、貸手の金融機関は相続人全員の連帯保証を求めることがあります。 私も親から資金を借りましたが共有にはせずに、親と金銭消費貸借契約を交わしました。 (親は連帯保証人です。) 仰るように、金融機関には規定があるので、貸してくれないところもあるでしょう。 因みに、住宅部分が50%以上であれば住宅ローンで全て賄えるので、金利的にはメリットが多く借りやすくなります。 ご相談内容は珍しくはない計画なので、権利形態以外に問題があるのかもしれません。 内容を全て把握しているわけではないので、表面的な回答で申し訳ありません。 大変でしょうけれども、いろいろな金融機関にあたってみてください。 どこか貸してくれるところがあるはずです。 もし駄目でも、他の問題点があれば見つかるはずです。

質問のカテゴリー:トラブル

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Q
2016-07-24 不動産業者のミスによる損害で困っています
この度、中古マンション購入とリフォームを同じ不動産業者で行い、すでに引き渡しを控えていますが、不動産業者のあまりのずさんさに困惑しています。まず、銀行の決済時にリフォーム見積もりが間に合わず、余った分は繰越返済という形で返せばよいとのことでかなり大きな金額の見積もりを私を通さず銀行に提出してしまいました。結果わたしの知らない間に予定より借入額が大幅に上がって決済が通ってしまいました。さらに余った分を返せば毎月のローン返済の負担が減るから大丈夫だとの当初の説明にも関わらず、実際の銀行では余った分を返してもローン返済の期間を短縮する形しか対応はしておらず、毎月の返済額を変更することには対応していないとの回答。すでにローン返済の開始日も決まっており、解約はできない以上、不動産業者のミスに泣き寝入りするしかない状況です。何かアドバイス頂けませんでしょうか。
A
2016-07-25 いくつかポイントはありますが、 決済をしたということは借りる金額については同意したという事ですね。 そして、繰り上げ返済する際に、期間は変えずに毎月の返済額を下げたかったのに、それが出来ない銀行であったということ。 言った言わないの話になった時は、書類にそのことが記載されているかがポイントになります。 銀行との金銭消費貸借契約書などに繰り上げ返済の方法が記載されているのであれば、ご相談者の署名捺印があるので説明を受けていないというわけにはいかないと思います。 既に融資は実行されているようですので勿論解約はできませんが、他の銀行に借換えをして繰り上げ返済の方法が、期間を変えずに毎月の返済額を減らせる金融機関にすることはできるはずです。 その際の借換える費用が逸失利益ととして、先方に負担してもらえるかどうかが争点となりますが、負担の割合は過失の割合によりますので、話の折り合いが悪いのであれば、弁護士にご相談されたほうが良いように思います。 ポイントを絞って記述しました。 内容をすべて把握しているわけではございませんので、ご説明が不明瞭な点はお許しください。

質問のカテゴリー:土地

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Q
2016-07-18 都市計画道路の物件購入するべきか。
購入予定の物件が、都市計画道路対象エリアで、購入すべきか判断が出来ないためご相談させていただきたいです。
A
2016-07-19 まず、基本的な知識として、都市計画道路には、 ①計画決定 ②事業化決定 の2種類があります。 ①は計画の線引きだけがされていて、いつ道路が出来るかわからない状態です。 場所によっては40年~50年経過してもなにも変わっていない場所も多数あります。 ②は、実際に予算がついて、計画が進行する段階のものです。 こちらのほうが、より確定的に立退きが発生します。 【現実的なアドバイスとして】 メリットとしては立退きの可能性が内在しているので価格が安いことです。 ただし、計画決定段階であれば長期的に住めるかもしれないので、費用対効果を考えると悪くはない場合もあります。 事業化決定されたとしても、行政が土地建物を買ってくれるので、ある意味買い手が確保されているともいえます。 デメリットは、 立退き時に住み替えの仮住まい、ローンの借換えなど、実際にことが起きればなにしろ手間がかかります。 進捗状況が知りたい場合は、区役所の道路課、都道であれば都庁に聞けばある程度のことはわかります。 行政のHPで情報公開している場合もあります。 計画決定段階であれば、いつできるかなどと聞いても、大抵は「わかりません」という返事しか返ってこないとは思いますので、ネットや近隣聞き込みなどで情報収集することをお勧めします。 リスクとデメリットを把握したうえで、良くお考えになってください。 ご参考になれば幸いです。

