入居後に発覚した重要事項説明書との相違について

2021/04/03  うえた (神奈川県横浜市青葉区)

賃貸で4年ぐらい住んでいるんですが、重要事項説明書に駐輪場有と記載されているんですが、この物件の敷地内には駐輪場は無いのでどこか有料の駐輪場を探して契約してくださいというようなことを言われました。
契約前に仲介会社の担当の人からも駐輪場があると言われましたし(これは証明できませんが)、実際に見に行ったら敷地内に自転車が停まっている場所があり、重要事項説明書にも駐輪場有と書いてあります(重要事項説明書には管理会社と仲介会社の名前があります)。
そこで質問があるのですが、特にその敷地になにか作るわけではなく自転車を停めるスペースがある場合、自転車をそのまま停め続けたままではまずいのでしょうか?
自転車の移動を求められている状態を無視し続けるとどのような対応をされる可能性がありますでしょうか?
仮に駐輪場がなく、わざわざ駅前に自転車を置かなければいけないのが馬鹿らしいから退去をしようと考えた場合、その物件は退去前の2ヵ月前に言わなければいけないのですが、一ヶ月前でOKにしてもらったり、退去費用などを有利に持っていく交渉に今回のことを利用できるでしょうか?
この物件は、専有部分と共用部分の管理会社が別れており、今回駐輪場に関して言ってきたのは共用部分の管理会社で、契約関係は専有部分の管理会社が対応しています(重要事項説明書に書いてあるのも専有部分の管理会社です)。

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畑 圭介

畑 圭介

不動産キャリア:
10年
地域:
兵庫県
取扱い種別:
賃貸
会社名:
ミニミニFC伊丹店 株式会社アートハウス

いくらか推測をまじえて回答いたします。

共有部分と、専有部分で管理会社が変わるのは分譲マンションで一般的に多いと思います。
そして、一般的に賃貸マンションでは駐輪場は無料ですが、分譲マンションでは有料になっていることが多いです。
有料の駐輪場の場合、空きがなければ停められません。
そこで今回のケースですが、
1.駐輪場は有るが、空きがない
2.駐輪場自体が無い
どちらなのでしょうか?

回答日:2021/04/04

0

ご回答ありがとうございます。
分譲マンションで、私は家主からそれを賃貸で借りている契約だと思われます。

有料の駐輪場は存在しないと思われますが、私は借りているので購入している人にはそういう契約がある可能性はあるのかもしれません。
駐輪スペースに適当にいろんな自転車が置かれている状態です。
特にその建物専門の自転車シールもありません。

今までの流れから推測すると、駐輪場自体が無いがスペースがあるので、駐輪スペースとして利用されていて、仲介会社も専有部分の管理会社も駐輪場有だと思っているのかもしれません。

ただ、ポストへの投函と全員が見る掲示板に駐輪スペースはないのでという文言が書かれている紙が貼られたので、全員対象で駐輪スペースはないという認識を共有部分の管理会社はしているのではないでしょうか。

2021/04/04 10:30:48  コメント:うえた

なるほど、駐輪場自体がマンションにない可能性が高いのですね。
その場合、重要事項説明書が間違っていたということになります。

【責任の所在・解約の交渉など】
重要事項説明は仲介会社が行っていると思いますので、仲介会社に連絡し駐輪場の説明が間違っていることを伝え、それによって起こる損害に対応してもらうことが考えられます。
例えば敷地外の駐輪場を借りるのにかかる費用の補填など。
重要事項説明書の作成は仲介会社が行っている場合と、専有部分の管理会社が行っている場合が考えられます。仲介会社が作成をしていた場合、間違いの責任もまた、仲介会社にしかないということになります。

また、専有部分の管理会社が重要事項説明書の作成に関わっていた場合、そちらの責任も同様に追求できると思われます。
解約・退去の窓口は専有部分の管理会社のため、2ヶ月前予告を1ヶ月前予告にしてもらう交渉ができるとすればこの場合でしょう。

【勝手に停めた場合のリスク】
共有部分の管理会社は、重要事項説明には関わっていない可能性が高いです。
そのため、いくら駐輪場有りと説明を受けていたとしても、勝手に共有部分に自転車を停めていた場合、最悪の場合撤去・処分される場合があります。
法的には個人の財産を勝手に処分するのは問題がありますので、それまでに張り紙などで何度も警告があるものと思われます。

補足情報、追加のご質問等あればどうぞ。

2021/04/04 10:57:57

非常にわかりやすく教えていただき本当にありがとうございます。

重要事項説明書には専有部分の管理会社と仲介会社の名前両方が書いてある場合でも、専有部分の管理会社が作成に絡んでいないというか責任が無い場合はあるということでしょうか?

駐輪場を借りるとしても駅前になると思うので、不便なので引っ越しを考えようと思うのですが、予告を2ヵ月を1ヵ月にというのは、今回の状況から対応してもらえる可能性が高いと考えていいのでしょうか?

