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借地権の名義変更について

質問者：: 相続整理中 (埼玉県さいたま市桜区)
投稿日：: 2019/03/29

: 540
: 2

遺言書に基づき、相続と遺贈半分ずつで借地権建物の登記をしました。

地主の管理会社とは、何度か会って今後の話をしてきた中で、建物の登記
無しに話は出来ないと言われていて、遺言書通りに進めている事を文書で
お知らせしていたのですが、登記が終了したとお知らせしたら
遺贈の方は許可していない、無断譲渡だ、と言われてしまいました。

言ってるし！と反論したい所なのですが、単純に思ったのは
誰が引き継ぐかわかっている状況で、登記と許可をもらう手順が逆に
なる事は、そんなにいけない事なのですか？
相続人の同意が必要とも言われていて、相続人全員の同意が集められない為、遺言書執行者になりました。これにより借地権も同意は不要と思って
いるのですが、地主の意見の方が優先なのでしょうか？

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グッドアンサーに選ばれた回答

グッドアンサーとは

回答者：: 細川一平 / シーオーエム(株)
不動産キャリア：: 15年

地域：: 愛知県
会社名：: シーオーエム株式会社（COM.GROUP）

細川一平 / シーオーエム(株)

名古屋市内で賃貸仲介店「チンタイドット」と管理会社「ZERO管理」を運営しております、シーオーエム（株）の細川と申します。
今後のご参考にしていただけたらと思います。

今回の事例は「相続」と「遺贈」について、その建物がたっている土地が借地だった場合、許可が必要なのか？
という事かと思います。

おそらくですが、管理会社が許可していないといっている事は、遺贈された人に対しての「借地権」は認めていない、という事なのではないでしょうか？

建物の所有権に関しては土地の賃貸人がどうこう言えるところではないはずですので、言えるとするとそこくらいかと思います。

話としても、登記が終わらなければ話ができないといわれていたのであれば、すでに登記後の事と思いますので、そのまま飲んでもらうしかないのではないでしょうか。

通常、借地の上に立っている建物を「売買」「相続」「遺贈」する場合には、その前に借地の貸主に話を通します。

昔の借地ですと、契約書がない場合もありますので、事前に話を詰めておくのが通例かと思いますので、今回の例では管理会社の経験が浅すぎた結果のトラブルではないでしょうか。

登記が終わるまで貸主に話をしていなかった可能性も十分に考えられます。

回答日：: 2019/03/29

なるほど2

: 細川　一平様
早々のご返事ありがとうございます。（再
毎日この解決の事を考えており、どこに着眼点をおくか、考える度変わって先にすすまず、頭の中がとっちらかっている状態です。
こちら大家さんの立場の方々の相談窓口だったでしょうか。
私は、一戸建てのトラブル、一庶民の悩み事でした。
ただ、今は何の情報でも無駄にならないと思っていまして、回答いただける事は全部吸収しておきたい心境です。
相手がある事なので、間違えた認識で前に進んでいないかを気を付けて
前に進もうと思います。回答いただけた事に感謝いたします。
どうもありがとうございました。コメント日：2019/03/30 00:44:25 コメント者：相続整理中

: 細川　一平様
早々のご返事ありがとうございます。（再
毎日この解決の事を考えており、どこに着眼点をおくか、考える度変わって先にすすまず、頭の中がとっちらかっている状態です。
こちら大家さんの立場の方々の相談窓口だったでしょうか。
私は、一戸建てのトラブル、一庶民の悩み事でした。
ただ、今は何の情報でも無駄にならないと思っていまして、回答いただける事は全部吸収しておきたい心境です。
相手がある事なので、間違えた認識で前に進んでいないかを気を付けて
前に進もうと思います。回答いただけた事に感謝いたします。
どうもありがとうございました。コメント日：2019/03/30 00:45:41 コメント者：相続整理中

: 細川　一平様
早々のご返事ありがとうございます。（再
毎日この解決の事を考えており、どこに着眼点をおくか、考える度変わって先にすすまず、頭の中がとっちらかっている状態です。
こちら大家さんの立場の方々の相談窓口だったでしょうか。
私は、一戸建てのトラブル、一庶民の悩み事でした。
ただ、今は何の情報でも無駄にならないと思っていまして、回答いただける事は全部吸収しておきたい心境です。
相手がある事なので、間違えた認識で前に進んでいないかを気を付けて
前に進もうと思います。回答いただけた事に感謝いたします。
どうもありがとうございました。コメント日：2019/03/30 00:47:53 コメント者：相続整理中