質問のカテゴリー:費用(初期費用・手数料等)

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Q
2016-07-15 同棲時の契約について
至急回答頂きたいです。 今月20日に契約書を記入しに行くのですが、 二人入居物件ですでに初期費用全て払い終えていて入居申込書も彼が書いていて保証会社の審査も通っていると思います。あとは必要書類の提出と契約書を記入するだけだと思うのですが、この場合私は同居人という事になるのでしょうか?不動産の方とは彼がメールでやりとりをしていて私の分の住民票、写真を求められています。給与明細3ヵ月分については2人分とメールに書いていなかったのですが私も給与明細を提出するのでしょうか? また契約書を書く際、私の勤務先を書くのでしょうか?書く場合勤務先の電話番号も書くと思うのですが在籍確認などあるのでしょうか・・・? 彼に黙って風俗をしている為バレたくないです。
A
2016-07-16 「入居申込書も彼が書いていて保証会社の審査も通っていると思います」 という記述から、彼が契約者でご相談者は同居人であると推察します。 同居人であれば給与明細は提出する必要はないです。 身分証明と写真をは提出するのは、後日違う人に変わっていないか確認できるようにするためです。 ご相談者が給与明細提出と在籍確認を求められるのは、当事者(契約者)になる場合だけです。 したがって、もし給与明細を求められたなら、それはご相談者が契約者であると思われるので、契約をやめるのが賢明かと思います。 とりあえず、彼に 「契約者はあなたで、私は同居人ってことだよね?」 と聞いてみましょう。

質問のカテゴリー:-

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Q
2016-07-09 駐車場のトラブル
先月から私の契約しているアパートの駐車場に見知らぬ車が駐車しており、管理会社に問い合わせしてみたところ、新しく契約した方だと言われました。 私は入居して15年、ずーっと使用していた駐車場で、こちらには入居時の重要事項説明書に、たしかに駐車場込みと記載されております。 しかし、管理会社にある契約書の方には記載がないと言い、まったく対応してくれません。管理会社が途中で変更になったので伝え漏れが原因だと思われますが、どちらに聞いても対応はこちらでは出来ないとのことで、たらい回し。 このまま駐車場はつかえず、賃貸料金は駐車場込みの金額を支払い続けるしかないのですか?
A
2016-07-09 最初の契約書に「駐車場込み」の記載があって、オーナーの署名捺印があれば、その契約は有効です。 更新契約書の内容を確認してください。 「契約期間以外の内容は原契約と同じ」と記載してあるのが一般的です。 家賃を滞納したりして既に退去を求められているのなら話は別ですが、普通に家賃を支払っているのであれば契約は継続しているのが当たり前です。 したがって、ご相談者のほうに既得権があると思われます。 確認すべきは、 ①駐車場賃貸の解除条項があるかないか ②更新契約時の駐車場解約の文言 まずは行政の不動産取引相談に相談してみるとよいかと思います。 http://www.pref.miyagi.jp/soshiki/kentaku/soudan.html やむを得ず、駐車場の解約を受け入れたならば、近隣の駐車場相場と同等の家賃減額はあるのが当たり前の話だと思います。 文面を読む限りはご相談者に分があります。 契約書をよく読んで、見落としが無いか確認してください。 ご参考になれば幸いです。

