ゴキブリ被害で困っています。助けてください。

2021/06/09  やまきん (神奈川県横浜市青葉区)

・2月末に引越し
・入居1週間でゴキブリが10匹ほど発生(大1匹と小9匹)
・管理会社に連絡したところ、穴埋めやできるところは対処すると言われる。
・物件に来ていた大家と会話し大家からも管理会社には伝えるとのこと。
・毎日1匹は小さなゴキが部屋の中に出る状況のため、2週に一回は連絡を入れているが、一向に対処については連絡が来ない。
・5月初旬に管理会社と話した時にバルサンを焚いてくださいとだけ。
・バルサンを焚くが一向に良くならず、気温が上がるにつれ増えていく状況。
・5月からは部屋の中で1〜5匹、玄関前やベランダ(1階のため、柵などはない)、キッチン側の外壁にも5〜10匹は出ており、窓からの侵入を防ぐためテープで塞ぎ、玄関の隙間も隙間テープで内と外両側を塞ぐ。
・管理会社に電話するが、ゴキが出るなんて他の部屋からは言われたことがない。大家からもそんな話言われた記録がないと言われたため、大家に確認したら間違えなく伝えているとのこと。
・1週間の記録を写真と動画で残しており(1週間で70匹以上を駆除)メールで管理会社に報告したところ、大家と検討すると回答が来るが1週間経っても何も連絡してこない。
(入居時の設備不備(火災報知器不作動など)を修理するのでも2ヶ月以上かかった。こちらから連絡してようやく動くような状況)
・朝晩の外にゴキ駆除に行くことや、管理会社とのやりとりでノイローゼ気味。
・入居後2年以内の解約は家賃2ヶ月分の支払いの契約になっている。
・2歳半の子供がいるので、衛生的にも安心できないので、引っ越し予定

解約金を支払わずに退去するにはどうすればいいのでしょうか?
本音では退去費用も含めて払いたくありません。
これだけ対応に不備がある管理会社との信頼関係は崩壊しており、契約の無効とすることは出来ますか?
助けてください。

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小笠原 佳人

小笠原 佳人

不動産キャリア:
10年
地域:
東京都
取扱い種別:
賃貸
会社名:
ツルハホーム株式会社

ご回答させて頂きます。

前提として、借りている物件の管理会社やオーナー(大家さん)によって考え方や対応が異なりますので、参考までに留めて頂きますようお願い致します。

■害虫の責任について
結論、害虫問題に関してはどんなに対策を投じても「完全に無くすことができない」ため、貸主が入居前になんらかの対処を実施しているのであれば「契約の不履行として契約そのものの無効」を決定付ける事が難しいです。

しかし、今回に関しては大家さんと質問者様の間に入っている管理会社の対応に不審点があることから、直接大家さんとやり取りをしてみてはいかがでしょうか。
大家さんによっては直接話を聞いてくれて、質問者様の味方をしてくれる場合もあります。
逆にしつこいと大家さんの機嫌を損ねて交渉の余地が無くなる可能性もあるので、注意です。

事前に法的根拠や賃貸の事例を沢山調べて知識を蓄えるのが良いと思います。
不動産協会の不動産相談窓口では、賃貸借契約のトラブル時の対処法などを教えてくれます。
国民生活センターなどの消費者センターホットラインに相談もありだと思います。
各所へ連絡をして知恵を集めてから管理会社や貸主に対応すると上手くいく可能性も高まります。

建物の全部屋にて同様の現象があれば、貸主へ責任の追及をしやすくなります。
仮に今回の件が貸主側の不履行だとしても弁護士を雇って直訴しない限りは、
「貸主と借主の話し合いで和解」する他ありません。

質問を読む限りは「管理会社が害虫の件を隠蔽」していた可能性がありますが、
貸主・管理会社で言い分に食い違いがあるのも気になります。
害虫は告知義務にはならないとはいえ、害虫の出現が頻繁すぎるため、
前の入居者も同様の理由で出て行ってる可能性もあります。
それで短期解約違約金2ヶ月は横暴にも見えます。
(敷金ゼロ礼金ゼロ・フリーレントなどの初期費用サービスを受けているなら妥当かもしれません)