: 早々のご回答ありがとうございました！！コメント日：2019/03/30 02:06:09 コメント者：相続整理中

: ご連絡有難うございます。

オーナーに限らず、不動産にかかわる事全般のご相談全てを受けさせて頂いております。
私以外にもたくさんの専門家がいますので、私の見解や意見とは違った答えをもっている方もいらっしゃるかと思います。

お困りごとがございましたら、いつでもご相談下さいませ☆コメント日：2019/03/30 18:41:40

: こちらでの質問させていただいて、回答頂けたものを何度も読み返しています。で、ここなんですが。。。

>建物の所有権に関しては土地の賃貸人がどうこう言えるところではないはずですので、

これ、私もそう思っていました。早とちりして、借地権の名義変更が違法と読み取っていましたが、よくよく読み返すと「建物の登記の遺贈分が相続人ではない、問題とせざるを得ない、法律的に許されない」と書かれていたのです。

登記によって借地権の名義が連動して変わってしまったという事ですよね？
建物に関しては、被相続人、今は両親が所有する建物ですから、地主にこんな事言われる筋合いない！という体でいても大丈夫ですか？コメント日：2019/04/15 02:02:01 コメント者：相続整理中

回答者：: 株式会社アセットコンサルティングネットワーク
地域：: 東京都
会社名：: 株式会社アセットコンサルティングネットワーク

株式会社アセットコンサルティングネットワーク

一般的には、相続を原因とする名義移転は自然人として当然起こり得る承継となり、譲渡承諾は不要とされています。
他方で、遺贈を原因とする名義移転は贈与という行為に該当しますので、自然人として当然に起こり得る承継ではなく、登記上も法定相続人を登記義務者とする移転となり、相続人との共同申請を行っているのではないでしょうか。

結論的には、相続を原因とする移転に関しては地主の承諾は不要なので名義書換承諾料の支払は不要で、遺贈を原因とする移転に関しては地主の承諾を要するとなり、名義書換承諾料の支払を要すると考える事になるでしょう。

本事案の場合では、地主の承諾を受ける（譲渡承諾料の支払）必要が有ると推測されます。
地主が承諾をしてくれない場合には裁判所にて非訟手続きを行う選択肢も有りますが、一度非訟手続きを行うと感情的に拗れる場合も有り、将来的に建替える場合や第三者に譲渡する場合にも非訟手続きを行わざるを得ないケースも出てきます。
また、建替え等を非訟手続きによって行った場合、非訟手続きでは借地上の建物への抵当権設定の承諾までは裁判所が行えないため、融資を受けずらくなります。
結論的には、円満な話合いで譲渡承諾料を支払って解決したほうが宜しいかと思料します。

ところで、何故、遺贈者は遺言書で相続と遺贈に分けていらっしゃったのでしょうか？

回答日：: 2019/04/03

なるほど2

: ご回答ありがとうございます
確かに！それ疑問になる部分ですよね、今までそこは気にされた事なかったです。
受遺者は私の両親で、被相続人は私の母の姉なんですが、母方は女系なので、本件建物購入当時の借入の保証人から始まり、運転が出来る父は普段から何かと出番は多くて、何より将来、高い更新料を支払える人として、選んだと私も聞いていました
被相続人は、単にこの家はアンタ達に任せるよという意味で並列して名前を書いただけで、法律の事は知らず書いています
地主には遺言書のコピーも渡していますし、それに基づいて動いている事は書面でお知らせしていて、10ヶ月間、何も言われなく、いけないことをしているとは思っていませんでしたし、登記をしなければ母の相続もできませんよね
母が遺言書執行者になっていますが、それでも地主が承諾しないという意見の方が優先なのでしょうか？コメント日：2019/04/04 09:02:03 コメント者：相続整理中