質問のカテゴリー:土地

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Q
2016-06-28 親族間の土地売買における、売買代金の分割支払いについて
父が所有している土地について、アパート建設を計画しておりますが、叔母が共有持分を所有しているため叔母の共有持分を私が取得し父と共有名義でアパートを保有する予定です。 叔母の共有持分の時価(公示地価相当額)は2500万円程度で、一括で支払うことが難しいためアパート建設のローンと期間(35年)を合わせた分割払いにて代金を支払いたいと考えています。 実際には所有権移転を最初に出来るように売買代金を準消費貸借契約として分割払いを想定しておりますが、こちらの取引について問題はございますでしょうか? 叔母は米国在住で土地について拘りがなく、代金については、何時でもいくらでも良いと言っているのですが、叔母に不動産譲渡益が発生してしまうことは避けたいと思っています。
A
2016-06-28 まず取引の流れについては大筋で問題ないと思います。 価格につきましては、なるべく安くしたいということであれば、路線価より少し高い金額程度で取引すればよいかと思います。 路線価は固定資産税の納付書に評価額として記載されていますので、持分を案分計算すればすぐに算出できるはずです。 所有権移転の際は、移転事由が売買ですので、親族間であってもきちんと売買契約書を作成し、各々が署名捺印しておいたほうがよいです。 次に、支払方法が分割払いなので、「金銭消費貸借契約」契約書面を作成し、取り交わすことです。 もしくは、割賦売買として契約書に記載しても良いかと思います。 つぎに、不動産譲渡所得税についてですが、 「売却金額」-「購入金額+購入経費」=譲渡益×20%(長期保有)・×39%(短期保有) ですので、叔母様の取得金額が相続でも、さらにさかのぼって祖父様が購入したのであれば、その売買契約書と領収書が購入代金の証明となります。 【国税庁タックスアンサー】 https://www.nta.go.jp/taxanswer/joto/jouto.htm 購入金額が不明な時は、売却金額の5%が購入代金として計算されますので、 2,500万円×5%=125万円(購入代金)※諸経費は省略 相続での所有であれば前所有者の保有期間も合算されるので、長期保有かと思われますので、税率は20%(内訳:譲渡所得税15%、住民税5%) (2,500万-125万)×20%=475万(譲渡所得税の納税額) となります。 譲渡所得税は分離課税で、その不動産取引に関してだけで課税されますので、おそらく納税は避けられないと思われます。 納税を回避するには、その土地を買った時の書類(契約書・領収書)を探す必要があります。 但し、その時の購入額が125万円以下であれば、あってもなくても結果はほぼ変わらないということになります。 譲渡所得税を回避しようとして、無料で譲渡しても贈与税がかかるのであまり意味はないです。 ご希望通りの回答ではないかもしれませんが、実際の進行に際しては税理士の意見を聞くことをお勧めします。

質問のカテゴリー:マンション

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Q
2016-06-26 手付解約について
今週月曜日に売買契約を結びに行った際に手付金として50万円支払いました。 その際、重要事項説明書の説明を受けました。 手付解約説明で手付金50万円を放棄する旨が記載されておりました。 4日後に諸事情があり手付解約を申し出たのですが、その際、中間金の250万円も支払って貰わなければ手付解約できないと言われ、売買契約書の特約事項を見せられました。 売買契約書の特約事項には中間金は解約手付とする旨の記載がありました。 この場合どちらが有効となるのでしょうか。 言った言わないの話になるのかもしれませんが、この特約事項に記載されている中間金のことは説明をうけておりません。
A
2016-06-27 契約書の記載内容をよく読まなければ判定は出来ませんが、 「既に支払い済みの金員を放棄して・・・」という記述であれば、中間金支払い期日が未到来の時、それまでに支払った額50万円が解約手付であるという解釈が成り立ちます。 契約書の特約に手付解除は中間金も含むと記述されていても、中間金の支払い時期までの手付解除禁止事項でもないかぎりは既に支払った分の50万円で手付解除できる可能性があります。 きちんとお調べするのであれば、 東京都都市整備局の不動産相談窓口にご相談されることをお勧めします。 その際は、売買契約書・重要事項説明書・その他合意書などを持参すること。 予め電話相談をしてから行くほうが宜しいかと思います。 東京都のホームページで「不動産相談」で検索しても良いですし、 「東京都不動産相談」でも出てきます。 なにもわからなくても都庁の総合案内で「不動産取引の相談」と言えばつないでくれます。 あと、質問の際に確認されるであろうことは、 ①中間金を支払わなければ解約できないと言っているのは、仲介ですか? 売主ですか? ②売主は個人か宅建業者か 質問の意図は、個人が売主の場合と、宅建業者が売主の場合で契約内容の有効性が異なることと、 仲介の知識不足による事実誤認の可能性もあるので、きちんと確認したほうがよろしいと思います。 売主が個人であっても宅建業者であっても仲介がいるのであれば契約内容の説明義務はございます。言った言わないの話になった場合、契約書・重要事項説明書に買主であるご相談者の署名捺印があれば書面のほうが有効となる可能性が大きいです。 売主または仲介が、あからさまに何も読まずにサインしろなどという場合は相手方に責任がありますが、記載があって内容も読んだが意味が分からないのにサインしたというのであれば相手方の責任は問えない可能性があります。 【コメント】 ポイントは手付解除の条件が既に支払い済みの金員の放棄か否かという点です。 経験上ですが、期日未到来の中間金も含めないと手付解除できないというのはあまり聞いたことはありません。 不明点があるので、明瞭な回答は出来ませでしたが、ご解決の一助になれば幸いです。

