相談する

大家さん相談所トップ > 賃貸経営・不動産経営 > 借地権の名義変更について

借地権の名義変更について

質問者:
相続整理中 (埼玉県さいたま市桜区)
投稿日:
2019-03-29
気になった!
55
回答数
2

遺言書に基づき、相続と遺贈半分ずつで借地権建物の登記をしました。

地主の管理会社とは、何度か会って今後の話をしてきた中で、建物の登記
無しに話は出来ないと言われていて、遺言書通りに進めている事を文書で
お知らせしていたのですが、登記が終了したとお知らせしたら
遺贈の方は許可していない、無断譲渡だ、と言われてしまいました。

言ってるし!と反論したい所なのですが、単純に思ったのは
誰が引き継ぐかわかっている状況で、登記と許可をもらう手順が逆に
なる事は、そんなにいけない事なのですか?
相続人の同意が必要とも言われていて、相続人全員の同意が集められない為、遺言書執行者になりました。これにより借地権も同意は不要と思って
いるのですが、地主の意見の方が優先なのでしょうか?

通報する

グッドアンサーに選ばれた回答

グッドアンサーとは

お礼コメントなるほど!
の数からグッドアンサーが決まります。
※「なるほど!」とは、質問者から回答者へのお礼の気持ちを表す際やユーザが参考になったと感じた際に押されるものです。
回答者:
細川 一平
不動産キャリア:
11年
地域:
愛知県
会社名:
シーオーエム株式会社

この人が働く不動産会社のホームページを見る

細川 一平

名古屋市内で賃貸仲介店「チンタイドット」と管理会社「ZERO管理」を運営しております、シーオーエム(株)の細川と申します。
今後のご参考にしていただけたらと思います。

今回の事例は「相続」と「遺贈」について、その建物がたっている土地が借地だった場合、許可が必要なのか?
という事かと思います。

おそらくですが、管理会社が許可していないといっている事は、遺贈された人に対しての「借地権」は認めていない、という事なのではないでしょうか?

建物の所有権に関しては土地の賃貸人がどうこう言えるところではないはずですので、言えるとするとそこくらいかと思います。

話としても、登記が終わらなければ話ができないといわれていたのであれば、すでに登記後の事と思いますので、そのまま飲んでもらうしかないのではないでしょうか。

通常、借地の上に立っている建物を「売買」「相続」「遺贈」する場合には、その前に借地の貸主に話を通します。

昔の借地ですと、契約書がない場合もありますので、事前に話を詰めておくのが通例かと思いますので、今回の例では管理会社の経験が浅すぎた結果のトラブルではないでしょうか。

登記が終わるまで貸主に話をしていなかった可能性も十分に考えられます。

回答日:
2019-03-29
回答者:
株式会社 アセットコンサルティングネットワーク
地域:
東京都
会社名:
株式会社 アセットコンサルティングネットワーク

株式会社 アセットコンサルティングネットワーク

一般的には、相続を原因とする名義移転は自然人として当然起こり得る承継となり、譲渡承諾は不要とされています。
他方で、遺贈を原因とする名義移転は贈与という行為に該当しますので、自然人として当然に起こり得る承継ではなく、登記上も法定相続人を登記義務者とする移転となり、相続人との共同申請を行っているのではないでしょうか。

結論的には、相続を原因とする移転に関しては地主の承諾は不要なので名義書換承諾料の支払は不要で、遺贈を原因とする移転に関しては地主の承諾を要するとなり、名義書換承諾料の支払を要すると考える事になるでしょう。

本事案の場合では、地主の承諾を受ける(譲渡承諾料の支払)必要が有ると推測されます。
地主が承諾をしてくれない場合には裁判所にて非訟手続きを行う選択肢も有りますが、一度非訟手続きを行うと感情的に拗れる場合も有り、将来的に建替える場合や第三者に譲渡する場合にも非訟手続きを行わざるを得ないケースも出てきます。
また、建替え等を非訟手続きによって行った場合、非訟手続きでは借地上の建物への抵当権設定の承諾までは裁判所が行えないため、融資を受けずらくなります。
結論的には、円満な話合いで譲渡承諾料を支払って解決したほうが宜しいかと思料します。

ところで、何故、遺贈者は遺言書で相続と遺贈に分けていらっしゃったのでしょうか?

回答日:
2019-04-03

この相談を見た方はこんな相談も見ています