: 何となく経緯が理解できました。
被相続人から見た妹（お母様）は相続人なので相続による取得で、妹の配偶者（お父様）は相続人ではないので遺贈による取得でしょう。

地主が承諾する・しないは法的効力は別にして、「承諾しない」という自由も地主側は持っています。但し、承諾しない事について正当理由が無い場合等は、非訟手続きによって裁判所が代諾するという流れになります。
当方が「認められるべき」と思う自由が有るのと同様に、地主も「認めない」と思う自由が有る訳です。
地主側が「認めない」という主張を押し通すには、借地権の無断譲渡による賃貸借契約の解除（借地権の消滅）という裁判を起こして勝訴すれば地主の主張が法的に正しい、ということになりますが、一般的には、それはしてこないと想像します。
というのも、被相続人の妹が取得した持分は包括承継なので、そもそも論で地主の承諾の対象にもならず、その残りの持分を包括承継者の配偶者が取得しても、地主側の権利（地代受領権）は大きく害される事にはならないので、当事者の利益考量上では地主側の権利濫用の側面が強いのではないでしょうか。

とはいうものの、法的手続き（非訟手続き）ではなく話合いで進める場合には、将来的に遺恨を残さないように相手方に納得をしてもらう必要が有ります。

結果論にはなってしまいますが遺言書は法律行為ですので、法律を知らなかったからと言っても、その遺言を執行している以上、法的効力は生じます。
本来であれば遺言書を書く段階で、もしくは遺言書と異なる遺産分割の選択肢も、検討した方が良かったのかも知れません。コメント日：2019/04/04 14:21:24

: 詳しい見解をご丁寧にどうもありがとうございました。
無料・有料弁護士さんとの相談では全体を見る見解は頂けないので
有意義な回答でした。なるほどボタンいっぱい押したい気分です。
自分の認識が正しいかの根拠、裏付けが欲しくて投稿させて頂きました。
登記では遺言の内容は変えられなくて単独名義に出来なかったので
借地権も法的根拠に従わなければならないという認識でしたが
訴訟の上で通用する話なのでしょうかね。
生前被相続人からこの管理会社が土地を狙っていると聞いていました。
どうにか違法に仕立て上げ取り返そうとされていそうで心配です。
20年前に高額な更新料を支払っていますが契約書に文言は無く、契約書の原本
も見せてもらえません。今では文書でしか応じなくなりすごく面倒臭いし不信感が倍増します。
言われた事をやってきただけなので、弁護士は頼みたくないし
頼む必要も無いと思っています。交渉で出来るところまで、頑張って
出来なかったら、放置しかないと思っています。

もちろん、お名前は伏せて、交渉材料に活用させていただきますね。
貴重なご見解とお時間、本当にありがとうございました！！コメント日：2019/04/04 16:08:21 コメント者：相続整理中

: 補足ですが、

相続人（お母様）の分は、借地権の相続は問題は無いので放置でも良いでしょう。
相続人外（お父様）の分は、地主側からアクションが無く放置状態が継続した場合には、地主がそれを黙認していた（黙示の承諾）となりますので、地主側が不利になります。
借地権の成立要件は、①建物所有目的、②地代の支払い、の２点ですので、それこそ契約書の有無も大きな問題にはなりません。
借地上の建物を自宅で使おうが、賃貸に供するかも、大きな論点にはなりません。
但し、躯体へ手を加える改築を行う場合には地主の承諾が必要となります。内装等の改装レベルでは不要です。

適正な地代はキチンとお支払い下さい。これを怠ると賃料不払いという債務不履行による解除要件になってしまいますので・・・
ご参考にどうぞコメント日：2019/04/05 11:52:41

: 再びありがとうございます！！
黙示の承諾、なるほど。。。いつか使わせて頂きます。
管理会社からは相続人の承諾を持ってきてという無理難題で、ボールはこちらに投げられている状態です。
20年前に無許可で増築してしまった事も、何も言われず来ていて、今これも違法とする材料にしようとされています。引き継ぐ者にどこまで責任があるのか。。。
全てにおいて黙示の承諾と主張が出来る、するしかないです

同居人だった代襲相続人が、被相続人の生前、お金を使ってた事が発覚し、この人を含めた遺産の平等分割をしたくなかったので、遺言書で進む事にしました。
家賃も払わず、今も居座っているのが、話し合いに応じたくない地主管理会社には好都合なのです
地代や税金は母が払っていますし、登記が出来た遺言書ですので、間違った事をしないよう、教えていただけた貴重な情報でこの先進みます
新しい言葉、今後どうなるかの見解、求めている情報で非常に助かりました。両親に伝えてきます
どうもありがとうございました！！！コメント日：2019/04/05 12:34:50 コメント者：相続整理中