質問のカテゴリー:マンション

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Q
2016-06-02 他府県での 物件探し
現在 和歌山にある 実家と 駐車場としてるか経営している土地の 2つを売却し 大阪の 住吉区辺りに 家を買うか 無理ならマンションを 買いたいと思っております。その全てと引越しまでを請け負ってくれる良心的な不動産会社を 探したいのですが どの会社が適当で どこから始めるべきでしょうか?
A
2016-06-09 このご相談の一番の問題点は、「ご実家です」 ご実家と駐車場を引き渡さなければ、売却代金が受け取れません。 なので、売るためには家を空き家にする必要があります。 ご実家の親御様が今もその家にお住まいならば、仮住まいをしなければならないということになります。 基本的な取引の流れを考えると、仮住まいの手当てが必要となるので、 和歌山のご実家近くで仮住まいをご希望なら、和歌山の地元業者が良いですし、 大阪での仮住まいで問題なければ大阪の業者に頼むと良いでしょう。 また、仮住まいをしなくてもよいケースとして、 不動産業者に買ってもらい、次のお住まいが決まるまでは今のまま住まわせてもらうという方法もあります。 ちょっと細かい点がわからないので、あまり詳細なご返答は出来ませんが、安全に取引を進行するためには複数の業者に話を聞いてみたほうが良いと思います。 不動産取引においては会社の大きさよりも、実際に取引に携わる担当者のほうがより重要です。 なので、少し大変かもしれないですが色々な方にご相談することをお勧めする次第です。 簡単なご説明で申し訳ありません。

質問のカテゴリー:-

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Q
2016-05-26 築31年になる一戸建ての耐震性が不安です
木造の中古を16年前に購入 それ以後、耐震診断などしたことがなく いかがなものかと思ってます。
A
2016-05-26 まず基本的な知識として、 昭和56年6月1日以降にに建築確認申請を受けた建物が「新耐震基準」、それ以前の建物が「旧耐震基準」となります。 ご相談者の建物は築31年なので「新耐震基準」で建築されているということになります。 次に、その建物が「検査済証」の発行を受けているかです。 建築確認申請=設計図なので、その通りに建築されているか否かということです。 お手元にその書類がなければ行政から、「建物記載事項証明」という書面が入手できますので、完成検査を受けていれば「検査済証あり」と記載されているはずです。 【ポイント】 上記の期日から建物の強度は大きく変わりました。 ご相談者の建物はそれ以降なので、ある程度の強度は保証されていると思われます。 但し、設計図通りに建ててあるのか否か、また立地(地盤の強度)は大丈夫なのかなど不明点は多いので一概には言えません。 より詳しくお調べになりたいのであれば、ホームインスペクションなど料金はかかりますが検査することをお勧めします。 大雑把な説明で申し訳ありません。 ご参考になれば幸いです。