既に入居して4ヶ月近く経過するのであれば、契約自体は無効にできない可能性が高いですが、
退去における費用(掃除以外の原状回復や違約金)を免除して貰うように大家さんへ交渉するのが良いと思います。
この状況で短期解約違約金2ヶ月分は流石に取りすぎです。しかし、
契約している以上は支払う義務がありますので、あくまで「交渉」となります。

・築年数が30年以上経っている
・木造アパートである
・近くに飲食店がある
・家賃や初期費用が安かった
など、上記当てはまる要素はありますでしょうか
特に「古くて周辺相場より安い物件で害虫を完全に遮断できてる物件」を探す方が難しいため害虫を理由に契約無効を主張しにくいと思います。
安くて古い物件にはそれなりにリスクもあります。
しかし、新しい物件だからと言って害虫がゼロという事もありませんので、難しいところです。
引越し先でもご注意ください。


以上になります。
最後になりましたが、ここまでお読み頂きありがとうございました。

回答日:2021/06/10

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大木 かずとし

大木 かずとし

不動産キャリア:
10年
地域:
大阪府
取扱い種別:
賃貸
会社名:
MOT企画株式会社

大阪の不動産業者
「もっとはうす」大木です。

ゴキブリ被害大変ですね。ご相談の様に大量に発生してしまうと精神的にも参ってしまいますね...

ゴキブリの被害を管理会社や大家に求めているという事ですが、ゴキブリは周辺環境(飲食店の有無や古い住宅が多い、下水内での異常発生等)や各家庭の状況によって外部から侵入したり他の部屋からわいてしまうので管理会社や大家に言っても改善がし難い案件になります。また害虫の被害については管理会社や大家が解決する義務もないという事もあり難しい問題です。

余裕のある所であれば害虫駆除の業者に依頼しマンション全体になんらかの処置を取って貰う事も出来るかも知れませんが余裕のない所ではそれも難しいでしょう。
しかし各戸にゴキブリ被害を通知し協力を求める事や業者に頼まないまでもホウ酸団子等の設置等なんらの対処くらいは出来そうなものですが。

発生しているゴキブリの種類は分かりますか?クロゴキブリ・チャバネゴキブリ主に日本ではこの2種類のゴキブリが多く、
「クロゴキブリ」は大柄で名前の通り黒いゴキブリです。移動も得意で外をうろついて移動しているのはこの種類が多く家から家の移動もしてきます。家庭内に入り込ませない為には外部からの侵入を防ぐしかありません。
「チャバネゴキブリ」はクロゴキブリと比べると小柄で茶色い見た目です。家庭内で発生しやすく移動は得意ではありません。他所より衣服やカバンなどに付着し家庭に入り込み繁殖する事が多いです。
小さなゴキブリも多く発生している様なので建物内で繁殖している事でしょう。セオリーはゴキブリホイホイ等の捕獲機を複数個所に設置し発生元を突き止める。発生元が分かればそこを中心にホウ酸団子等の毒餌により駆除となります。市販のものは毒性が強く即効性が高いため壊滅をさせにくい(毒性がやや弱い方が毒を蔓延させやすく巣を壊滅させやすい。強いとその場で死んでしまう事があり毒を巣に持ち込まない)傾向にはありますがそれでも十分な効果は見込めます。

次に短期解約の違約金を支払わずに退去したいまた契約の無効の主張をしたいという事ですがこれは難しいかもしれません。害虫は外部からも侵入しますし、各戸の家庭の問題もあるでしょう。またその年での異常発生もあり得ます。去年もそうでしたが今年に関してもコロナの影響により自宅にいる家庭も増えゴミが増えたことにより害虫や害獣の被害が増えている様です。建物自体が害虫を発生しやすくしている等の明確な責任が問える材料でもない限りは責任を追及するのは難しいかもしれません。

回答日:2021/06/10

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