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再建築不可物件物件の活用方法について

質問者:
まきゃーの (東京都板橋区)
投稿日:
2017-01-17
気になった!
314
回答数
5

祖父が都内にアパートを所持している20代の者です。

築40年くらいのボロアパートを祖父が所持しており、相続について最近話が上がったのですが、相続するか相続せずに取り壊すべきか悩んでいます。

相続する場合、見た目的にもかなりのボロアパートなので何かしらテコ入れをしないといけないとは思っているのですが、接道の条件で再建築が出来ません。

そういった物件の有効的な活用方法があれば是非教えて頂きたいです。
よろしくお願いいたします。

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回答者:
野川 正克(ノガワ マサカツ)
不動産キャリア:
30年
地域:
京都府
会社名:
センチュリー21メイクス

この人が働く不動産会社のホームページを見る

野川 正克(ノガワ マサカツ)

専門家との相談が必要ですね。
残念ながら東京都となると当社もエリア(京都府)外で対応は難しいです。
物件を個別に判断して提案して頂ける不動産コンサルティングの業務をされているような不動産会社に相談して頂くければと思います。

一般的には

①収益物件として再生
→改修工事費用と賃料設定の提案

②更地としての利用
→更地にして土地活用の方法の提案
→月極駐車場・コインパーキング等の投資費用と賃料設定

③近隣との区画整理(売却や買収等)
→再建築できるようにする為の方法
→近隣地主との交渉

④売却相談
→売却査定

再建築不可の物件を解体してしまったら後は更地での利用になりますので単独での利用価値はほぼなくなってしまいますね。
①の収益収益物件として再生可能であれば試算して検討されるのが無難な選択になります。
②については取り壊ししか選択が無ければ更地として放置しても固定資産税は必要ですし雑草が生えたりして管理も大変なので車の進入可能で且つ需要があるのであれば検討の余地はあるかもしれませんね。
③については再建築可能になれば物件が生き返りますね。
長期的には一番の得策です。方法がないのか検証はしたいものですね。
④については①②③とあわせて把握しておかないと判断基準が出来ませんね。

回答日:
2017-01-18
回答者:
加藤 光一
不動産キャリア:
9年
地域:
東京都
会社名:
株式会社ライト

加藤 光一

再建築不可とはいえ、せっかくのお祖父様の所有物件を放棄されるのは勿体なく感じます。
様々な方法があるなか、現実的に考えられるのは次の2点に絞られると思います。

①売却(建物がある状態)
②再利用(なにかしらの方法で使用する)

①売却は高い値段がつけばアリだと思いますが「再建築不可+築古アパート」ということであまり期待を持てないのが現実かと思います。
あまり安い値段で売却されると手間をかけても手数料など売却経費が引かれ結局ほどんど手元にキャッシュが残らないことになりかねません。

②再利用については、柔軟な発想を持つことで十分に利用方法は見つけられるかと思います。
再建築不可の土地は1度建物を壊したが最後、その後何も使えないということが多々ありますので、くれぐれも建物があるうちに戦略をご検討ください。
例としては次の方法などが考えられます。

・多少のリフォーム(クリーニングにプラスアルファ程度)をして再度アパートとして貸し出し
・「DIY可の物件」として賃貸募集(賃料は安くなりますが初期投資が少なくすみます)
・近隣の会社(特に建築関係)に建物全体を寮として貸し出し
・(リフォームなどは一切せず)倉庫や物置として貸し出し
・地元の不動産会社に借り上げて貰う(手間やリスクがないので安心)

実際に建物を拝見させて頂ければ他にもご提案が出来るかと思います。
私自身(個人的に)再建築不可(築50年以上の建物あり)の物件を所有しており、多少のテコ入れの後、今は何の問題もなく運用できております。

今回のような場合、不動産会社の経験値もさることながら、どれだけ柔軟な発想で戦略が立てられるかがポイントになるかと思います。

当社は十条駅前に店舗があり、北区、板橋区、豊島区周辺を中心に活動しております。
お電話やメールでのご相談も承っておりますので何かございましたらお気軽にお問い合わせください。

お祖父様が大事になさっているアパート、良い形で運用できる方法が見つかることを祈っております。

回答日:
2017-03-02
回答者:
若月 一孝
地域:
東京都
会社名:
株式会社リッチプランナー 部屋ぽーと

若月 一孝

立地条件にもよりますが、リノベ(リフォーム)をして、民泊施設もしくは生活保護者用アパートとしての活用は如何でしょうか?どちらも安定収入が見込めるかと考えます。
株式会社リッチプランナー 若月03-5812-3553

回答日:
2017-01-30
回答者:
大田 拓郎
不動産キャリア:
3年
地域:
東京都
会社名:
イエラボ[運営:株式会社フォー・ルームズ]

大田 拓郎

結論から申し上げて、売る必要がないのであれば、
所有しておくべきだと考えます。

自己資金にもよりますが、少しの手持ちがあれば維持できますし、
質問者様の内容に寄っては、手持ちがなくても融資などで維持できるかと思います。

また、他にも所有していることによるメリットも色々ございます。

ご参考までに。


回答日:
2017-01-20
回答者:
中村 孝司
不動産キャリア:
24年
地域:
東京都
会社名:
センチュリー21集住企画

中村 孝司

拝見してみないと何とも言えませんが、無価値にはならないと思いますので、放棄はもったいないように思います。
相当安くはなりますが、売却するという選択肢も有ると思われます。

回答日:
2017-01-19

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