質問のカテゴリー:その他

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Q
2016-05-18 住環境が変わってしまいそうです
お世話になります。 5軒連なるタウンハウス、玄関前に駐車場2台付き、敷地内にバーベキューができる憩いの場がありました。 その憩いの場(植え込みがあり、隣接する駐車場との目隠しになっていました)が住民に説明もなく取り壊され、駐車場に変わろうとしています。 敷地内に住人ではない駐車場を借りている人がでいりすることになる点、街灯がなくなり(憩いの場にあった)夜は真っ暗になってしまう点、隣接する重機やトラックが置かれた駐車場から丸見えになる点。 賃貸契約した時と住環境がかなり異なってきますが賃貸している者は何も言えないのでしょうか。 よろしくお願いします。
A
2016-05-19 まず、賃貸借契約書か重要事項説明書に、 本件共用部分(憩いの場)の記載があるかを確認してください。 そのような記載があれば、 借主(ご相談者)は共用部分込みでの入居条件と認識していたことになります。 本来使えるものが使えなくなってしまうのであれば入居者にご相談があるのは当然の事ですが、契約条件にその記載がなく、あくまで貸主の好意で使用できるだけの状態であれば、計画を止めるのは困難かと思います。 契約等の書面に記載があれば、中止の申入れ、または賃料値下げ交渉など出来るかもしれません。 裁判沙汰になるようでしたら、弁護士の範疇となり、判例などを基に判決、または和解勧告などの展開になると推測されます。 私見ですが、文面から推して、駐車場を作っても住めなくなるわけではなさそうなので、計画自体を差し止めるのは難しそうに感じます。 ただ、駐車場部分の所有権が元のオーナーのままであれば、街灯を残してほしいとか、少し場所が変わってもいいから再設置してほしいなどと申入れしても失礼にあたるわけではないので問題ないと思います。

質問のカテゴリー:同棲

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Q
2016-05-13 隣のカップルが気になります。
単身のアパートに住み始めたのですが、隣にカップルが住みついていて、ほぼ毎日、物音や話し声で、不快です。 大家とも話したのですが、1人入居だろうが2人入居だろうが、常軌を逸するレベルでないと対応しないといわれ、おまけに可能であれば録音しろと。 どうも、同居を容認する方向で、困っています。 大家に苦情を言ったときに、その住民と話はしてもらったのですが、最近友達がひんぱんにくるが、もうしばらく来ないといったそうですが、その後もほぼ毎日来ています。 一見、物腰はやわらかそうですが、平気でうそをつくようなしたたかな人物像と見ています。 時々、女性のヒステリックな声も聞こえてきて、とても満足な住環境とはいえないです。 オーナーが追い出す気がない場合、この住民に出て行ってもらう方法はないでしょうか? このままでは泣き寝入りです。
A
2016-05-15 隣室の居住者を退去させる方法はないでしょうか? というご質問ですが、 居住権というのは強い権利なので、 賃料の滞納など、よほどのことが無い限り退去させるのは難しいです。 ちょっと現実的ではないですが、方法論としては、 「引越し代や、次のお部屋を借りる経費などを全てこちらで受け持つので出て行ってほしい」 ということを申し入れることです。 あくまで、民事ですので、退去させる法的な根拠はありません。 つまり、こちらからお願いして先方に納得してもらうしかないのです。 でも、こちらがお金を払って頭を下げてまでお願いするよりも、 そのお金で自分が他の部屋に移ったほうがよいですよね。 よいご返答ではなく申し訳ございません。