前もってある程度管理会社にいろいろと話し合いというか相談などしておいた方がいいのでしょうか?
なにも言わずに、引っ越しを決めていきなり2ヵ月前ということですが、上記のような状況なので1ヵ月後に退去でお願いしますというのは通るのでしょうか?
前もって話し合いをすることで、めんどくさいやつだなと思われて、引っ越す家が決まる前に退去勧告などされるのも怖いです。

よろしくお願い致します。

2021/04/04 11:12:47  コメント:うえた

重要事項説明書に、専有部分の管理会社の名前が記載あるということですが、それだけでは重要事項説明書の作成に管理会社が関わったと断定することはできません。

まず前提として、重要事項説明書の作成・説明義務は仲介会社にあります。
管理会社が関わっている場合、関わっていない場合はありますが、仲介会社が関わっていない場合はありません。

次に、重要事項説明書の必要項目として管理会社の内容があります。
つまり、さきほどの例で管理会社が関わっておらず、仲介会社が単独で重要事項説明書を作成したときでも、管理会社の名前は記載されるのです。
この場合仲介会社が管理会社の内容を記載しているだけであり、管理会社としては内容に責任がないということになります。

そうではなく、重要事項説明書に管理会社が押印をしているのなら、内容を管理会社が確認していることになります。
駐輪場の記載間違いで退去することを理由に、管理会社の責任を問い、解約予告などで融通を聞いてもらえる可能性が出てくると思います。

お手元の重要事項説明書が仲介会社単独で作成しているものなのか、管理会社も押印しているものなのかをご確認ください。
どうしてもわからなければ仲介会社にきけば良いと思います。

その上で仲介会社にまず重要事項説明書の間違いの指摘と退去を考えている旨と、なんらかの補填をしてもらえないかを伝え、管理会社も関わっていた場合はそちらにも連絡をする流れで良いと思います。

仲介会社のみに責任があったときでも、解約の窓口は管理会社です。
話をすすめる上で、
【仲介会社】(契約の窓口・重要事項説明の義務を負っている)
【専有部分の管理会社】(部屋のオーナーから部屋の管理委託を受けている・解約の窓口)
【共有部分の管理会社】(分譲マンション全体の管理委託を受けている・敷地内の管理もしている)
それぞれの位置づけと責任の所在などを整理されるとすすめやすいと思います。

退去させられることへの不安があるようですが、入居者は法律で手厚く保護されていますので、そう簡単に退去させられることはありません。
今回のようなケースではまず大丈夫だと思います。

2021/04/04 12:25:18

重要事項説明書を確認したところ、管理会社と仲介会社の両社のハンコと両社の担当者のハンコが押してあります(合計ハンコが4つ押してあります)。

もし可能であれば最後にもう数点お聞きしたいことがございます。

・上記のような状況の場合、まずは仲介会社に相談するのがいいのでしょうか?
今回は管理会社のハンコもあるので直接管理会社の方が早いのでしょうか?
仲介会社が間に入ってもらって交渉というか話を取りもってもらえるのならそちらの方がいいなと思っております。

・今回のケースでは退去予告を早くさせてもらうぐらいが落としどころとしてはいいのでしょうか?
例えば、退去費用の減額であったり、引っ越し費用に関しても出してもらうようなことは難しいというか、そこまでいくと裁判のような形になるのでしょうか?
どこまでやるかは自分次第だとは思いますが、一般的にはどのぐらいが落としどころになるかというものがあれば教えていただけますと幸いです。

よろしくお願い致します。

2021/04/04 12:52:53  コメント:うえた

なるほど、仲介会社と管理会社の共同仲介になっているようです。
管理会社の責任も問える可能性があると思います。

仲介会社・管理会社どちらが先でもかまわないように思いますが、まずは窓口だった仲介会社から声をかけるので良いと思いますよ。

請求の内容ですが、駐輪場がないことが直接の引っ越し理由となった場合、引っ越し代の請求なども可能と思われます。
ただ、請求できたとしても実際に支払わせることができるかは別問題です。
記載間違いの責任の重さをどこまで問えるかは、やはり裁判にならないとはっきりしないと思います。

落とし所にお悩みでしたら、宅地建物取引業保証協会に相談されても良いかもしれません。
お手元の重要事項説明書の仲介会社・管理会社それぞれの項目に
【所属する宅地建物取引業保証協会】が記載されています。
そこに本部と、地方本部が記載あると思います。
地方本部の窓口をインターネットで調べ、電話すれば相談の乗ってくれると思います。
仲介会社の所属協会でも、管理会社の所属協会どちらでもいいと思います。

その他でも市役所などの無料法律相談、消費者センターなど相談窓口は複数あります。
重要事項説明のトラブルは上記宅地建物取引業保証協会が専門なので一番適しているとは、思います。

話し合いがうまくすすむといいですね。

2021/04/04 13:19:20

引っ越すかどうか決めたら、引っ越す場所を決める前に今の状況を仲介業者もしくは保証協会に相談して、引っ越し場所が決まってから、一ヶ月後に退去しますで大丈夫かどうか聞いてみようと思います。
裁判になっても時間もお金も無駄になる可能性があると思いますので、あまり欲張りすぎないようにしようと思います。

最後まで本当にご丁寧にご回答いただき本当にありがとうございました。

2021/04/04 13:47:02  コメント:うえた

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