質問のカテゴリー:一戸建て

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Q
2016-05-09 軽量鉄骨と重量鉄骨はどちらが地震に強いですか?
作り方によっても変わってくるとは思いますが、単純に軽量鉄骨と重量鉄骨で比較する場合、どちらで作るのが地震時に安心できるのでしょうか?
A
2016-05-10 建築士ではないので専門外ですが、私の自宅は軽量鉄骨造です。 建てるときに工務店に聞いた話では、構造計算をするので数値上の違いは無いとのこと。 違いは重量鉄骨のほうが重いので家を支える基礎部分の厚みなどが変わってくるはずです。 また、軽量鉄骨造で高層の建物は建てられないはずなので、 計画している家の階数によっては建てられない場合があります。 ちなみに私の家は3階建です。 軽量鉄骨にしたのは、RCと比べて壁の厚みが少し薄く出来るので、部屋が少し広くなるということで軽量鉄骨に決めました。 あと重量鉄骨のほうが重くなるので、地盤が建物を支えられるかが判断基準になるかと思います。 やわらかい土地だと地中に杭を打たなくてはいけないので、費用的な違いも発生します。 建物だけではなく立地も併せて総合的にご判断されるのがよいと思います。 あまり詳しいご説明ではなくて申し訳ありません。

質問のカテゴリー:不動産会社

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Q
2016-04-28 競売物件でローンを組むためにできること
今マンションの購入を考えていて、色々なインターネットサイトを見ています。たまたま競売でいいのがあったのですが、競売はローンを組むのに手続きとかが面倒と聞きました。不動産会社を通じて購入する住宅ローン手続きとどのように異なるのか教えて下さい。
A
2016-04-30 競売物件でも通常通り住宅ローンを組むことはできます。 ただ、ごご自身で必要書類を集めたり、調査する必要があるので、そのことが面倒ということだと思われます。 必要書類などの概要ですが、 土地建物の登記簿謄本、地積測量図(または区画図)、管理規約、建築確認済証(または記載事項証明)、などです。 また、重要事項説明書の提出も求められますので、これをご自身で調査・作成するのは難しいはずです。 リフォームローンを利用する場合は、リフォーム費用の見積もりも必要ですが、そもそも物件への立ち入りが制限されているので、正確な見積もりができません。 ある程度の知識が無ければ書類をそろえることが難しく、 その部分だけの依頼を受けてくれる業者を探すことが困難かと思われます。 勿論それらを引き受けてくれる業者はありますが、落札できるとは限らないので、その経費が無駄になるリスクもあります。

質問のカテゴリー:その他

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Q
2016-04-29 小学生がいる家庭の物件さがし
小学5年生の息子がいます。大きくなったとは言え、賃貸物件を借りるときに不利になったりするでしょうか。息子と二人なので、ファミリー物件以外も見ていたのですが(恐らく単身者向けであろう1LDKの物件など)、やはり嫌がられるでしょうか。子供がいる場合、どんな点に気を付けて物件を探すべきでしょうか。
A
2016-04-30 まず、有利不利かということについて、 今は空き部屋も多いので、あまり気にしすぎることはないと思います。 ご依頼する不動産会社で条件に適した物件を紹介してもらえるはずです。 大事なのは、 ①どんな人が周りに住んでいるか ②近隣の住環境は良好か ③学校や交通の便 ということになるかと思います。 近隣が繁華街などではご心配でしょうし、お子様が鍵をなくされたりすることもあるかもしれません。 大家さんが隣に住んでいるとか、近くに住んでいるような物件だと、比較的きれいに保守されている印象があるので、そのような物件が良いかもしれないですね。

質問のカテゴリー:その他

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Q
2016-04-29 物件購入について
都内に住んでいます。このまま月15万円程の賃貸物件に住み続けるか、物件を購入するか迷っています。どのように決断したら良いのでしょうか。購入をあきらめるべきポイントなどありますでしょうか。
A
2016-04-30 今の家賃15万円はいつまで払い続けられますか? 年金生活になっても充分な収入は見込めるのでしょうか? 将来ご実家に戻るなど住む家を得られる見込みはありますか? 上記のような不安がなければ賃貸のままでも特に問題ないかもしれませんが、将来的に居住費負担が心配されるなら購入を検討したほうが良いかもしれないです。 月15万円の家賃=年180万円 20年で3,600万円、30年で5,400万円の支払いとなります。 ご相談者の年齢にもよりますが一生賃貸住まいであれば、購入するよりも多く居住費を負担するケースが多くなります。 私の経験上では、家賃支払いがもったいないので、何とか定年前後までに家を買ってローンを払い終えたいというお客様が多いですね。 購入することによって住宅ローン控除なども受けられるので、それもご判断の一助にされるとよいかと思います。

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Q
2016-04-24 賃貸人が修繕拒否をして困っています。
賃貸マンションで単身用のワンルームです。ユニットバスの異臭、ユニットバスの換気扇の異音、ユニットバス扉の開閉が困難、居間の照明器具が点灯しない、キッチンの照明器具が点灯しない、クロスがめくれている、洗濯物に茶色のしみがつく(洗濯機と使用法に問題がないことは判明、配管のさびの可能性)。賃借人の私が修繕し、賃貸人に請求しようと思いますが、どの業者に見積や修繕を依頼すればよいのかわかりませんので、ご助言をお願いします。また、賃貸人が、照明器具だけ適当に修繕すると言ってきた場合、中途半端に修繕される可能性があります。その際の修繕に立ち会って頂ける業者はいますでしょうか。ご助言をお願いします。
A
2016-04-26 ご相談の文面を読む限り、いきなり修理しないほうが良いように思えます。 【トラブルの原因確認と立ち合いの義務】 故障や不具合が起きた場合、貸主か代理人に不具合を確認してもらうことが必要です。 そのうえで、どちらが負担するのかもしくは貸主借主双方で負担するのかなどを話し合います。 その前にまず、賃貸契約書と重要事項説明書を読みましょう。 賃貸借契約の場合、電球や水道パッキンなど、軽微な補修は借主負担となっていることが多いので請求できないケースが多いです。 クロスのめくれについては相談は出来るかと思います。 但し、原因確認は必要です。 軽微な不具合の場合は、退去の際に精算するケースが多いようですが、ご相談の文面では程度や原因がわからないので何とも言えないです。 洗濯物にしみがつく不具合についても、水道管の錆なのか、洗濯機に問題があるのかを確認する必要があるはずです。 【見積もりや修繕依頼をする業者】 一般的なアパートの場合、その建物を管理している不動産業者がいるはずで、それも契約書か重要事項説明書に記載があるはずです。 もし、なにもわからないのであれば、その部屋を借りたさいに契約した不動産業者に相談するか、管理会社を聞いてみるのが良いと思います。 いまのところ、賃貸人が補修に応じないとのことですが、水道管の補修費用が過大で費用負担ができないケースも考えられます。 そういった場合はフィルターを設置するなど現実的な対応を話し合うことも必要でしょう。 ともあれ、電球交換が貸主負担という契約はあまり聞いたことがないので、まずは契約書類を確認することをお勧めします。

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Q
2016-04-15 所有者と貸主について
息子が所有している物件を母が貸主とする場合、母親に所得税(相続税)がかかってくるものなのか? 息子と母親で委任契約も結んでいます。(息子が転勤で近くにいない為、管理が出来ないため母親が貸主及び管理するかたちです) また、振込先は息子の口座になります。
A
2016-04-16 まず文面から推して、 ご子息が名義人で賃借人からの家賃もご子息の口座に振り込まれているのであれば貸主はご子息と読み取れます。 お母様が貸主になる場合は、ご子息と賃貸借契約を締結して借り上げる形で、他の方に貸し出すことになるはずです。 この場合、例えばご子息から6万円で借りて、第三者に10万円で貸せば差額の4万円が所得になるので、そこに課税されます。 ご相談のケースでは、おそらく管理業務をご子息から委託されている関係性と思われるので、お母様が管理報酬をご子息から得ていれば、その報酬に所得税がかかる可能性があります。 報酬が少ないと課税されないレベルの場合もあるので、詳しくは税務署やタックスアンサーなどで調べるとよいと思います。 尚、本文から読み取れる内容から相続税は関係がないと思います。

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